四大购房讯号再现青岛楼市 最佳买房时机真的来了!

    经历了2014年的颓势，2015的楼市的表现可以用戴上一朵“小红花”来形容了。有细心的购房者发现，政策的频繁干预让“回暖”一词一直“游走”在楼市边缘；不仅如此，改善型购房者的加速入市让成交量开始节节攀升。如此一来会不会哄抬房价成了一众购房者最担心的事，而彼时发布的房价讯息又告诉你一个“惨痛”的事实——房价触底。

    近日，有业内人士分析青岛楼市四大购房时机讯号出现，其中的四大讯号是：政策共振、改善入市、成交攀升、房价触底。以此分析当下青岛楼市，买房好时机真的来了！

    【政策共振】

楼市“大动作”一波接一波 新政叠加出买房好时机

利好政策频频来袭（图片来自网络）

    2015年楼市的“金三银四”不仅卖的红红火火，房产新政也是一波接着一波。中央及各级政府先后多次出台房地产新政，以刺激市场良性发展，让房地产市场开始进入蠢蠢欲动的复苏期，青岛市场也是如此。2015年1月16日，积分落户新政出台：具有高中以上学历，在青岛市有合法固定居住场所。持青岛市山东省有效居住证满3年，在青岛市就业或创业缴纳社会保险满3年、无犯罪记录的人员，可申请积分落户。这让过去为“购买百平以上房屋且无银行贷款”才可落户青岛的新市民欣喜不已，如今青岛市制定的积分落户政策：“在新区落户适当加分”，无疑为黄岛区及城阳区楼市再添“一把火”。

    积分落户的“热乎劲”还没过，2015年3月27日国土资源部城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》对外发布，要求优化住房供应套型结构,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。这一政策的出台喜了不少开发商，也让刚需购房者终于能在“豪宅领域”里大展拳脚。豪宅项目远洋公馆不惜把原本3号楼400㎡的大户型全部被拆分为70-80㎡的小户型出售，200万以内便可买到市南区中心地段高档小区的一居室，且房屋均有70年产权，一时间成为市场的焦点。

    随后3月31日起，二手房也有了“大动作”，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房营业税“5改2”绝对是“市民最期待的新政”。但光有“5改2”还不够，与“二套房首付下调”搭配着来，顿时让青岛楼市沸腾了。央行、住建部、银监会4月30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。

    有业内人士表示，政策共振让房地产市场大有复苏迹象，不仅带动20%的改善性需求增长，对于刚需买房者来说也无疑是福音，并且，对于很多想“卖小换大”的市民来说也是极大的利好。于是乎坊间也开始流传“政府不会让房价下跌”的说法，不间断来袭的新政让很多人都有了心急火燎的感觉，买房人又开始坐不住了。

    很快，在母亲节期间，央行再度放“狠招”。自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。此外，将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。商业贷款利率从5.9%下降至5.65%。如此看来，政策共振的叠加效应为楼市带来巨大福音，很明显，在这种情况下，受益最大的就是购房者，此时“观望”就不用再是漫无目标地等待了，而有选择性地进行比较，随时准备出手比较明智。

【改善入市】

持币观望“坐不住” 改善置业跑步入市

    “5改2”后，二手“次新房”大量入市；二套房首付下调利息率下跌，持币观望的改善型首先坐不住了。就拿降息来说，虽然之前有报道称50万以下额度房贷减压效果有限，不过某银行信贷经理给记者算了一笔账，本月初降息后，以贷款100万元分20年等额本息方式还清计算，如果按照基准利率，购房者每月可以减少月供144元，合计20年可以减少3.46万元的利息支出。而与2014年12月以前房贷压力相比，短时间连续2次降息后，贷款100万元，20年将减少利息支出超过9万元。

    再说“5改2”，3月31日新政落地实行之后，营业税“5改2”使得卖方出售房屋阻力减少，之前二手房出售不满5年要收取高额税费让很多购房者望而却步，卖不出老房子让不少改善无力承担新房，因此，从去年年底开始，二手房营业税“5改2”的消息就不觉于耳，到了今年三月，传言更是甚嚣尘上。3月初新闻网曾在《调查:看看"金三银四"被疯传的楼市新政 你最期待哪一个?》一文中，做过一个问卷调查，在参与调查的409位网友中，有198人投了“营业税5改2”一票，呼声最高。

    除此之外，在往日的看房团中，以刚需作为绝对主力的情景被打破，大批的改善型购房者加入看房大军。在近几次的青岛新闻网免费看房车中，不论是近郊楼盘还是相对昂贵的主城区项目，改善型购房者占据绝对数量，比例高达70%以上，改善正“跑步入市”。

    【成交攀升】

成交量上涨势不可挡 土豪高端盘接连登销量榜

销量不断增长楼市一片红火（图片来自网络）

    政策共振、改善跑步入市，楼市成交量攀升似乎是显而易见的事。自“金三”首周，新房成交量就出现“暴涨”；不仅如此，二手房数市南市北卖得好，大户型一扫往日“寒冬”景象迎来小阳春。随后接连几周，新房及二手房成交量都持续上涨态势。

    随后到来的“银四”更是一发不可收拾，尽管新房成交量攀升略缓，但二手房却着实迎来了春天。根据数据显示，4月青岛二手房卖了3854套，创两年来新峰值。再看当下的“红五月”，以往作为楼市毒药的小长假并没有“发威”，青岛新房成交量在经过清明节的洗礼后不跌反涨，且市南崂山土豪新盘高调登上销量榜着实令人意外。而二手房市场也没闲着，成交量上涨36.5%，最受关注的片区集中在市南、市北等老城区。

    成交量的不断上涨让购房好时机的讯号更加明显，有超过60%的网友表示会考虑购买二套房。成交量的攀升也让大量新盘踊跃入市，红五月青岛预计共35盘入市，迎来今年以来最大开盘潮。位于李沧区的海信东山郡于5月10日开盘，首批200套房源全部售罄，2015年青岛首个“日光盘”初出江湖。

    【房价触底】

2015前4个月房价连续下跌 跌幅创新高惊现“8字头”

2015年前四个月房价持续下跌

    对于望房兴叹的普通购房者来说，房价下跌是一件喜事。回顾2015年前几个月，房价就真的跌了！回望2015上半年，青岛房价可谓是跌的惨不忍睹，从年初的9194元/㎡，到4月已经跌破了“9字头”，且跌幅持续扩大，现在还不出手静待何时？

    再从环比方面来看，2015年青岛房价环比跌幅在1%左右，其中2月遭遇春节假期影响，环比跌幅1.2%创新高。与去年同期相比，房价已处“冰冻期”，画出一条平稳的下滑线。不仅如此，4月房价已然跌破“9字头”，新建住宅均价仅8942元/㎡，一时之间，房价将触底反弹的言论不胫而走。

    可以看出，在激荡不安的市场背景下，原先只是摆摆样子的“假摔”早已变成“真降”，开发商接连推出的各种优惠措施、特价房、团购活动拉缓了青岛房价的上扬势头。那么，房价下降会不会成为置业者出手的“绊脚石”？很多业内人士及房地产专家的观点显示，楼市调整只是暂时的，房价在不久的将来还是要上涨的。正如华远地产董事长任志强的说法：“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。”因此已经错过之前各种“最佳买房时机”的购房者们，应当正视现实，房价不可能无休止地跌下去，跌到冰点触底反弹的说法并不是空穴来风。

    此时房地产市场正处于低谷期，对绝大部分购房者而言，买房好时机就是当下。一位网友表示，买房，主要看个人购买能力，觉得能承担得起就买，没必要过多注意会涨还是会跌。（记者 李倍）