[摘要] 地铁的开通，将市民再次带入地下空间，也重新唤起市民对地下商业的关注。从去年初开始，青岛市关于地下空间的规划开发大动作频频。多宗地下空间走上拍卖台。
随着2015年末M3号线北半段的正式开通，青岛的地铁商业迎来发展的新纪元。早在M3号线建设时期，与地铁关联的地上商业项目便扎堆上马，几年间这些新兴商业综合体在规划地铁沿线纷纷落成。反观地下商业，虽然具备与地铁连通的先天优势，但项目进展在地铁人流导入前却进行的不明显。
其实，地铁的开通将市民再次带入地下空间，也重新唤起市民对地下商业的关注。从去年初开始，青岛市关于地下空间的规划开发大动作频频。多宗地下空间走上拍卖台，李村、台东地下空间规划相继出台……与地铁关联的地下空间开发步伐正在加快。
“地下青岛”规划全景问世
众所周知，青岛地下商业现状惨淡，除了即墨路小商品市场还算能够维持外，青岛最早一批地下商业的代表——龙山商城、中山路商业街全部处于半停业状态。然而青岛轨道交通的建设，将打破这样惨淡的局面，青岛地下空间建设，尤其是地下商业将迎来经济转折的契机点。
2015年青岛市先后出台《地下空间国有建设用地使用权管理办法》（以下简称《办法》）及《青岛城市地下空间资源综合利用总体规划》（以下简称《规划》），以此统筹地上、地下规划，加大地下空间开发利用力度，形成地下空间健康有序发展的初步框架。
《办法》首次对地下空间予以定义，明确地下空间产权，并规定各类经营性项目地下建设用地使用权，应当通过招拍挂等有偿使用方式取得缴纳土地出让款。
《规划》则提出“地下青岛”规划概念。根据规划，青岛全域将打造总占地面积11282平方公里的“地下青岛”，重点规划范围包含六区（市南、市北、李沧、崂山、城阳、黄岛）和蓝色硅谷核心区及胶东空港组团，包含地下交通系统、地下市政系统、地下公共服务系统和地下防空防灾系统等功能划分。规划期限划分四个阶段，到2050年“地下青岛”基本形成。
地铁沿线商圈转型升级瞄准地下
随着相关办法及规划的出台，青岛对地下空间的开发步伐开始加快。而M3号线最早开通的北段直接惠及新都心商圈及李村商圈，开发工作更是紧锣密鼓的展开。
2015年5月17日，青岛市首宗地下商业空间走上拍卖台，该地下空间位于市北新都心，占地2771.4㎡。已在附近盖起商业综合体的和达置业以137.7万元成功拿到建设使用权。根据规划，该地下空间西连地铁3号线清江路站2号口，东连和达中心城地下一层，未来将建设与地铁3号线通联的地下商业长廊。
2015年10月25日，新都心又一宗地下空间进行拍卖，最终被青岛市市北区双峰工贸总公司以总价193.20万元竞得，楼面地价1610元/平方米。该项目同样将作为地上商业体——双峰商业广场与地铁连接的走廊，为地上商业导流的同时，进一步扩容新都心地下商业空间。
去年9月，李村商圈也公布了针对地铁的地下空间开发规划，将建设古镇路、向阳路、少山路地下通道工程。整个项目的总用地面积约10145平方米，地下通道全部为人行地道，建成后将可连接地铁3号线李村站、崂山百货等交通及商业设施。在满足人行交通的前提下，配建部分商业及公共服务配套设施。
作为与李村站同样享有双地铁交汇的站点，传统商圈台东在去年也启动了地下空间规划。根据最新的规划显示，台东三路步行街将向地下延伸，挖出一条地下两层的“新步行街”。 该项目以台东万达广场为起点，到十九中为终点，一路经过当代商城、穿戴大世界、千川百货等等，全长652米，地下部分总建筑面积达30038平方米，未来将与地铁实现直接连通。
地下商业项目开发进入增长期
据记者了解，目前青岛兴建的地下商业空间有栈桥PARKCITY、李村维客广场、台东恒泰东镇商业项目、新都心美思佰乐地下商业街、市北CBD中央广场以及青岛北客站地下商业广场等项目，它们都“傍上”了正在如火如荼建设的地铁大规划，而被冠以了“地铁商业”标签。据悉，每个地铁商业的侧重点略有不同，但随着轨道交通的建设，将实现“片网相融”，形成统一的“地下青岛”。
栈桥PARKCITY项目规划为一个集海鲜批发市场和海鲜美食乐园的商业综合体，建筑面积9万平方米，整体规划区域分为8大板块，包括海鲜产品展览区、中华名吃一条街和海鲜特色餐饮区及儿童游乐区等。届时待M3号线全线开通，整个客流面将覆盖全青岛，栈桥PARKCITY正在急切地等待能够迎来“重生”的机会。
李村商圈中心的维客广场改造项目是青岛市三大地铁综合体项目之一，也是出现在人们视线最早的地铁商业。该项目规划6万平方米的商业面积，建成后将成为省内最大的地铁换乘空间，使地铁2号线、3号线实现无缝对接，乘坐地铁的市民可以通过电梯，直接进入周边的各大商场休闲购物。目前项目已启动招商，开业在即。
台东“女人街”拆迁后，腾空地块规划了台东恒泰东镇商业项目。为在“地铁商业”中分得一杯羹，该项目更改了最初规划，大幅增加地下空间面积。项目规划1.8万㎡地下空间，用于建设地铁交换站和地下商业，地铁1号线与地铁2号线经过台东将在本项目地下实现换乘。
虽然如今地铁仅通车了M3线北半段，但关于地铁商业的热点话题已经吸引了众多地产圈业内人士的关注。业内专家表示，新兴的“地铁商业”是利用地铁的辐射力和吸引力来发展零售业的特色商业，这比单打独斗的传统商业要更加“吃香”，这些都在其它城市得到了很好的印证。此外，电商对线下实体商业的冲击，加速了一些地下商业的衰落，未来青岛地铁连接的地下或地下大型商业体中，体验式商业业态的规划与组合一定是发展的大势所趋，不管怎么说，地铁将给青岛商业地产带来一股冲击，在这样的发展大潮下，地下商业又将迎来重新崛起的良机。（记者 韩铭）
