[摘要] 青岛新闻网记者根据2016年市政府将安排4亿元促进“三湾一带”产业布局，依次走访了浮山湾区、汇泉湾区及青岛湾区，就三大区域各不相同的发展路线、区域价值以及楼市种类，为您全方位展现这片青岛经济最发达区域。
青岛以瑰丽海岸线为最优质的城市资源，而海岸线“金边儿”上的市南区自然而然地发展成了这个城市政治、经济的中心。说起市南区，人们首先能想到的大都是鳞次栉比的商务楼宇，亦或是高端时尚的购物中心，再或者是令人望而兴叹的房价......凡此种种，勾勒出市南区楼宇经济发展的隐约轮廓，楼宇经济已经成为市南区经济发展的主根系。
由于东西横跨范围广，市南区发展成为了三大湾区格局，而这三大湾区由于发展各不相同，拥有着高端商业的浮山湾与棚户区遍布的青岛湾有着天壤之别。日前市南区发布最新消息，2016年市政府将安排4亿元促进“三湾一带”产业布局，得知这一喜讯，小编第一时间走访了浮山湾区、汇泉湾区及青岛湾区，就三大区域各不相同的发展路线、区域价值以及房地产行业发展前景，为您全方位展示，这一线青岛经济最发达的区域的风貌。
【提升发展浮山湾】
浮山湾打造“青岛第一商业名片” 主城中心成就青岛房价“天花板”
2016年，市南区将把推动城区协调发展摆在核心位置，以“三湾一带”推进产业布局，提升发展浮山湾区、保护发展汇泉湾区、突破发展青岛湾区，推动区域均衡融合发展。这里提到的浮山湾造就了东部沿海一线摩天大楼林立的别致风景线，也是青岛市现代化板块的“前门脸”。
依托浮山湾区域高端商务载体聚集优势，着力发展总部经济、财富管理、时尚消费等高端产业，加快建设青岛国际商务和时尚消费中心，更好辐射带动全域发展。在浮山湾片区，高端百货业是区域商业发展的主流模式，2015年新开业的万象城，有着“全国最大万象城”的美誉；而同一时期开门纳客的还有海信广场二期——这座青岛本土高端百货店的规模再扩大，加之香港路商圈原有的大型商超佳世客、麦凯乐等，浮山湾片区被称为青岛“第一商业名片”毫不为过。
“东部大开发”之后，浮山湾的成功“逆袭”迅速成为青岛新的政治、经济、文化中心。前海沿海一线迅速崛起了摩天大楼，造型奇特、外貌漂亮，如今都成长为青岛的地标性建筑，如海航万邦、东海路9号、青岛中铁中心、深蓝广场……这些甲级商务写字楼不断刷新着市南区的“新高度”，也让这一线的房价渐渐涨成了青岛楼市的“天花板”。不仅如此，浮山湾片区、香港中路沿线的写字楼群价格也“高高在上”，均价30000-50000元/㎡不等。
看完了写字楼的高价，再来说说让一众青岛市民“高不可攀”的住宅房价。浮山湾近几年来拔地而起的新楼盘，绝大部分的价格都令人“仰视”。香港中路上的鲁商首府、远雄国际广场；燕儿岛路上的远洋公馆、山东路上的华润悦府等，均价在30000-37000元/㎡。以二手房销售为主的高端住宅小区海信燕岛国际、柏丽澜庭、东海路9号等不少已经一跃成为了千万豪宅，这一片区房价如今是青岛名副其实的楼市“天花板”。
【保护发展汇泉湾】
瑰丽海景资源得名“城市中央休闲区” “隐形豪宅”很多叫价全都上千万
沿着浮山湾继续西行，汇泉湾便在眼前展开一幅美丽的画卷。有不少市民对于汇泉湾的片区的范围有些模糊，其实汇泉湾西起小青岛，东至汇泉角，又被誉为“青岛城市中央休闲区”。
汇泉湾拥有世界级的建筑文化资源、旅游休闲资源及医疗健康资源，并强化与邮轮母港的对接。作为全国闻名的滨海旅游城市，独特的海景资源是青岛最响亮的名片。外地客人来到青岛，汇泉湾是必定要一游的，如果细数汇泉湾上的旅游景点，五四广场、八大关、中山公园、汇泉湾等依次串起，小鱼山附近的名人故居以及中国最大的海水浴场——青岛第一海水浴场……青岛最优质的海景资源皆汇集于此。
由于汇泉湾风光旖旎，是著名的海滨风景区之一，因此这片区域高层住宅与德式洋房穿插布局，新楼盘很少见。湛山片区内的不少二手房价格在20000元/㎡左右，而一些建筑年代较早的小区，均价15000元/㎡也不是没有可能，如此亲民的房价，算得上是市南区的“价格洼地”了。但汇泉湾的房价可不都是如此亲民的，八大关片区内的海信清泉墅可谓是“隐形豪宅”代表了，二手房单价在10万元/㎡左右，但由于位置较为隐蔽，因此并不为外界所熟知。除此之外，莱阳路附近有着百余年历史的德式建筑，虽然建筑年代久远，但房价却一点都不低，几乎每栋都值个上千万，近几年不断得到有关部门的保护维修，历史保护建筑更见含金量。
在“保护发展汇泉湾区”中重点提到的邮轮母港项目，它已成为近年来西部海岸线崛起的重要标志。2012年“50亿打造邮轮母港的梦想”开始在这里起航。如今，新建成的青岛邮轮母港国际客运中心已正式投入使用。记者走访看到，标线清晰的停车泊位，崭新的客运大厅以及停靠在海上的豪华游轮，一改往日小港片区的陈旧景象。随着邮轮母港客运中心的运营，日后青岛将以邮轮母港为核心，以邮轮延伸产业为依托，以旅游休闲和港航服务两大产业为支柱，借助于邮轮经济带动老城区改造，着力将其打造成为具有全球示范作用的“邮轮母港城”，届时汇泉湾区的发展将在青岛瑰丽海岸线上大放异彩。
【突破发展青岛湾区】
青岛昔日中心区加速改造进程 学区房卖“天价”新建住宅受青睐
说起青岛湾，许多人想到的便是满目苍夷的危旧房，因为地处市南西部老城区，这片是在整个市南区中相对落后的片区，在此次的“三湾一带”融合发展中提出了“保护和传承”的发展理念。
其实，青岛闻名于世的“红瓦绿树、碧海蓝天”就源自青岛湾区，栈桥与小青岛交相辉映，加之历史悠久而具有各式特色的建筑参差错落于海岬坡地，青岛湾也堪称青岛著名海滨风景名胜地。
在此次市南区“三湾一带”的提出后，记者走访青岛湾老城区，与如今被视为青岛政治经济中心的市南东部相比，这片青岛昔日的中心区如今面临的最大问题是改造和突破。据悉，时至今日这片曾经青岛最负盛名的区域已经经历了4次“大手术”，但由于各种历史遗留问题，“青岛湾片区改造难度大”的声音一直不绝于耳。
2015年市南区旧城改造的重点便是“青岛湾”片区，这片屹立百年的危旧房片区率先启动3000户居民的预征收工作。尽管危旧房众多且改造难度较大，青岛湾片区依旧有着与市南东部不相上下的高房价，名校学区房成了西部老城区的“特有产物”。据记者了解，由于历史文化因素，几乎青岛所有的百年名校都集中在青岛湾片区内，30-40㎡的老旧学区房要价一两百万的情况时有发生。辖区内知名的嘉峪关学校，学区房的价格为28000-50000元/㎡；大学路小学一套22㎡的学区房要价76万元，单价近35000元/㎡。
眼见老城区风采渐失，“突破发展青岛湾”的口号也开始让这片老城区有了变迁的希望。在青岛商圈已经达到全域开花的当下，青岛湾的商业综合体已经很难与其他新兴片区相抗衡，于是基于历史文化情怀而改走“文艺风”的青岛湾商圈换发了崭新的生命力。
2015年，排除万难终于通车的新冠高架与青岛胶宁高架路、杭鞍高架路、环湾路等城市主干道相连，构筑起青岛交通路网大骨架，让青岛湾的道路交通实现飞跃性突破。如今青岛湾老城区也有了崭新崛起的新楼盘，金茂湾作为市南西部唯一一处纯新盘深受到大批购房者的青睐，据了解，金茂湾目前均价16800元/㎡，房价在市南区全域来看，绝对算是价格洼地，而且深受一批有着“老城情怀”的市民青睐。（记者 李倍）
