[摘要] 青岛本地出台的落户政策、其他各区首套房划分政策的实施，让楼市不断升温，大批置业者积极入市。过去人们总结楼市的起伏“三年一个轮回”，如今又进入上涨通道。
春节一过，时间似乎就过的特别快，不知不觉一下子就滑到“金三银四”。与往年不同，今年的楼市旺季要来的早一些，不光是北上广深一线城市房价日渐上涨，就连青岛楼市持续火热的氛围也让人恍惚，过去人们总结楼市的起伏“三年一个轮回”，有细心的网友也反映，掐指一算这三年的周期，如今又进入上涨通道。
银行贷款利率降低、以及春节前后连发的二孩政策放开、首付比例降低及税费减少、央行准备金下调一系列政策形成了累积效应。再加上青岛本地出台的落户政策、各区首套房划分新政策，都让楼市不断升温，大批置业者积极入市。
不过，在今年的置业大潮中，曾经“基数最大”、“需求最强”的刚需们却显得没那么耀眼，反而是改善型置业者显示实力，频频亮相，成为了楼市当下最不能被忽视的力量。
楼市新政夹击改善大军壮大 看房团“人多车少”不够用
其实从今年的2月底，敏感的置业者们就已经嗅到了楼市旺季的味道纷纷出动了，楼市热度渐入佳境。为什么会这么说呢？青岛新闻网周周准时出发的看房直通车就是最真实的晴雨表。从2月27日开始，跟随新闻网看房车去看房的网友人数就开始激增，就连房价“高处不胜寒”的市南崂山线看房也是人员爆满。到了3月5日，看房大军还在增加，市北线、李沧线的看房网友都明显增多了，黄岛线和高新线的看房网友有110人，这让工作人员不得不临时调度车辆才能满足网友的需求。
正月十五一过，孙阿姨就成了新闻网看房车的“铁粉儿”，周周必看。别看孙阿姨是青岛土著，可买房子的心情比年轻的“青漂”们还急切。“其实，我和我老伴儿名下各有一套房子，但是两个老房子面积小住了一辈子了，想换套大点的松快松快。虽然手里有点闲钱，但是之前二套房房贷利率高、税费也高，买起来还是困难，现在首套房划分政策放开了，正好对我们的胃口，换个片区买个养老房也算首套！”问到孙阿姨为啥这么着急，她担心的却是：“你没看现在房子又火了，说不定哪天政府就把政策收紧了，赶紧买上一套算是完成心愿了。”
随后，记者发现在看房车网友中，中老年置业者确实占了很大比重。在其他线路的看房车上进行随机采访时，改善型置业者的身影也随处可见。张女士是个抱着孩子来看房的年轻妈妈，自从决定要二孩之后，她和丈夫俩就着手考虑换房的事儿，她告诉记者：“谁都没想到国家把二孩政策放的这么快，要再生第二个势必就要换大房子，现在政策的利好这么明显，我们得先赶上首班顺风车换房才划算。”只要楼市一回暖，人们的“恐涨”心理立马就爆发出来了，房市涨跌三年一循环的大规律得到了许多市民的认可，不少人都和张女士一样，害怕房价再次回到2013年的一路上涨状态，希望能够在房价比较稳定的当下赶紧完成置业。
数据分析：成交套均面积均超“百平”是巧合吗？
除了市民们的买房积极性增加之外，统计数据也表明，春节之后无论是新房还是二手房的成交面积都在暗自上涨。一般来说，我们把第一次入手买房的人群称之为刚需，过去刚需首套房一般都选择小面积、低总价的小户型，坊间几乎约定俗成的把90㎡当作是区分刚需和改善户型的标准。
从青岛市新房成交数据来看，2016年2月全市一共成交5723套房源，成交面积616412.16㎡，成交的火热程度是历年来的“春节月份”中最高的一次。这其中，包括住宅5055套，住宅成交面积541445.42㎡，那么平均下来全市2月份青岛新建住宅成交套均面积107.11㎡/套，这个数字远大于刚需能承受的范围。
无独有偶，二手房方面也出现了一样的境遇。2月青岛二手房共成交1751套，成交面积177994.18㎡，算下来平均的套均成交面积101.65㎡/套。其中单日成交面积的峰值则出现在2月22日，当日签约面积20047.03㎡，平均每套签约面积大约155㎡。
另外，从成交片区来看，从上周开始的新房销量中，被市民戏称为土豪居住区的崂山也趁着改善房源热销意外登榜。二手房方面，市南区和崂山区受政策影响更为深刻，成为成交涨幅最明显的两个区域。种种数据表现出市场上的改善大军正迅速成长，光芒甚至盖过刚需，成为市场主力。
展望2016：只要政策不断加码 改善需求将继续放量
回顾专业机构的统计数据，也不难发现青岛的改善需求正逐渐升级。从2015年下半年开始，120-144㎡的户型成交面积同比涨了5%-10%，一举成为最受改善置业者欢迎的户型，2016年这种趋势更加明显。
从动因看，主要还是受政策推动和刺激，但城市经济基本面和房地产市场发展阶段等，也在很大程度上影响着改善需求的释放。展望2016年，在政策的持续加码下，我们认为：去年改善型需求没有起色的城市，2016年改善需求都有可能绽放。那些过度释放的城市，今年很难延续高增长态势，甚至有可能下滑。而去年那些改善型需求放量增长的城市，比如青岛将会进一步分化。
与此同时，青岛链家市场部分析师刘烁也告诉记者，今年与往年不同，春节后刚需套二户型并不是领先回暖的市场主力，现在市面上最热销的户型是小套三，或者是144平以上的大户型，除了纯改善之外，政策还刺激了曾经的刚需置业者改变主意敢去购买更大的户型。购买意向强、成交周期短、成交速度快，将成为“金三银四”的主要特点，这样的火爆成交预计还会维持较长的一段时间。
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