[摘要] 近期青岛部分楼盘开始有涨价之势，这让买涨不买跌的“改善族”异常活跃起来。在青岛进行改善置业购买大户型绝非易事，即便在信贷宽松的背景下，选择贷款也会背负很大的压力。日前，记者联系到一位国有银行的信贷部工作人员，独家讲解常见的几种改善置业运作方式。
【编者按】今年春节后，降准、降首付、重新定义首套房的新政问世，这一系列宽松政策将购房者的购房成本与购房门槛同时降低，同时也大大降低了改善型需求购房人群的换房成本。特别是二胎政策的放开让不少年轻人对于大户型都有了迫切的需要，加之近期青岛部分楼盘开始有涨价之势，这让买涨不买跌的“改善族”异常活跃起来。
不过，在青岛进行改善置业购买大户型绝非易事，即便在信贷宽松的背景下，选择贷款换房也会背负很大的压力。日前，记者联系到一位国有银行的信贷部工作人员，请他为大家独家讲解了常见的几种改善型置业运作方式。
方法一：卖了小房 换大房
实用指数：☆☆☆☆
适用人群：手头余款紧张、月收入稳定者
银行信贷人员：对于改善族来说，如果选择先买后卖，银行贷款则认定为二套房，需要首付至少四成，且青岛目前多数市面银行贷款利率上浮10%。而如果选择先卖后买，则要轻松很多。
假如手中的首套房贷款尚未结清，可以用卖家的购房首付款还清剩余贷款，再买房时还可享首套房待遇，利率明显降低，成本负担能够减轻不少。
以目前在市北区有一套80㎡的二居为例，如果计划再在同一区域购买一套120平三居。按照目前市北区大概房价15000/㎡来计算，购买一套120平的三居需要总房款180万。目前青岛在同区域购买二套房，首付比例至少四成，仅首付款就需要72万元，这让不少换房族犯了难。而如果卖掉目前名下现有的住房，再进行换房，首付大约就可以付七成，如此一来购房者的贷款负担大大减少，月供负担也会大大降低，细细算来，只是多花不多的钱，就可以换个大房子。
缺点：卖小房换大房也存在一定的弊端，例如卖房之后到搬入新居之前，如果你选择购买的是新盘，那么入住还需要几年时间。这段时间的居住就会产生一定的不方便。特别是一些青漂人群，父母并不在青岛，会面临着再次进入租房生活的窘境，除了生活再次步入不稳定状态，房屋租金也是一笔不菲的支出。
方法二：租小房 支撑新居月供
实用指数：☆☆☆
适用人群：首付款压力较小，月供偿还能力较低者
在谈及换房时，业内专家告诉记者，如今有一种方式换房市民也可以借鉴，那就是“租小房，支撑新居月供”。不少工作年限较短的新婚夫妻，因为计划生二胎也开始考虑置办个大房子。但这类人不少都对自己辛苦装扮的婚房不忍出售，想在父母的经济帮助下置办二套房。
由于大面积住房总价往往比较高，即便是父母给予经济支持，也很难一次性购买，仅能帮忙解决首付问题。高昂的月供就成了这些工作年限不长、月收入有限的年轻夫妻难以负担大大问题。如此以来，将名下小房进行出租来赚租金就成为一个不错的方式。近年来，岛城房租呈现连年上涨的趋势，市北二居室月租已突破3000元/月，李沧小三居房租也有超过3500元/㎡的案例。将小房租出后，稳定且连年上涨的月租收入可以帮助换房族偿还月供，保障房奴们的生活质量。
缺点：并非人人手中都可以拿出再买一套改善型住房的首付款，该方法受众人群并不广泛。另外，房屋出租的隐患也有不少，单是房屋维护、设施更新也是一笔不小的开销。
方法三：不卖不租 直接贷款买大房
实用指数：☆☆☆
适用人群：在不同行政区域置业者、月收入较高者
虽然这种方式月供压力很大，但业内介绍说，从目前经手的业务来看，选择这个方式的市民并不少，名下现有住房不卖不租，仍作为换房期间的住所。
在目前“利率折扣满天飞”的情况下，虽然大额度贷款也存在不小的月供压力，但比前几年要轻松不少。特别是一些专业投资的置业者，他们有很多理财方式可以抵消房贷带来的压力。所以他们即便可以高比例首付甚至一次性置业，多数仍选择低首付，将房款大比例进行贷款。此外，不少月收入较高者，也可以接受改善型住房的月供支出，在如今低利率的情况下，选择直接贷款置业。
缺点：虽然市面信贷行情宽松，但大面积改善型住房的贷款压力并不轻松。如果没有衡量好自己的偿还能力，过于乐观的低首付进行换房置业，生活质量将受到高月供的直接影响。
