[摘要] 对大部分初入楼市的“小鲜肉”们来说，贷款买房流程都稍显生疏，多种贷款方式更令人眼花缭乱。如今，房价开始回升，如何贷款让资金达到一个最优的分配方式呢？
【编者按】最近一年多以来，央行接连多次降息和降准的消息让楼市渐渐复苏开启了“春天”模式。对于大多数购房者来说，贷款买房仍是首选。可对大部分初入楼市的“小鲜肉”们来说，谈及贷款买房流程都不大清楚，多种贷款方式令人眼花缭乱。如今，房价开始回升，如何贷款才能让资金达到一个最优的分配方式呢？小编今天来给您做一下梳理，如果你最近正在盘算着贷款买房，就要好好来学习学习了！
【一】选择何种贷款方式：公积金贷款or商业贷款or组合贷款
目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种，购房者该选择何种贷款方式呢？
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款。目前在青岛市缴存公积金满12个月即可申请公积金贷款。根据青岛市公积金管理中心发布的最新政策显示，自5月1日起，首次购买新建住房的，岛城单身最高可贷36万元，夫妻双方最高可贷60万元。二次贷款最高可贷款额度下调至50万元；二手房最高可贷30万。首次公积金贷款购买新建住房的，首付比例为20%。首次贷款结清2年即可申请二次贷款，首次和二次公积金贷款购买二手房的最低首付款比例均为30%。5年及以下贷款利率为2.75%，5年以上30年以下贷款利率为3.25%。
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。目前青岛大部分银行已经开始执行首套新建商品房首付20%的新政；二套房首付比例也调整为不低于30%。商业贷款利率5年及以下为4.75%。5年以上30年以下为4.9%。
组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。
综上所述，在相同的条件下，意味着公积金支付的利息、每月月供会更少，更能节省购房成本。另外，公积金贷款额度不够，可以选择组合贷款，组合贷款的最优组合原则，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息。所以利用好公积金贷款的利率优势是个省钱的好办法。
【二】等额本金or等额本息
等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢?让我们先来了解一下这两种还款方式的基本概念：等额本金：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择等额本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
【三】缩短贷款年限提前还贷
不少购房人疑问买房贷款期限多久合适，贷款时间长，支付的总利息就多，贷款时间短，支付的总利息相对少一些，但是还贷压力相应的增大。从购房人收入的角度看，在不影响家庭生活质量的前提下，可以适当缩短贷款时间，调整月供与收入比，这样可以也节省不少利息。
如果选择的是等额本息还款的方式，而且目前还款时间已经过半，那么建议不要选择提前还贷。因为此时剩余的还款额中，利息占比已经很少了。鉴于此，专家总结出两种情况，如果你选择的是等额本金还款法，房贷还了不到三分之一时可以考虑提前还贷；如果你选择的是等额本息还款法，那么房贷还了不到二分之一时，可以考虑提前还贷，否则就不划算了。
【四】选择合适的银行
各家银行房贷利率优惠不同，选择利率最低的银行贷款，可以享受低利率带来的省息实惠。不过楼盘和中介推荐的银行利率不一定是最优惠的，查询银行实时利率，自行选择贷款银行。
以青岛为例，记者调查发现，目前青岛房贷市场针对首套房贷提供八五折利率的银行越来越多，包括建设银行、农业银行、汇丰银行等，其他如工商银行、交通银行、招商银行等提供九折房贷优惠。可以说，目前房贷的基准利率已达历史最低点，根据最新4.9%的基准利率，按照八五折计算，首套房贷利率最低为4.165%，可以为贷款者减轻不小还贷压力。
此外，记者调查发现，在多重政策利好下，目前多家银行针对首套房贷的首付比例已经下调至25%，如建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、中信银行、邮储银行等，贷款买房就要对各家银行的房贷新政都有深入了解。
