[摘要] 近期，青岛新建住宅、二手住宅高涨的成交量，让人们感受到了房地产市场稳步上升的温度。为高成交数字贡献力量了除了刚需和改善置业者，也不乏一些投资型置业者。
近期，青岛新建住宅、二手住宅高涨的成交量，让人们感受到了房地产市场稳步上升的温度。为高成交数字贡献力量的除了刚需和改善置业者，也不乏一些投资型置业者。虽然房地产产品五花八门，但“好买易卖”的住宅似乎仍是投资人的最爱。
住宅优势一箩筐：好买易卖税低产权长
住宅之所以受到投资型置业者的垂青，与其“稳定”的特点有直接关系。首先，住宅投资门槛较低，如果是在一座城市的首套房，目前最低首付甚至仅需要支付总房款的20%，而贷款利率则可以申请到最低八五折房贷，各类税费也相对较低。相比商业地产的首付50%以上，贷款利率上浮10%以上，住宅无疑是更好入手。
其次，由于青岛已进入新一线城市之列，越来越多的外来人口涌入青岛工作安家，对于住宅的需求持续增加，无论是购买还是租赁都存在大体量的消费群体。加之住宅产权一般为70年，可操作时限相对较长，这让不少专业投资者可以长期运作名下的不动产。
特别是不少投资客热衷的高端住宅，虽然投资金额相对较大，但相比同样需要大手笔投入的商铺、写字楼，住宅“租赁加自身升值”的双重盈利模式让投资人感觉更加稳妥。在房屋以高租价快速回拢资金的同时，房屋自身价值也在快速提升。例如五六年前入手麦岛新建住宅的投资者，如今月租收入已接近万元，而住房单价早已从当时购买时的2万元/平上涨为4万元/平，涨幅接近一倍。
商业投资门槛较高 租赁及后期操作成为关键
虽然“一铺养三代”的谚语在楼市已流传多年，但商业较高的投资门槛仍让不少投资者望而却步。目前，信贷资金重点是支持政策性支持的项目，商业地产项目很难和过去一样，再获得银行贷款的支持。这就出现了上文中谈到的购买商业类型房源首付高、利率上浮等问题。
而从市场现状来看，商铺、办公产品以及公寓多数是凭借租赁进行收益的，由于二手商业房源交易税费过高，鲜有人通过二次商业售卖作为投资回报盈利手段。一旦商业产品投入二手房买卖市场，去化周期是较长的，不少中介都遇到过挂出三五年商铺无人问津的情况。
另外，商业投资的高门槛并不局限在物质基础，商业投资对于购买人的投资经验有着极高的要求。我们在房地产市场中常常见到，有些地处旺角，甚至是城市中央的写字楼、商铺常年空租，未能盈利。商业类型房源对于各要素的要求是极高的，上至周边人流量、商业氛围，下至房源面积乃至房门朝向，一个细小的硬伤也可能导致无法成功运作。
近郊及周边城市存潜力 或能实现“低投入高回报”
作为初级房产投资者，经济能力有限，该如何投资呢？笔者建议可关注城市近郊以及主城区近邻的中小城市，由于受大城市的辐射，大城市经济外溢和农村人口进大城市的第一步往往都选择在城市周边的小城市，所以今后的发展都是有机会的。如果加上轨道交通的建设，这些中小城市马上可以变成方便又宜居的新城，实现“低投入高回报”并非难事。
而商业投资则需要更加谨慎，最好提前进行详细的产品考察，搜集大量数据或请教行业专家。如果不能够认真分析商业地产的需求，盲目投资只会带来更大的风险。
