[摘要] 随着地铁线路的通车、火车北站的运营、以及城市各项配套及市容市貌的飞速提升，人们印象中的区域发展印象也在潜移默化地发生着改变，李沧和市北就是其中的代表。
【编者按】 早在一两年前，人们一提到“刚需”、“改善”的字眼，便会自然而然地将李沧、市北对号入座。出现这种现象的原因与青岛各区域房价差异很大有关。然而随着地铁线路的通车、火车北站的运营、以及城市各项配套及市容市貌的飞速提升，人们印象中的区域发展印象也在潜移默化地发生着改变，其中李沧和市北就是其中的代表。
【新都心】vs【东李】
片区发展经历类似 东李将成下一个"新都心"
东李是目前青岛刚需楼盘供应最大、最受热捧的置业片区，在地铁3号线北段通车之后，东李的置业魅力再一次升级。从其区位价值来看，东李目前在整个岛城楼市的地位和5年前已完全不可同日而语，在世园会的带动下，东李交通、环境等各方面都有了极大改善，居住体验全面升级，是年轻置业者买房的首选。
从周边居住氛围来说，东李从原来的一片荒凉，到现在商圈成熟，生活方便，也只用了短短几年的时间。在地铁利好的加持之下，东李最大的置业障碍——交通问题，也迎刃而解。特别是在人们买房越来越注重品牌的今天，东李作为品牌大鳄最钟爱的片区，也极大地满足了置业者买房选大品牌的要求，东李的楼盘基本都是一线央企、国内前十或者本土大鳄企业的作品，品质和物业都有保障。价格方面，东李的价格目前已经飙升到12000元/㎡左右，“万元”以下的楼盘已经在该区域绝迹。
如果说东李是李沧楼市的一颗明珠，那么新都心则同样是市北楼市的“瑰宝”。据悉，目前的新都心已经是市区内热度仅次于东李的刚需置业片区，此外，它也成为不少首次改善置业者钟爱的片区。新都心最大的优势就是交通方便，区位优势明显，距离香港中路很近，在地铁3号线南段通车后，优势将进一步凸显。另外，新都心的生活氛围比较浓郁，原来就有错埠岭附近的老小区，现在又有麦凯乐、凯德MALL作为生活配套的一部分，生活方便、商业繁荣，物价相对较低。
同时，新都心与东李一样，都是地产大鳄最钟爱的片区，物业完善，小区的管理较好。目前，新都心片区的新建楼盘如欣苑、海尔世纪公馆、美寓天成等新房价格大多在15000元/㎡左右。而且新都心片区的辐射范围正在不断扩大，除了原来万科城周边，现在长沙路周边也被纳入了新都心的辐射圈，价格也在13000元/㎡左右。
【欢乐滨海城】VS【老沧口】
同处后海地理环境类似 刚需主城最后一块置业"宝地"
青岛海岸线北起丁字湾，南至胶南红石崖镇，这段730公里长的海景为青岛镶了一道“金边”。主城区的海滨板块成为不少开发商竞相追逐的焦点，其开发的项目也为中高端置业者所青睐。但近年来，前海一线开发趋于饱和，土地也日渐金贵而稀少，房价水涨船高，逐渐超出普通购房者的承受范围。钟情于海景房的普通市民退而求其次，把目光转移到了“后海片区”，其中市北区的欢乐滨海城和李沧区的交通商务区两个后海置业板块最受置业者所青睐。
如今再到欢乐滨海城，已经很难看到记忆中的老四方西部面貌，没有了国棉二厂，没有了海晶化工厂，没有了制钉厂。曾经的工业聚集地，人烟稀少的“后海”，逐渐地被一座座高楼大厦所取代，入住的人越来越多，居住氛围也越来越浓厚。
与拥挤不堪的“前海沿儿”不同，后海属于较晚开发的片区，成片的海景房近几年才拔地而起，沿海的房价也仅是市南东部、崂山高端海景房的1/2乃至1/3。即便是后海地段较好的海景房，目前价格也多在15000元/㎡以下。如今，该区域的蓝泰海乐府、城投琴海湾、保利香槟国际、温莎郡等项目目前在售均价均在12000元/㎡上下。
李沧交通商务区与滨海新区相接，属于青岛“后海沿儿”的最北一段，以火车北站为中心辐射周边，李沧交通商务区的范围几乎就是原来的老沧口。近几年李沧交通商务区的变化最大，人们对于这个片区的刻板印象被接踵而至的重点项目颠覆。铁路北客站通车运营、污染老企业分批次动迁、现代化安置区交付使用、地产大鳄接连进驻……每向前行进一步，这处老城区内都有一批旧物倒下，时间久了，便汇聚成一个全新的城区——交通商务区。
据悉，目前聚集在老沧口的楼盘多为体量巨大的刚需大盘，此前价格一直在8500元/㎡上下，这在均价万元以上的主城区板块中十分少见。如今，随着岛城房价的整体上涨，这里的房价也有了小幅提升，但大部分楼盘均保持在“万元线”上下。其中，越秀星汇蓝湾一期均价10600元/㎡。北城唐街印象小高层均价8180元/㎡，多层9080元/㎡。另外，同一区域的远东海岸华府还有40㎡商住小公寓在售，目前均价7600元/㎡，一套小公寓总价仅30万出头，这也吸引了众多刚需购房者。
【老四方】vs【李村】
两个老城的"逆袭" 曾经"不受待见"未来将要"高攀不起"
2012年12月，青岛行政区划重新调整，其中最受瞩目的莫过于老市北和老四方的合并。在短短几年间，曾经不受青岛本地人“待见”的老四方在这次区划调整中迎来了新的发展机遇：危旧房改造、老企业搬迁。土地的腾挪与出让让老四方众多黄金地块开始活跃在土地市场。
海云庵附近是四方区居住小区集中区域，既有上世纪80年代的职工宿舍，也有上世纪90年代的永乐小区，和2000年以后入住的杭州花园、兴隆家园、上四方小区等，因为便利的交通、成熟的生活配套一直是青岛二手房市场上最活跃的区域之一，二手房价格徘徊在万元线上下，少数精品小区二手房源价格更高过万元线许多。但自2008年之后，这一区域内新盘不多，最具代表性的是目前销售已经进入尾声的中海蓝庭，该项目住宅已全部售罄，目前在售商铺面积150-200㎡之间，价格12000-14000㎡之间。业内人士分析，随着今年7月老四方“地王”地块的拍出，预计未来老四方房价还将引起新一轮上涨。
与老四方相似，李村商圈也曾是不受“老青岛”待见的地儿，说起李村不少人脑海中最先浮现的还是杂乱差的李村大集。随着时间的推移和城市经济的发展，以李村大集为核心的李沧中心区逐渐开始形成商圈，一栋栋高楼大厦崛地而起，加之商业综合体聚集的人气令这里成为如今青岛最大的商圈之一。与原李村集一街之隔的，就是李沧区最大的住宅小区中海国际社区。鳞次栉比的高层建筑和其周边日渐浓厚的商业气息吸引越来越多的年轻人在此安家，有着百年历史沧桑的李村大集也在城市发展中焕发起新的青春气息，在今年实现了搬迁，整体迁出了李村河道。
如今，纵观整个李沧区楼市版图，李村商圈中心区涨价最为疯狂。去年一年，李村土地市场仅有一宗土地出让，土地“缺货”，这让现存的新盘也自然金贵了起来。中海国际社区清盘后，李村中心的海尔鼎世华府就提价了，120㎡的大户型涨到13000元/㎡，半年时间涨了2000元/㎡，让许多前期没有出手的刚需置业者扼腕，错失了去年的买房机会。
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