[摘要] 蓝色硅谷、山东大学青岛校区、地铁11号线、修旧如旧的古城……近两年来，随着大规划、大项目的一一落地即墨，青岛北部这个名不见经传的小城市名气越来越大，不仅成为霸占媒体头版头条的“常客”，还是市民口中的“红人”。即墨的楼市也因为城市发展的加速而逐渐被人们关注，房价不断上扬，成为岛城下一次投资热土。
蓝色硅谷、山东大学青岛校区、地铁11号线、修旧如旧的即墨古城……近两年来，随着大规划、大项目的一一落地即墨，青岛北部这个小城市名气越来越大，不仅成为霸占媒体头版头条的“常客”，还是市民口中的“网红”。即墨的楼市也因为城市发展的加速而逐渐被人们关注，房价整体上扬，成为岛城下一次投资热土。
二手房市场走俏房价涨起来 房东悔卖房跳价9万/套
作为青岛北部重要的卫星小城市，即墨在GDP总量一直位居山东区县“三甲”，综合竞争力排名位居全国第9位，只是在其上级城市——青岛的巨大光环笼罩下，即墨一直很低调。2016年以来，即墨古城开门纳客、山大青岛校区迎来首批心生、地铁11号线地下路段完工等一系列好消息的来临，即墨频繁登上了“热搜榜”，知名度打开了，楼市也跟着热了起来。
即墨开发区高楼林立
即墨这两年的发展变化，小高同学最深有体会的。小高是即墨开发区一家二手房门店的房产经纪人，从事该行业也有三四年了，他经历过楼市的平淡，也经历过楼市的回暖，终于今年下半年迎来了即墨二手房市场小高潮。小高负责的板块主要在潮海片区，虽然隶属于城东新城区，目前在卖的新房不算多，但5年房龄左右的二手房颇受欢迎。最近一段时间，小高的客户签单量一直在上升，业绩也提了一大截，只是小高却高兴不起来，“最近的几单谈的不怎么顺利，买卖双方面谈都差不多了，但是房东突然涨价，这让客户和我都有些措手不及。”
上周五，小高带着客户准备和房东签合同，“双方刚坐下来，房东开门见山就说不想卖了，觉得现在涨价势头挺好的，不舍得卖，要是想买得加5万块，但客户买房心切怕价格再涨，就软磨硬泡，最后加了两万块钱才成交，这种事情最近好多”，小高告诉记者，他和同事们在回访客户时也经常碰到这种情况。“上海花园有一套房子在我们店里价格挂的是71万带精装修，昨天有客户来访准备看房，房东改口要价80万，一下子就涨了9万元。”
“房东跳价现象在今年末不算少见，但也还没形成规模，都是“一点点”慢慢涨！”说起涨价的原因，小高告诉记者，除了即墨城市发展越来越好之外，新房可售房源少也是二手房市场涨价的重要原因。“总体来说，现在即墨二手房普遍都在6000元/㎡左右，城西的学区房价格能稍高一些，贵点的能达到7000元/㎡，一个套二刚需房总价60万就能搞定。不过，毕竟二手房是房主的个人财产，不像一手房那样有周边新盘价格做基本的衡量标尺，房主有权利根据自己楼层户型装修情况进行定价，大家都想卖高点也情有可原。”
新房稳中有涨 蓝色硅谷成为下一个“投资热土”
不光二手房热度上升，新房方面也躁动不安。根据青岛克而瑞统计，截至到今年11月，即墨新建商品房一共售出14322套，从3月份开始成交量就不断走高，在“银四”当月卖出2201套的好成绩，在下半年楼市旺季来临后，“银十”期间又成交近2000套房源，交易量相对往年一直是稳重有升的状态。成交价格方面也是在一点点的上升，从年初的6607元/㎡涨至7000元/㎡左右。从交易量和成交价格都可以明显看出，即墨的新房市场处于平稳上升中。
2016年即墨新房销售情况（青岛克而瑞统计）
那么新房成交最热板块在哪呢？和青岛相似，即墨的西部老城区发展也慢慢饱和，经济、文化中心逐渐东移，城东毫无疑问地成为即墨未来发展的焦点。在伴随着创智新区、蓝色硅谷这两个有广阔前景的大规划落地之后，新兴片区的开疆扩土让新楼盘拔地而起，后续配套的建设让新兴板块成为置业热土。
即墨蓝色硅谷建设全面提速
说到即墨新房市场各大版块的表现，就不得不提到蓝色硅谷。从几年前的不毛之地，到如今成为青岛楼市颇具潜力的区域，蓝色硅谷的建设速度非常快。今年秋天，山东大学青岛校区已经迎来第一批新生，哈尔滨工业大学也已经立牌奠基，天津大学、同济大学、四川大学、吉林大学等多所全国知名高校在蓝谷设立校区或科研院所，莘莘学子的到来让蓝色硅谷更具有书香气息。自2012年以来，蓝色硅谷核心区坚持面向全球、着眼高端汇聚创新要素，累计引进210余个高端创新创业项目，人口的快速聚集、教育、交通等资源的日益完善，给片区注入了活力。再加上地铁11号线途径蓝色硅谷给这里的交通配套带来新提升，未来乘坐轻轨可实现半个小时到青岛的快速交通，让主城区的青岛市民感觉蓝色硅谷一下子变近了很多。
正因为有了人口的快速聚集，教育、交通等资源的日益完善，即墨的房价天花板“落在”蓝色硅谷核心区无可厚非。不过目前蓝色硅谷附近的在售新盘也不多，最著名的鳌山卫镇鹤山路与滨海公路交汇的港中旅新房均价8300元/㎡，升值空间很大。
投资：二手房发展潜力有限 新片区新房有潜质
从2015年开始，青岛楼市经历了黄岛新区的成熟，再到红岛高新区的发展，黄、红两大阵营的快速“城熟”，让不少早年选择新兴片区置业的市民尝到了甜头，于是乎很多人预测，青岛下一个将崛起的“价值高地”就是以蓝色硅谷而闻名的即墨。
随着后续配套的跟进，即墨市的发展潜力确实今非昔比。从事即墨楼市市场分析多年的郝先生表示，目前即墨的发展受到各方加持，前景相当广阔，但是即墨的老城区发展相对于即墨的新兴片区来说还是缓慢了一些，升值潜力有限，建议投资者多考虑规划完善、升值潜力大的新兴片区。
另外，从房子房龄上来说，除了市区的学区房比较占优势，买卖都容易出手之外，还是新房的保值升值空间更高，二手房因房龄的限制升值空间较小。郝先生建议大家多关注规划发展良好、交通通达的新兴片区，这类价值洼地的超级大盘可能有更广阔的发展前景，对于主城区投资者来说是上佳选择。
