[摘要] 7月份以后，旅游城市大青岛成为一个短租房盛行的热点城市，我们津津乐道于靠一个暑假赚出一年房租的短租房业主，也发现了，在这些短租房里，公寓是一个很重要的产品
7月份以后，旅游城市大青岛成为一个短租房盛行的热点城市，我们津津乐道于靠一个暑假赚出一年房租的短租房业主，也发现了，在这些短租房里，公寓是一个很重要的产品。
当下，随着青岛房价高居不下，以及限购政策的不断升级，商品住宅准入门槛升高，二手房买卖条件变得“苛刻”，部分置业者因此失去了购房资格。而公寓所具有的不限购，不限贷，面积灵活，价格通常远低于同一地段的住宅等特点，重新回到了人们的需求视线之中！公寓产品适合三大群体自住投资两不误
首先我们来探讨一下，什么样的特定人群，适合投资购买一套小户型公寓。
单身过渡
青岛的外来人口多，很多外地人来到青岛，面临急需一个容身之所的处境。公寓不限购，完全不影响未来二次购房需求。等经济实力提高了，再换大面积住宅，把公寓用作出租是一个很好的过渡建议。
投资需求
公寓面积一般在30-70㎡之间，面积小，投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低。长期持有的房租回报率非常稳定。
商业属性
在全民创业的今天，具有商业属性的公寓，可满足了可居住、可创业、可办公、可投资的多重梦想。下面，我们盘点一下市区范围内近期已经上市或即将面世的公寓项目。
世茂悦海
西海岸城市阳台景区内世茂悦海开盘在即，48-100㎡海景公寓均价12000-16000元/㎡之间，首付20万起，带装修，户型方正通透、4层以上户户可瞰海，样板间已开放。项目坐拥2公里黄金沙滩、俯瞰灵山湾，建成后将成为岛城海洋文化地标建筑。
咨询电话：400-810-0532转565
中南金石国际广场
位于西海岸新区唐岛湾畔的中南金石国际广场项目，南可270°俯瞰唐岛湾全景，北邻长江路商圈，M1/M13双地铁口近在咫尺。项目30-32层高楼层公寓在售，精装户型建面约60㎡、148㎡、213㎡，均价17000元/㎡，现房即买即住。
咨询电话：400-810-0532转220
银丰晶品
银丰晶品30-70㎡带装修公寓总价48万起，现在购买享总房款94折优惠。项目位居台东商圈享醇熟配套和商业氛围，紧邻地铁1号线、2号线、4号线3个站点，门口即是公交站点，交通便利可直达多个景区，可居住可办公可投资。
咨询电话：400-810-0532转232
恒大御澜国际
恒大地产深耕城阳，白沙河旁综合性园区恒大御澜国际清盘钜惠中，公寓、合院、商铺等产品俱全，可满足不同规模的企业入住。目前均为准现房发售，实景可见，同时园区内景观成熟。
咨询电话：400-810-0532 转440
信达蓝庭福邸
信达蓝庭福邸目前仅余少量建面约60㎡LOFT公寓在售，均价13500元/㎡，4.7米层高、买一层得两层；另有100-300㎡临街商铺在售，购房享98折优惠！现房在售，即买即用！
咨询电话：400-810-0532 转657
中欧国际城
中欧国际城精装公寓均价11000元/㎡，45-96㎡小户型总价低宜投资；295-400㎡瞰海写字楼与250-500㎡商铺均在热销中，均价25000元/㎡。
咨询电话：400-810-0532 转236
启迪协信青岛科技城
启迪协信青岛科技城LOFT众创空间仅剩最后几套房源在售，建面约40-50㎡，总价50-60万/套！主推项目一期商铺，目前4#、5#、6#商铺在售，7#、8#、9#商铺待售，在售均价20000-25000元/㎡，建面约19-180㎡，现认筹中，折扣交10000元团购享96折优惠。
咨询电话：400-810-0532 转682
麦迪绅澎湃岛
均价14000元/㎡，1#正在团购中， 户型面积：40-80㎡，共80套咨询电话：400-810-0532 转761 第一城 B座LOFT公寓 专属97折优惠，户型面积：40-60㎡ 套数：200
咨询电话：400-810-0532 转445
CBD首府
市北敦化路与徐州路交汇处CBD首府精装loft公寓将于8月入市，准现房发售，精装样板间正在装修中。项目引进智能化家居服务，每层配套有私人会所，业主专属。目前新闻网专属团购优惠优惠楼座：loft公寓 户型面积：50-60㎡ 套数：全部可售房源
咨询电话：400-810-0532 转649
租金！租金！租金！是公寓投资重中之重
(数据来源：克而瑞青岛）
以前公寓在普通大众的眼中，就是一个人到一个新城市工作，生活，短期过度居住的住所，未来结婚，生子，安家，落户一定还会回归住宅的怀抱，那才是一个人真真正正的家。但随着各项政策调整，以及全民投资需求的爆发，公寓的投资价值越来越受到肯定。从上图可以看出，公寓的成交价格比同区域住宅明显偏低，价格才是王道！当然，我们也要具体分析一下，选择什么样的公寓投资回报率更高呢？
租金——投资公寓的标尺
不要谈论它未来的升值潜力，对于商业地产来说，那些都是浮云！让我们抛弃地段，交通，商圈等等更深层次的判断逻辑，仅仅用房租这一表象来衡量一下公寓的购买价值。
通过调研可以看出，市区范围内，相同户型的房子，房租差价很小，就在当下，价格才是王道！相同户型，总价低的才是更好的选择！
公寓通常以低首付作为卖点，对囊中羞涩的年轻人吸引极大。青岛某中介门店店长王女士介绍说，目前青岛的公寓首付通常为50%，以一套总价50万的公寓为例，首付可以30万以下，有的开发商还会有其它优惠，包括以租养贷等减少还贷压力，这些，对投资者来说都是利好，要重点衡量的部分。
面积——买公寓越小越好？
① 从租金回报率考虑：房子越小，投资回报率越高。
② 租客群体的特殊性，更注重独立的空间。60平的两房，40平的一房，意味着合租与分租，关系着租客的独立性和私密性。
所以说如果你有钱，可以选择买多套小公寓去投资，而不是买一个多房大公寓去投资。其它——除了价位还看啥？
① 是交通，尤其是地铁。通勤便利，容易出行，是其关键。青岛即将迎来双线换乘地铁时代，有交通优势必将让投资事半功倍。
② 是物业管理。公寓先天条件所限，容积率高，人口密度大。没有严格的物业管理，租客必定无法享受到安宁的生活。目前已有的公寓产品口碑不佳大都与管理混乱有关系。
LOFT——普通公寓和loft怎么选
同样面积的情况下，你会选择普通公寓还是LOFT？具体分析一下啊
LOFT得房率高，使用面积倍增，空间设计灵活，相当于买一送一。但长期居住会有压抑感。
普通公寓麻雀虽小五脏俱全，但少了能改双层的优势，面积在利用率上有些吃亏。但不会有LOFT睡上层的压抑感。
通过不完全的调查，目前LOFT户型的租金比平层户型的租金高大约20%左右。租客对象主要为年轻人，和有商业需求的人群（楼上住宿，楼下办公）。基于租金的溢价水平，推广到售价上，LOFT比平层售价也不应该超过20%为最佳。
结语
据统计机构显示，今年以来青岛市公寓市场供求价持续升温。前几个月成交旺盛，一度占总成交量的50%以上，与往年同期相比，创历史新高。土地资源的日益稀缺，导致商住土地成本也在相应提升。具有位置好，精装修等特点公寓产品或将吸引更多购房者关注。
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