[摘要] 自2017年青岛楼市限购政策实施以来，有关公寓项目是否值得投资的讨论从未间断。有人说公寓投资回报收益太低，转手税率太高，不值得投资。
自2017年青岛楼市限购政策实施以来，有关公寓项目是否值得投资的讨论从未间断。有人说公寓投资回报收益太低，转手税率太高，不值得投资。但对于“被限购”的投资客来说，公寓不限购、不限贷的优点却是住宅类产品所不能比拟的。尤其是对于一些单身族，公寓的“低总价”总是能够撩拨人心！
那么2020年青岛公寓市场现状如何？目前市场的真实客群又抱有怎样的看房呢？日前记者做了一番深入研究——
【数据】
2019.2—2020.4青岛公寓价格走势及供求关系图
01、青岛公寓最新成交均价14075元/㎡ 近一年来，价格起伏平稳！
根据专业机构公布的最新统计数据显示，2020年4月青岛公寓成交均价为14075万元/㎡。回顾2019.2—2020.4月的公寓成交价格走势图来看，青岛公寓的价格基本保持平稳的“起伏”状态。价格峰值出现在2019年2月，成交均价17336元/㎡；谷底出现在2019年6月，成交均价13404元/㎡。
02、公寓市场供求几近相当，2月现罕见“供小于求”
从供求关系上来看，除2019年9月公寓的供应量远大于成交量之外，其余的月份供求几近相当。不过今年由于受到疫情的影响，开发商的推盘速度放慢，在2月份甚至出现了比较罕见的“供小于求”的现象。
03、主城区中市北公寓供应量最高 其他区域“求大于供”
新房市场中主城区的新房上市量一直以来都保持低位，近郊片区是新房市场的主力军。但是在公寓市场，各个区域的新项目供应量就平分秋色了。
具体来看，主城区中市北区的公寓供应量较高，在2020年1月时，市北区的公寓供应量一度达到了3.7万㎡，是当月公寓供应量最高的区域。不过主城中市南、崂山和李沧的公寓供应量却一直处于“求大于供”的状态。
04、近郊板块公寓供应平分秋色 城阳、胶州、黄岛、即墨供应量多
公寓市场领域，近郊板块中，西海岸一改新房市场中“一家独大”的做派，与胶州、城阳、即墨轮番扛起供应量主力军的大旗。
在2020年1月时，城阳和即墨是近郊板块中新建公寓供应面积最高的两个区域，但是到了3月，老胶南就独自挑起了供应量主力军的大旗。虽然每个月供应量最高的近郊区域总会出现变化，但综合来看，近郊板块中，城阳、胶州、西海岸和即墨的新建公寓房源上市量最多。
【市场】
青岛公寓大多位于城区中心及沿海区域 价格优势明显
那么什么样的公寓最受购房者欢迎呢？记者在调查中发现，公寓产品能够吸引消费者，与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸为例，有十几个公寓产品沿着滨海大道和13号地铁线错落分布，许多项目不仅步行就可到景区，而且周边大都还有新建商业综合体，是许多外来购房者的理想居住之地。目前，西海岸新区的公寓产品价格集中在13000/㎡至20000/㎡之间，而且产品多以60平米以下的小户型为主。
而在主城区楼市中，公寓项目的区位优势则更为明显。从火车站开始，沿着地铁3号线一路东行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓项目在售，价格在15000/㎡至20000/㎡之间，这些公寓产品大部分都有专业的酒店管理集团入驻，其中有一些会对楼座进行集中改造管理。在地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈，因为靠近核心商圈，目前loft公寓价格普遍在20000/㎡左右。与周边的普通住宅相比，这些公寓产品的房价低了3000元/㎡至10000/㎡之间，如此大的价格差也让投资客看到了升值空间。
【置业分析】
01、优点：“低门槛”性价比高
自2017年青岛楼市限购政策实施以来，很多人因为"被限购"而失去了购房资格，而公寓由于商业产权“不限购不限贷”，热度开始回温。不仅如此，相对于动辄二套房六成的首付，公寓首付五成一下子也显得很“亲民”。贷款利率方面，公寓和二套都是上浮10个百分点左右。综合因素下，公寓成交量自2017年之后开始上涨，关注度也随之提升。
此外，由于公寓一般位于中心城区，同样的钱可以在中心城区全款买套公寓，但如果要买住宅，恐怕首付都不够。所以公寓也是间接入住市中心代价较低的方式。所以如果你只是自住，购买一处适合自己的公寓百利而无一害！
02、缺点：升值慢、交易税费高、进入二手房市场不受欢迎！
不过假如你只是为了纯投资，购买公寓就需要再仔细考量了。因为从青岛目前的情况来看，同等地段公寓的价格一般是住宅的一半，二手公寓的价格则就要更低了。公寓的租金收益虽然不错，但是和住宅产品增值部分相比，则是可以忽略不计的零头。
而且二手公寓交易时，土地增值税和个税几乎达50%，也就是公寓增值部分的一半几乎都要被拿去交税，住宅只要满5年即可上市交易，增值部分几乎百分百能被业主拿到手。
综上所述，如果你考虑短期自住过渡，长期自持出租，那么“低门槛”的公寓产品性价比还是很高的。但如果是用于纯投资，那么就需要谨慎考虑了，先行算好收益，再出手。
关于公寓，你还有哪些疑问或是见解，欢迎留言参与讨论！
本文部分数据源自：克而瑞青岛
