你还记得，这是曾经的张村河吗？

张村河沿河分布有12个城中村，是青岛主城区规模最大的“城中村”，2023年随着中韩村搬迁已经陆续实现了青岛最大的“城中村”清零，也因此形成了青岛主城区最大可成片更新改造区域，这也是张村河的价值点之一。  

张村河片区自腾空改造后诞生过3个地王，有人瞧不起张村河，但地价就是最好的反击。

张村河实拍2025．3．11

如今，张村河公园一期南北两岸已然是高楼林立，虽以回迁房为主，却已呈现出“水脉之城”的风范。其儿童乐园即便在工作日也是人头攒动，热闹非凡；周末和节假日，更是人声鼎沸，俨然已成为充满活力的新城。

目前张村河区域内屈指可数的商品房主要集中在张村河南岸，预算至少要在500万－1000万左右才能在张村河“上岸”。

张村河启动大开发以后的第一个入市和收官的楼盘崂山悦府，目前二手房挂牌的不多，均价在40000元／㎡－45000元／㎡左右，143㎡的挂牌总价基本在530万－630万左右。其良好的保值能力，为在售新房项目提供了有力支撑和底气。

从张村河公园看海信君玺视角（实拍）

海信君玺位于崂山悦府北侧，是张村河同面积段价格最高的项目，均价42000元／㎡－50000元／㎡，目前120㎡的户型几近售罄，143㎡的户型总价580万－680万左右，相较于崂山悦府更具品质感。毕竟它是2022年海信地产进入张村河片区的首个地块，在当时的市场环境下对海信君玺做了极大的投入，高端豪宅的既视感从现在的外立面已经可以眼见为实：全铝板和系统窗，层次丰富的金属线条不止是在张村河，在整个青岛都较为少见，会所、园林、车库、精装每一个细节都品质感拉满。从外立面到内部配套堪称“好房子”的样本，而且一梯一户的设计没有消防连廊。

海信君玺属于张村河南岸比较靠西的新房项目，紧邻张村河畔，可以直观张村河美景，但是也可以直观青银高速的车景。临近高速和小区内有一栋租赁型人才公寓的劣势，使其现在卖到准现房的状态还有相对较为充足的房源。

海信璟悦相比海信君玺没有了临近高速的问题，但是前排楼座南向直面合肥路。在产品定位和价格上与海信君玺拉开了差距，容积率比海信君玺高，不单纯以小高层为主，而是搭配了高层的大平层产品：198㎡和220㎡的大户型，220㎡是在张村河仅次于鲁信有邻花园的平层面积。其小高层产品128㎡的宽厅户型总价约470万－550万左右，143㎡的户型总价在510万－650万左右，总价比海信君玺低一些，预算稍微差点的可以重点看看海信璟悦。海信璟悦虽然是君悦系高端产品，但是从目前的外立面来看不如海信君玺精致。

海信臻悦紧挨着海信璟悦，也同处合肥路南侧，位于鲁信有邻花园和海信璟悦的中间，户型面积段也介于这两者之间，119㎡的总价400万起，降低了置业者上车张村河的门槛，重新定义了预算400万左右的置业者选择标准。目前首开的高层产品，119㎡、143㎡作为主力户型相对于整个张村河的改善市场来说有点偏刚需，均价33000元／㎡－36000元／㎡。

越秀青铁和樾府和海信璟悦、海信臻悦一路之隔，虽然也临近合肥路，但是后排楼座的北向房间，处于相对安静的区域内。

越秀青铁和樾府属于张村河区域内位置最好的一块地，没有明显的不利因素；143㎡总价550万－600万左右，属于张村河区域内同类面积段性价比最高的，容积率2．5也较为适中，和社区景观相连的下沉式庭院和全部小高层的设计，落地后的实景都让人眼前一亮。尤其是外立面采用公建化玻璃幕墙＋局部铝板一体板，窗地比高达50％，270°拐角窗户设计，肉眼可见的采光通透性强；毕竟是“大师之作”，毕竟是“和樾府”TOP系产品，户型设计上143㎡是起步面积，没有120㎡这样的中小户型，而且该项目143㎡、158㎡都是套三的设计，套四户型的起步面积要在178㎡以上，虽然户型尺度大，但没有海信君玺和海信璟悦的独立家政间设计、以及会所没有泳池的设计多少有点遗憾，也让很多预算500万－600万的置业者在追求套四户型的情况下只能选择别的项目。

越秀青铁和樾府肉眼可见的采光优势

虽说在张村河区域改善置业买大不买小，能买140平套四尽量不要买120㎡套三，但是鲁信有邻花园325㎡起步的大平层产品着实有点大，是目前张村河片区新房面积最大的，其“四叶草”的户型布局是张村河片区乃至整个青岛唯一的产品。

虽说产品不同，但一路之隔的海信都市果岭二手房26000元／㎡的均价拉低了市场预期。在张村河片区普遍以低密小高层产品为主的市场环境下，坚持做25－27层的高层产品，也只有鲁信了。本来鲁信这块金字招牌是抗打的，也只有鲁信能做这种产品，但是2024年年初该项目的开发商鲁信置业更名为汉唐置业，后期这一情况会不会成为鲁信有邻花园的问题成为置业者担心的焦点。

鲁信有邻花园2025．3．11实拍

张村河片区新房即将进入交付大年

张村河片区的房地产市场，正以其独特的产品价值和情绪价值吸引着众多购房者的目光。曾经，有人对松岭路周边的房产嗤之以鼻，如今却也望尘莫及。如今，张村河片区已成为高端居住的代名词，其在售的高端项目形成了一个独特的高端居住集群。这里的购房者更注重产品的舒适度和社区的高端配置，而非刚需购房者所关注的学校、地铁和商超等因素。

目前整个张村河片区的新房项目除了海信臻悦均已封顶，从今年的下半年开始海信君玺、越秀青铁和樾府、海信璟悦、鲁信有邻花园等将陆续交付。张村河片区即将进入交付大年，谁会在交付之前清盘就看各自的“本事”了。

这时候就别矜持了，各显神通吧！

作者：亮嫚 责编：张亮