最近一段时间以来，青岛房地产市场观望情绪明显。加之楼市传统淡季的到来，新房和二手房市场都迎来了不同程度的降温。
数据：青岛新房二手房成交量11月同比均下跌
2020.11-2021.11青岛新建住宅成交量走势图
根据青岛网上房地产发布的最新统计数据显示，2021年11月青岛新房共成交10607套，环比10月（新房成交10559套）微涨0.45%，同比去年11月（新房成交13903套）下跌23.7%。其中新建住宅成交8906套，环比10月（ 8435套）上涨了5.6%，同比去年11月（12204套）下跌27.02%。
2020.11-2021.11青岛二手房成交量走势图
新房市场降温，二手房市场的情况也不容乐观。根据青岛网上房地产数据统计，2021年11月青岛二手房共计成交4163套，其中普通住宅2115套。虽然环比10月（二手房成交2897套，住宅1455套）有所上涨，但同比（2020年11月二手房成交5835套，住宅5588套）却分别下跌了28.65%和62.15%。
实际上，新房和二手房的降温并不是突如其来，而是早就有迹可循。从新房和二手房的成交走势图来看，从今年6月开始，青岛新房和二手房市场成交量就开始逐渐走低，虽然在11月出现了小微幅度的回温，但整体来看仍在低谷中徘徊，新房和二手房成交量均未达到受疫情影响较为严重的去年同期。
二手房：中小型中介门店闭店 不少中介卖起新房
从成交数据上来看，青岛楼市成交量逐渐走低，几乎进入“冷冻”状态，这在市场端也有淋漓尽致的体现。一位从业多年的品牌中介门店经理人告诉记者，他所在的浮山后门店的成交量今年以来一直在下跌，往年生意好的时候一天带看二三十组客户是常有的事，今年一天能有两三个带看就算不错了。
记者在调查中发现，该中介门店经理人的情况并非个例。眼下二手房生意冷清，不少中小型规模的中介门店纷纷闭店，而一些品牌中介门店也将部分精力投入到新盘代销中，充当新盘的线下渠道。
青岛某新盘售楼处现场，中介在听置业顾问讲解
记者在市区以及西海岸的多家新盘售楼处现场发现，现场听置业顾问介绍楼盘的人群中，除了有意向购房的置业者之外，更多的则是中介门店的销售人员。
市北区一位品牌中介门店经理人告诉记者，他们一般在简单了解客户的需求之后，会尽力推销代理的新盘。原因是现在的二手房市场不如新房，新房更容易成交，并且新房的佣金一般也比二手房高不少。
新房：买卖双方都持观望态度 楼市成交走势下行
虽然中介也将精力投入到新房市场，但不尽如人意的是，今年的新房市场并没有给人带来惊喜，反而自年中开始进入下行阶段。尤其是开发商在年底冲刺业绩的压力之下，开启了“降价促销”的销售策略之后，市场“买涨不买跌”的“观望”情绪更加浓厚。
其实不止购房者持观望态度，一些房企在这样的大背景下，也开始减缓了拿证推新的速度。据不完全统计， 12月青岛新房市场仅有21盘计划推新或首开。此外，青岛第三批次集中供地仅有45宗，与前两次供地相比也出现了大幅下降。买卖双方的“观望”态度，促成了如今青岛楼市的走势。
业内：市场下行是市场周期性结果
那么为什么会出现这种情况呢？卓易数据院院长段敏敏在接受记者采访时表示，楼市成交走势存在周期性，而且与当下的经济形势、政策形势等关联很大。其中最主要的原因就是今年以来，政策形势持续收紧，中央将房企、银行、土地都纳入到了监管范围，房企资金周转设槛，银行房贷周期延长甚至停贷。并且土地拿地成本从严从紧，政策形势直接影响了今年的新房市场走势。在这种经济形势之下，购房者的观望情绪基本形成，买涨不买跌的心理则又加速了新房市场的低迷。
房贷收紧，二手房交易受到重创，而这也影响了以房换房这部分改善置业者的置业需求。当然，房贷政策紧缩是打击楼市的重要原因，但不是唯一因素，楼市下行是当前政策、经济等一系列因素的叠加结果。目前，青岛的刚性居住需求已经基本被满足，投资需求又被抑制，购房者购房基数和购房迫切度双重受限而导致了楼市的下行。
建议：选房更应注重开发商资质和信誉
那么楼市处于下行时期，购房者还能购房吗？业内人士认为，市场下行反而是更容易买到心仪的好房的。因为一是可以尽享折扣红利，二是可以多方面比较。但业内同时提醒购房者，购房时应关注开发企业的资质和信誉，毕竟楼盘开发商或是中介是否靠谱，将决定着你的楼盘品质是否真正宜居，甚至决定着你的房子未来的升值空间。
如何判断所购买项目的开发企业及其资质和信誉呢？对于普通消费者来说，可以从开发商以往的业绩、项目总开发量和开工量、市场占有率，以及工程进度情况来判断。比如中冶、绿城、青岛地铁、鑫江、青特等房企在青岛本地的口碑以及开发项目的质量还是比较有保障的。
对于一些经常被投诉或是被官方爆料登上黑榜的项目，比如禹州朗庭府、中骏丽景府、金科集美时光、中南紫云集等，购房者购房时还是需要多留个心眼的。
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