金秋送爽，正值楼市传统的销售旺季。然而今年的金九银十却有些与众不同。伴随着多项楼市政策的调整，近期楼市成交量逐渐向好。但还是有不少项目在冲刺年底销量的重压之下开启了低价跑量模式。
然而，无论市场如何变幻，青岛楼市却有一些二手房项目不仅不会贬值，甚至成交价格比同区域的新房还要高。那么这些项目位于哪儿？支撑这些项目抗跌的原因又是什么？ 希望即将准备买房的你，能参悟到其中的购房真谛！
版块：李沧东李
二手房倒挂项目：绿城理想之城
来自某二手房网站的一份成交数据显示，位于东李版块的绿城理想之城的成交价格在22000-31000元/㎡上下。其中以蓝岸为代表的小高层房源在今年6月成交的一套房源价格达到30000元/㎡以上；以御园为代表的洋房，在今年8月的一次成交记录中显示，单价达到了32000元/㎡以上。
然而纵观东李版块的新盘可以发现，融海云著、森林公园、华新园珺台等新盘的最新报价仅在22000-27000元/㎡上下。对比之下，绿城在东李版块的二手房价格比同区域的新房价格高出了一截儿！
绿城理想之城实拍
那么绿城在该版块的二手房成交价为何会比同区域的新房价格还要高呢？位于该版块的一家从业多年的二手房经纪人表示，绿城的二手房比同区域的新房价格高并不是个例。这是因为本身其新房定价就比同区域的新房高，因此二手房上市时，价格高于部分新房也在预料之中。
版块：西海岸开发区
二手房倒挂项目：瑞源名家汇
瑞源是一家深耕西海岸达25年之久的本土老牌房企。其在开发区版块曾先后开发了瑞源名嘉城和瑞源名家汇两个不同时期的豪宅项目。
来自某二手房交易网站的一份成交记录显示，瑞源名嘉汇在2020年到2021年的二手房成交单价在2.2万到3.8万之间，最高成交记录出现在2019年，单价达到了38000元/㎡以上。
而目前，开发区版块的新盘价格也是层次不齐。新盘价格在18000-29000元/㎡上下。其中，文定江山、状元城、信达金地蓝庭、青岛印象和等新盘的价格均在20000元/㎡以下，远低于瑞源在同版块的几个二手房项目。
瑞源名家汇实拍
业内人士认为，瑞源名嘉汇的二手房价格之所以能够打败目前在售的部分新房，除与项目本身所处的地段、学区、商业和视野配套息息相关之外，瑞源匠心打造的社区、户型以及物业等方面的优势都成为其多年来引领同片区高品质改善盘的制胜因素。
版块：城阳惜夏版块
二手房倒挂项目：鑫江桂花园
鑫江桂花园位于城阳惜夏版块，这里与李沧区接壤，往返市内四区交通便利。来自某二手房网站的最新数据显示，该小区的二手房报价在20000元/㎡上下，而同版块的二手房报价仅在14000元/㎡上下。
不仅二手房价格远高于其他小区，该楼盘的二手房价格同样高于同版块的新房。周边新盘如双利悦府、天一仁和珑樾尚璟等新盘的价格仅为16000-17000元/㎡上下。其中，天一仁和珑樾尚璟更是在国庆期间推出了13000元/㎡起的特价房。
鑫江桂花园实拍
分析鑫江桂花园的二手房价格可以获悉，该项目报价之所以比周边的个别新盘价格高，一是因为该项目为公摊更小的洋房，二是因为该项目为刚交付一两年的次新房，在社区绿化、物业服务等方便并不比周边的新盘差。
版块：城阳正阳路商圈
二手房倒挂项目：旭辉银盛泰正阳府
旭辉银盛泰正阳府位于城阳区正阳路商圈，这里汇聚了最为丰富和完善的金融、商业、教育和生活配套，加之区政府等机关单位布局于此，一度被业内称为城阳区的“香港中路”。因此一直是房企抢驻、市民青睐的热区。
来自某二手房网站的一份最新数据显示，旭辉银盛泰正阳府目前在二手房网站的最新报价为23000元/㎡，而周边的二手房报价大多在18000元/㎡上下。即便是新房，如天一仁和珑樾一品、蔚蓝天地等新盘的价格也仅徘徊在20000元/㎡上下。
旭辉银盛泰正阳府实拍
分析旭辉银盛泰正阳府二手房报价与周边新盘相比价格倒挂的原因，不仅是该项目更靠近正阳路商圈核心区域，位置更加优越，还与该项目本身带装修密切相关。
【笔者手记】
虽然“地段”决定房地产价值在过去相当长一段时间里被奉为楼市的金律，然而综合分析上述几个二手房价格倒挂的项目可以得知，这几个项目的开发商都是深耕某一版块多年，在当地积累了不错的口碑。因此即便是二手房，也能够与同版块的新房一较高下！同时也说明，决定房地产价值的不只是地段，只有提高产品品质和服务才是脱颖而出的关键所在。
尤其是在青岛新房市场改善为主的当下，购房者对于品质的追求比以往任何时候都来得强烈。如今的新房市场，越来越多的高品质、改善型住宅开始出现，这也说明未来选房最需要看中的特质是——产品力。
那么对于普通购房者来说，需要怎样分析判断产品力呢？业内人士分析总结了如下几点：
首先看开发商，保证交付是最首要的。应优先选择央企、本地国企等开发商。它们大多实力雄厚，在资金链上不用太担心，不至于在楼盘交付方面出现较大风险。
其次，要注重居住体验、户型、品质、物业服务等方面的考察。容积率更低的产品，意味着居住舒适度更高。在后期的升值、保值方面也更强。
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