房地产政策又又又放松了！
9月30日晚，中国人民银行发布通知，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
据悉，这已是自2015年10月24日公积金贷款利率（五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%）调整并实施后，七年来首次下调。
记者咨询青岛市公积金管理中心得知，不仅新申请批准的公积金贷款享受下调利率利好，已在还贷的公积金贷款也将于明年1月1日起下调公积金贷款利率。
而在同一天，也就是9月30日下午，财政部与税务总局最新发布支持居民换购住房有关个人所得税政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
“十一”假期前夕，公积金贷款利率下调、换房减免个人所得税，这一连串的重磅利好，目的很明显：推动小长假楼市成交。
当然，在前一天，人民银行和银保监会还发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。不过，根据相关机构梳理，青岛市尚不在列。
新政刺激下市场成交回暖 刚需、改善购房者心态不一
自9月15日青岛放松限购以来，短短半个月时间，青岛楼市新房、二手房成交量均实现双双连涨。其中，青岛全市新房上周(2022.9.19-2022.9.25)更是实现了“翻番”上涨，共计成交3073套，环比前一周(1473套)上涨了108%。
不少前期正在观望的购房者表示：利好的刺激下，确实有些心动了。已在各售楼处辗转看房许久的陈先生告诉笔者，“从年初断断续续看房以来，说实话，总是在暗暗期待有更多利好政策的出台，如今这段时间政策的密集释放，感觉其余还能继续等下去的利好也不多了，所以遇到合适的房源会考虑出手。”
与此同时，也有手头资金不足的刚需购房者期望首付20%尽快到来。“同为省内城市的济南非限购区域最低首付比例已降至两成，感觉青岛也快了，”在某楼盘看婚房的购房者小张坦言，“虽然首付20%后期还贷压力会比较大，但至少能解决当下首付资金的难题。”
就笔者近期整体走访多售楼处的实际情况来看，新政后市场反映较积极的也主要为改善群体，这部分购房者基本本身就有买房、换房需求，且手头资金较为充足，因此入手较为果断；而刚需购房者大多“一套房掏空六个腰包”，因此出手更为谨慎，对市场持观望态度较多。
对此，业内人士认为，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。
一方面，降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；另一方面，从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，也就是说，降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。
市场还在期待更多利好？
对于市场成交量的显著涨幅，资深经纪人、理强地产总经理李强并未持乐观态度：网签数据并不是实时的反馈，而且成交量高的也不在最新放开限购区域内。李强表示，就他近期的带看而言，虽然各售楼处客流量增大，但实际转化率较低，“对于购房者来说，经济和收入预期的下降影响也比较重要，”李强说。
李沧楼山春晓项目销售经理宋玉兰也坦言，放开限购以来对项目影响并不大，“虽然李沧区放开了限购，但对外地客户还是有限制，外地客户进不来；同时又没有放开限贷，本地不限购的客户也无法再贷款，直接限制了购房需求。”对此，宋玉兰表示，要想真正刺激市场，还需要20%首付+取消限贷+取消限售等组合拳的多重作用。
也有业内人士认为，10月份将会是地产政策筑底期，各类支持购房的政策会层出不穷，在当下利好外，还需要重点增加几方面的力度，比如积极支持房企融资、展期、纾困资金、监管资金放宽的需求；鼓励宽限交付期限，减少房企现金流出速度，以空间换时间；放开限购、限售，加快存量与增量之间的流通，活跃市场交易等。
就目前来说，虽然大家期待的20%首付等政策尚且没有到来，但在两天之内密集发布三条支持房地产市场的重磅政策，不排除后期还有利好政策推出的可能。
那么，如今公积金贷款利率的下调、个人所得税的减免利好叠加会不会对岛城楼市再注入一针强心剂呢？我们静待十一假期市场的表现。
当然了，在众人前期预料之外、七年未曾调整过的公积金贷款利率都下调了，还有什么是不可能的呢？
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