近年来，青岛的房地产市场正在经历一些变化。
刚参加工作不久的胡女士，想购买一处小户型自住，但她寻找许久，也没发现合适的新楼盘。
事实上，胡女士的遭遇并不是偶然。在青岛，小户型产品正在逐渐消失。
小户型产品，确实在逐渐减少
据青岛锐理相关数据，3月青岛新增供应商品房主要面积区段位为90-130平面积段，其中110-130平面积段产品量最大，而新增的130m²以上户型产品，也要大于新增小户型产品。
成交数据不错，但新增房源却越来越少，小户型新房产品似乎正在逐渐淡出青岛的房地产市场。
数据来源：青岛锐理
楼市近几年发生了定价逻辑的重大转折：大户型的单价越来越贵，和小户型拉开了差距。
新房市场行情变化的背后，是房企推盘逻辑发生了系统性的变化。因为利润、产品附加值等种种原因，开发商更愿意把精力投向大户型产品。
可以发现，近年以来楼市的一个显著变化：在优质地段，纯大户型的改善楼盘明显增加，不少楼盘的起步户型就超过了140㎡。
事实上，不仅是改善的户型越做越大，刚需板块的户型也有这样的趋势，曾作为刚需绝对主力的90㎡以下户型，市场存量占比正变得越来越低。
甚至是曾经的明星产品，建面约99m²三房，也变得越来越少了。
主城新房市场，留给纯刚需的选择余地不多了
通过多次走访调查，记者发现，目前，青岛主城小户型产品确实不多。
分区域来看，市南区新盘本就不多，且以大户型为主，小户型产品本就少见，大多以公寓产品为主。
市北区及崂山区已经成为改善置业首选区域之一，区域内小户型产品也不多见。其中位于闫家山板块的海信悦澜山（400-101-8532转428），推出建面99m²小三房户型，户型面积涵盖99-137m²，精装高层、小高层，定位精准，自推出以来销量一直不错。
保利和颂（400-101-8532转706）也有建面99m²小户型产品；青铁封华地（最小户型建面约89㎡；400-101-8532转558）等盘也有部分小面积户型出现，这些产品总价低，对刚需有吸引力。
市北还有一个楼盘，拥有建面78m²户型，在目前售卖新盘中比较少见，那就是位于福州北路北端的新汇星城（400-101-8532转229）项目。该项目由于历史原因，于2023年重装亮相，反而成为少有主推小户型的新盘。
崂山区也不例外，除少数公寓产品外，小面积产品并不多见。其中，君一控股·奥园翡翠云城（400-101-8532转365）四期推出建面约88㎡户型，在当下的市场环境中难得一见。项目四期主推88㎡、105㎡、118㎡高层，均价27000元/㎡，首付52万起，主打刚需市场。
同区域中，中联依山伴城四期（最小户型建面约86㎡；400-101-8532转403）现房尾盘在售，也有部分小户型产品。
李沧区曾被誉为刚需圣地，但现在小户型产品也不太多，大多集中在李沧北片区，其中还包括传出封盘传闻的楼山春晓（最小户型建面约89㎡；400-101-8532转072）及爱情天宸万象（最小户型建面约89㎡；400-101-8532转377）。
东李方面，即将上市的青铁芳华地，拟推出建面约98m²户型，如果价格合适，可能会成为部分刚需客群首选楼盘之一。
青铁芳华地项目效果图
这么看来，青岛主城的新房市场，留给纯刚需的选择余地不多了。
当然，也可以考虑其他途径。
比如，主城区不少新房项目都配建有人才住房，价格较新房低、户型也以中小户型为主，但还是有置业门槛门槛存在。
或者选择城阳、高新区、西海岸等稍远区域，总价低但长通勤。
对于市区工作的刚需客群而言，或许合适区域的小户型二手房也是不错的选择。这一点，从近两年的二手房销售数据中，也可以体现。
部分刚需客群将置业方向转向二手房
小户型依旧需求旺盛，不能一味追求做大
其实，在青岛市区，因为单价和总价较高，小户型仍然“吃香”。尤其是主城区内，高品质、面积紧凑的小户型新房不愁卖。
事实上，对于大多数普通买房人而言，总价是无比敏感的。
需要在有限的预算内，平衡位置、交通、配套、教育、户型和品质的关系，相当长的时间内也只会买一套房，只有在满足基本需求的基础上，才会去追求更大的户型和更好的品质。
新房户型的变迁，反映着买房人需求的变化，市场上存在着大量的改善需求，但并不代表着“小户型”已经没有需求了。
事实恰恰相反，普通刚需依然是房地产市场的主力之一。
房企在产品上增加大户型比例，不足为奇，但需要结合地块特点具体考虑，并不能一味做大。
其次，小户型也需要注重打磨住房品质，提升产品的实用性和生活体验。部分南方城市的小户型产品，设计新潮且实用，而这样的优质户型在青岛还比较稀少。
我们也期待，能有更多的房企，将好的小户型产品，带给青岛的刚需置业者们！
提示：本文仅代表作者观点及立场，对项目特点所做的介绍以项目售楼处信息为准，文中提及的价格信息可能发生变化，仅供参考。文中涉及面积若无特殊说明均为建筑面积。
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