东李原森林公园地块商改住后重新挂牌 起拍价9010元/㎡

2月28日，青岛市自然资源和规划局发布国有建设用地使用权拍卖公告，李沧东部LC0301-03地块正式重新挂牌出让。该地块位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南，正是此前由万科操盘的原森林公园地块，历经控规调整完成“商改住”后，再度进入市场交易。

据悉，该地块核心指标明确，占地总面积达44320.7㎡，容积率为2.5，规划总建筑面积约11.08万㎡。此次挂牌的楼面起拍价为9010元/㎡，对应的起拍总价约9.98亿元，竞买保证金约为2亿元，拍卖时间定于2026年3月20日9时30分。

LC0301-03地块现状

据了解，该地块曾于2025年7月完成控规调整，由原本的商业商务用地调整为二类居住用地，同时新增教育、医疗、养老等公服配套设施，适配当前市场居住需求的变化，也体现了片区发展重心向居住功能的倾斜。

提及该地块，便不得不提到其紧邻的李沧森林公园项目。该项目于2017年拿地，总地价37.9亿元，楼板价7550元/㎡，由金地、越秀、中海、万科、青岛城投5家企业联合开发。受多种因素影响，项目直至2022年才正式入市，入市后凭借灵活的价格策略，迅速成为片区“销冠”。截至目前，项目住宅产品已基本去化完毕，目前仅剩商办产品在售。

目前东李楼市产品线中刚需、改善、高端改善完备。金茂璞逸世园在售170-300㎡洋房、4.5代宅、叠拼产品，定位高端；青特璟誉仅余个位数房源，基本清盘；青山湖岸不久前推新，尚有可选余地；青铁芳华地、和达城投和川所余房源不多，也进入清盘阶段；融海启城则以现房/准现房重启销售，特价房价格优势明显，吸引了不少刚需购房者的关注；海创三地块官宣由龙湖代建，目前尚未有更多信息，低密产品主打高端改善；青特東序近期释放了项目产品信息，预计3月底4月初首开2#5#6#8#，项目由7栋17层小高层组成，全部一梯一户，主力户型建面约119㎡、121㎡、139㎡，得房率近100%。从初六启动验资后售楼处内购房者众多，已经提前预定东李下一个爆款。

LC0301-03地块的挂牌出让，将进一步激活2026年李沧东部市场的活跃度，因为地块有临近高速口这个明显的不利因素，定位应该会比较务实，如果地块延续森林公园的定价，或将对片区内其他刚需和改善项目形成冲击。

地块周边公服配套的规划和建设情况：

1.教育设施：周边2处小学（现状铜川路小学、LC0301-06小学），2处幼儿园(惠水路幼儿园、LC0301-07幼儿园)，规划1处初中。

2.医疗、养老设施：周边1处现状李沧区社会福利院、1处现状街道级卫生服务中心，规划1处养老院、1处医疗设施。

3.文体设施：周边规划1处街道级体育活动中心。

4.商业设施：周边规划1处社区农贸市场。

5.城市公园绿地：周边现状青龙山公园、李村河公园等。