9.98亿元底价成交！东李森林公园再添新组团

3月20日，备受市场关注的李沧区LC0301-03地块（青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南）成功出让，青岛昌明置业有限公司（森林公园项目开发商，万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家联合）成功竞得该地块，成交楼面地价9010元/㎡，成交总价99832.3768元，底价成交。

该地块占地面积约44320.7㎡，建筑面积约110801.7㎡，容积率2.5，建筑密度20%，绿地率35%，起拍楼面地价9010元/㎡，起拍总价9.98亿元。2月28日，该地块挂牌出让，出让文件指出，本宗地不接受地方政府融资平台公司(以自然资源部动态监测监管系统推送清单为准)竞买申请。

该地块原为森林公园万科操盘地块，于2025年7月完成“商改住”控规调整后重新挂牌。地块调整后将低效商业用地转化为适配片区需求的居住空间，实现土地价值升级。2.5的容积率、35%的绿地率，既为产品打造预留空间，也能保障居住舒适度，契合目前品质居住需求。

此次出让不仅盘活了存量土地资源，更将丰富东李板块居住产品供给，填补中端改善市场空白，为李沧楼市注入新活力。

近年来，东李板块凭借优越的区位条件与日趋完善的生活配套，成为市区楼市的热点区域。当前板块市场供应整体平稳，产品结构分化特征显著，客群主要承接主城刚需外溢、改善需求以及区域内生置换升级。随着低密住区与高品质项目持续落地，东李居住价值正迎来新一轮升级。

高端产品方面，金茂璞逸世园主打4.5代宅和低密叠拼，斩获高端客户认可。远洋代建的万竹云峰、龙湖龙智造代建的海创惠水路低密地块（容积率1.11-1.25）尚未动工，也是高端产品；

改善产品方面，新规产品青特璟誉已基本清盘，目前热点楼盘是青铁芳华地、青山湖岸、青特東序。其中青铁芳华地推出清盘特惠、送车位等，青山湖岸13#单价不到19000元送装修和车位抵用券等，主打性价比；青特東序作为璟誉的“平替”，产品力依旧抗打，正在认筹即将首开，首开楼座2#、5#、6#、8#，产品为119-139㎡小高层，热度居高不下。

另外还有融海启城等刚需产品，89㎡总价140万起，给了主城刚需购房者一个入住东李的机会。

目前的东李，刚需、改善、低密住宅全品类覆盖，区域内形成“刚需升级+地缘刚改+高端改善”的需求格局，但纯粹低密小高层产品缺口明显，产品流速较快。

或许本次出让地块恰好填补这一缺口，容积率2.5可打造小高层改善户型，形成“品质+价格友好”的优势。未来随着各个新盘项目落地，板块将持续发挥优势，平衡供需，成为青岛主城极具竞争力的居住板块。

地块周边配套情况——

1.教育设施：周边2处小学（现状铜川路小学、LC0301-06小学），2处幼儿园(惠水路幼儿园、LC0301-07幼儿园)，规划1处初中。

2.医疗、养老设施：周边1处现状李沧区社会福利院、1处现状街道级卫生服务中心，规划1处养老院、1处医疗设施。

3.文体设施：周边规划1处街道级体育活动中心。

4.商业设施：周边规划1处社区农贸市场。

5.城市公园绿地：周边现状青龙山公园、李村河公园等。