[摘要] 越是到了变局关头，也需要理性分析。这篇文章，既是对楼市冰封模式的全面解读，也是具有实操价值的买房投资指南。
楼市冰封，已然成为从上到下的共识。
自1998年住房市场化改革以来，楼市第一次遭遇如此之多的限制，买房投资首度面临如此之多的不确定因素，这意味着过往的楼市投资逻辑都将不再适用。
暴涨时代的逻辑简单且粗暴，买到就是赚到，这是全民共识；暴跌时代的逻辑也很简单，任其降价打折，我自岿然不动。唯有冰封模式，前进后退皆不得，买与不买都两难。
越是到了转折时刻，越需要专业判断。越是到了变局关头，也需要理性分析。这篇文章，既是对楼市冰封模式的全面解读，也是具有实操价值的买房投资指南。
趋势：房价永远涨，但中间会玩过山车
这是我们对历史经验的总结，也是对楼市周期循环往复的根本判断。
站在房价暴涨的山峰，每个人都能得出“房价一直涨”的结论。但事实上，房价并非“只涨不跌”，历史上的几次调整，让不少人胆战心惊。
全国范围的大调整，第一次是2008年，受金融危机影响，被后来的四万亿大投资所拯救；第二次是2014年，被“涨价去库存”和“棚改货币化”所挽回。
至于区域崩盘，案例更不少。最早的一次是1990年代的海南大崩盘，“天涯海角烂尾楼”的景观晒了许多年，直到10年后海南旅游岛规划出台，方才得到缓解。
最近的一次是2011年的温州民间借贷危机，带动楼市泡沫破裂。温州房价直接腰斩，直到这一轮，还没回到当初的顶峰。
即使房价一直涨，一次大跌也会让许多人回到原点。
香港可谓一直涨的典型，但1997-2003的大跌，让无数人沦为“负资产者”。房价最高下跌70%以上，弃房断供屡见不鲜。
即使后来房价一路上涨，有多少普通家庭能撑过这几年？又有多少高杠杆者能全身而退？
没有对抗风险的能力，那就不要随意去对赌风险。
所以，即便房价一直涨，闷头进去买房的逻辑，也不是在所有时候都适合。当市场出现调整信号时，无论多谨慎都不为过。
环境：内外压力叠加，楼市冰封是必然选择
要想了解楼市为何被全面冰封，必须要明白大环境正在发生何种变化。
对外，美国拿出了“减税加息缩表”的三板斧，全球资金回流，带来人民币贬值和资本外流的双重压力；与此同时，贸易争端一直未有缓解，出口形势受到影响，经济下行压力进一步加剧。
对内，居民杠杆率翻倍，高房价已经对消费形成挤压效应，房地产领域的金融风险也处于事实上的高位。经济下行、消费不振、老龄化危机同时到来，整个市场面临前所未有的重负。
正是在这种背景下，楼市调控不断加码。既要限制需求，也要限制供给，更要限制整个市场的自由交易，既要防范资金快进快出造成的剧烈波动，也要防范楼市风险波及到整个经济体中。
一言以蔽之，楼市冰封，以时间换空间，防范风险，为长效机制落地提供可能。
这种背景下，楼市的玩法已经发生变化。政策鼓励你冲的时候，就不要犹豫；当政策一而再再而三喊停的时候，就要多看看前后了。
提醒：限售冻房的风险要谨防
这一轮楼市调控，最大的利器是限售。
限售，让房子暂时失去流动性，从而提高炒房的时间成本，将投机资金封堵在楼市，同时减少市场下行时的抛售压力。
从厦门开始，目前全国已经60多个城市加入限售大军，几乎包括所有的一二线热门城市，还有一些高热不退的三四线城市。
限售时间一般是两年和三年，部分城市还有5年，但实际楼市冰封的时间要长很多。
因为限售多是从拿到房产证之日开始算起，而从签约到拿到房产证一般还有一到两年的时间，实际限售周期可能长达四五年之久。
四五年时间，什么都有可能发生。千万不忽视了时间的力量。
资金有时间成本，更有风险成本，这是所有投资者都必须考虑到的。
城市：一二线要熄火，三四线会地震
一二线与三四线的楼市逻辑完全不同。
一二线拥有产业集聚、人口流入和资金汇聚的优势，而三四线往往都是经济增长乏力、人口资金持续流出之地。
同样是放水，降准降息就能激活一二线楼市，而三四线必须依靠“棚改货币化”这样的定向放水才能成功。
如今，货币虽然再度放松，但资金被严禁流入楼市，房企在资金流压力之下，开始用脚投票，全国已有超过800宗土地流拍，其中不乏一二线城市。
至于三四线城市，本就是棚改货币化结的果。三四线房价上涨，其实就是以棚改之名定向放水的结果。
如今棚改货币化正在熄火，棚改新增贷款不断萎靡，棚改货币化安置正在退潮，有城市甚至已经全面停止“涨价去库存”。
棚改货币化一旦熄火，三四线楼市就彻底终结。我们的结论是：过去越是依赖棚改货币化的城市，受到的影响就越大。
退一步讲，按照最乐观的估计，棚改货币化还能勉强维持，那么2020年也是三四线城市最后的关口。
因为，2020年是全国棚改收官之年。
区域：没有支撑的远郊区跌得最快
在楼市冰封期，衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。
城市如此，城市内部也是如此。
显然，一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，一地鸡毛。
要知道，在楼市上行期，无论是中心城区还是偏远郊区，都是实现同等程度的上涨，这是普惠行情的体现。
但在楼市下行中期，中心城区有学位、医疗、交通、人流等硬件条件的支撑，一般不会轻易下跌，而远郊区到处都是新房，又缺乏人口流入，二手房根本就没人接盘。
什么叫远郊区？只要夜晚去看看亮灯率一清二楚，没人居住的区域，靠谁来接盘？
事实上，在北京、上海、广州、杭州等地，楼市已经开始高位盘整，而盘整都是从远郊区开始的。
开发商：小开发商的房子尽量不要买
这句话完整来说是：小开发商的房子尽量不要买，大开发商的房子也要看质量。
为什么这么说？主要原因在于，当楼市资金链收紧之后，小开发商有跑路的风险。而大开发商的融资渠道相对较多，受到的影响相对较少，应对风险的能力更强。
次要的原因是，在限价政策束缚之下，开发商普遍都有偷工减料的动力，房屋质量难以保障。这方面，大开发商的问题也不少，但小开发商会更加泛滥。
此外，与小开发商相比，大开发商认知度更高也会更顾及名声，即使出现问题，也会更容易组织维权，维权的声音更能得到社会舆论的关注和声援。
这是最现实的考虑。
房地产税：只有一套房的不用太担心
房地产税的到来是大概率事件。
目前，住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期、赋予地级市以立法权，这四大准备工作已经完成，开征房地产税已无技术障碍。
从法律上讲，税收法定，房地产税要在全国人大进行审议，快则今年年底，慢则五年以内。
不过，房地产税草案尚未出台，但从已透露的各项信号不难认定，房地产税不会一刀切，也不会对所有家庭都征收。
无论是按照国际惯例，还是官方已经透露的信息，我们都不难得出两个判断：
一是房地产税会分步推进，一二线城市首当其冲，三四线城市未必会征收。
二是房地产税会设计一定的免征面积，最好的情况是首套免征，最差的结果也是每个家庭都有一定的免征面积。
话句话说，对于只有一套房的刚需，房地产税根本就不是需要担心的事情。
学位房：刚需中的刚需
这两年，虽然租购同权的声音一浪高过一浪，但是雷声大雨点小，学位房依旧是刚需中的刚需。
一方面，中国家长对教育的重视前所未有，最直观的体现就是培训机构的野蛮生长，即便政策连番打压都阻挡不了家长的“抢跑”心理。
另一方面，无论是广州推出的“租购同权”，还是北京准备试行的“学区房”，短时间都难以落地。
教育焦虑越是根深蒂固，学位房的需求就越坚挺，楼市冰封期无法改变这一趋势。
刚需：拿好现金，等待入场
在楼市咨询里，经常听到一句话：“是刚需就买”。
这话只有一半正确，另一半完全是不负责任的说辞。刚需的钱也是钱，相比于投资者，刚需的钱往往来自于六个钱包，更需要慎重。
从结果论的角度看，刚需自然是越早入场越好，但谁也没有上帝的全能视角。尤其是在各种风险都叠加而来时，再鼓励刚需闷头入场，显然是不负责任的。
那么，对于尚未购房的刚需来说，楼市冰封期，或许是难得的入场时期。
一方面，限价摇号政策，强制让开发商让利于业主，这是少有的保护刚需的举措。限价让一手房价格远远低于市价，而摇号又优先向无房的刚需进行倾斜。所以，只要一手房与二手房之间存在20%以上的套利空间，刚需都不妨直接介入。
另一方面，对于换房群体来说，最好的时机正是市场稳定之时。房价暴涨，担心踏空；房价暴跌，又担心买在高点。只有在房价高位盘整时，才会有充分的时间进行选择，买方市场里没有恐慌之说。
这个时机，正是从郊区到中心城区、从老破小到新房次新房、从普通房到学位房的最好选择。
未来：等放松的声音再起来
请记住我们开头说的，楼市是有周期性的。
短期来看，如果基建不能有效提振经济增长，仍有可能重回放水刺激房地产的老路。
具体的信号可以关注这两个方面，
一是各地呼吁取消限购的声音此起彼伏；
二是房企融资渠道悄然放松，房贷利率被引导往下走。
长期来看，出生人口下滑，老龄化日益严峻，这是拖累房价上涨的根本因素。但城镇化还有推进空间，放水式刺激还有可能被一再拾起，房价仍有往上走的可能。
至于崩盘，根本不用操心。如果大崩盘真来了，那受影响的就不只是房地产了。
回到现实，回到当下，楼市冰封期，多看少动，守好现金，等待时机。
来源：国民经略（guominjinglve）；
