[摘要] 2009年3月火车北站周边居民房。2018年8月火车北站周边居民楼。黑龙江路、福州北路路口附近居民楼。新都心片区新建楼盘。
湖清路周边新建居民楼 。 徐常青摄
2009年3月火车北站周边居民房。
2018年8月火车北站周边居民楼。
黑龙江路、福州北路路口附近居民楼。
新都心片区新建楼盘。
小港片区居民楼时尚大气。
作为改革开放与时俱进的产物之一，房地产市场走过了辉煌而灿烂的40年。从最初的筒子楼，到单元房，再到如今的商品房，青岛人的“家”经历了从福利分配到个人购房的巨大转变。当房地产的基因注入改革开放精神，一段波澜壮阔的青岛人居变革自此启幕。
无意识的蜗居时代
时间：1978年前后关键词：筒子楼
改革开放以前，青岛人的住宅多是棚户区平房和筒子楼。受计划经济制约和收入有限的影响，这一时期的人们少有主动改善自己居住条件的意识。
改革开放初期，人口与住房的矛盾日益加大，住房大多是分配的。筒子楼，是那个年代单位住房分配制度紧张的产物。曾有无数青岛人，在这十几平方米的筒子楼中结婚生子、奏响着锅碗瓢盆交响曲。在此期间，房地产市场天生的市场属性并没有被激活。
告别福利房走向商品化
时间：上世纪90年代关键词：房改
上世纪90年代初期的青岛，大部分人对买房子根本没概念，仍在等待着福利分房。居民楼里的房子作为“福利房”，颇为“抢手”。
1995年3月，青岛市政府颁布《青岛市出售公有住房暂行办法》，启动公房出售政策，促进居民住房观念由福利化向商品化转变，这也是住房由实物分配向货币分配过渡的必然之举。1995年10月，青岛市政府在全市公房出售工作会议上宣布公房出售工作正式实施，560多家单位在1995年10月申请出售单位自管公房，拉开全市公房出售的序幕。统计数据显示，1995年度全市共出售公房38853户（其中直管房16727户，单位自管房22126户），占当时可售房户数的17.66%，收缴售房款3.68亿元。
公房出售的稳步推进，为房改的进一步深入夯下坚实的基础，营造了良好的氛围，深刻改变了居民的住房消费意识，单位住房供给制的思维定势也被打破，房改的作用逐渐得到实现。
1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。在这次住房制度改革中，提出了停止福利住房分配、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等政策。
1998年12月31日，《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》出台，自此青岛市公有住房一律停止实物分配，原则上只售不租，实行货币化分配。同时建立职工住房补贴制度，增加职工工资收入中的住房消费资金含量。职工通过政策性及商业性住房贷款，提高购房的支付能力。由职工根据需要和可能，主要通过自行购买经济适用住房、商品房等方式，解决个人住房问题，实现住房供应社会化、市场化。
这意味着，推行近50年的实物分房制度将逐渐消失，房改进入实质性阶段，住房分配完全走上了商品化的道路。房屋、房价上升到人们日常生活中最关心的层面。
“外来的和尚”争相来青
时间：21世纪前十年关键词：外地房企
步入21世纪，青岛人的住房选择更多，高层、洋房、公寓、别墅等多种类型的房子如雨后春笋般出现。二手房市场开放、土地市场交易拍卖制、交易契税减半政策出台等，无不显示出政府逐渐将房地产推向市场的决心。
2004年，上实集团和顺驰地产的进入，打破了之前青岛房地产市场由本土企业“一统天下”的局面。到了2006年，大鳄入青的步伐加快：1月，绿城与李沧区政府签约，与百通共同开发青岛休闲商住区；6月，和记黄埔取得小港湾项目；7月，宝龙城市广场开工；8月，浙江金龙获得原四方区地块；9月，万科魅力之城项目奠基；12月，卓越地产开发蔚蓝群岛项目。同一年，华远地产也来到青岛，开发华远新天地项目。
这一年，青岛的房地产市场可以说是彻底敞开了全国性房企进驻的大门。在房企大鳄扎堆入青拿地之时，青岛的房地产市场出现了几个鲜明的热点区域，其中香港中路仍是绝对核心板块，浮山后是传统的热点板块，海尔路逐步成为东部的商住板块，李沧东部和城阳才刚刚闪现新秀之光。
事实上，上实拿地具有标志性的意义。此后，外来房企开始加速进军青岛的步伐。
2008年青岛房地产业具有深远影响的标志性事件是当年1月初全市住房工作会议的召开。这次会议上，保障性住房建设成为最响亮的楼市宣言。21世纪最初的十年里，商品房市场迅速发展，越多越多的青岛人想要住宽敞舒适的大房子，并且开始接受按揭的购房方式。青岛人对于挑选房屋也有了严格的要求，不仅是面积、价格，采光、户型等都成为了购房的重要选择因素。
从“去库存”到“稳房价”
时间：2010年至今关键词：调控
2010年，“新国十条”的重磅出台，拉开了房地产调控的大幕。青岛也在第一时间出台了“14条”。相关信息表明，岛城将实行更为严格的差别化住房信贷政策。2011年1月，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，史称“国八条”。2011年1月28日，青岛版“限购令”出台，内容包括自《意见》发布之日起至当年年底，在我市市辖七区实行住房限购措施。经过两年的平稳发展，2014年开始，青岛楼市“去库存”成为重头戏。在政策的刺激下，青岛楼市逐渐回暖，甚至一度出现了过热的情况，各种楼市调控政策再次出台。尤其是在2017年，岛城楼市限购、限贷、限价、限售等政策不断加码，调控力度空前。自此，青岛房地产市场的风向从“去库存”转为“稳房价”。
2018年，人才新政、摇号新政……伴随着房价上涨，政策的不断完善，巨大的购房需求下，改善、精装、生态社区越来越多地成为新的追求，青岛楼市的发展越来越符合未来国际化大都市的气质。由福利分房和低租金公房制度到住房商业化、市场化，青岛人居经历了翻天覆地的变化。据青岛统计局数据显示，1998年，青岛商品房销售建筑面积178.1万平方米，到2017年商品房销售面积1900.7万平方米；1998年青岛城区人均住房使用面积13.42平方米，到2017年青岛城镇居民人均住房建筑面积32.7平方米。
纵观这40年，从住房方面，就能生动地折射出改革开放给整个青岛带来的巨大变化。从“蜗居”到“安居”再到“宜居”，40年沧桑巨变，40年旧貌新颜，40年华丽转身，迎来了如今的现代化国际大都市，青岛人的家也从改革初的简陋狭小的土木平房，蜕变为如今高楼林立、服务完善的品质住宅。尽管前行的脚步充满坎坷，但是青岛人安居的路上一直交织着的憧憬与希望。
青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银
摄影徐常青
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