[摘要] 从1998年国家住房制度改革至今,青岛楼市已经走过20年。在这20年里,楼市几经沉浮,有过房价上涨,也有过持续下跌。2018下半年,青岛楼市又现冷清观望,购房者观望态势愈加明显。

从1998年国家住房制度改革至今,青岛楼市已经走过20年。在这20年里,楼市几经沉浮,有过房价上涨,也有过持续下跌。2018下半年,青岛楼市又现冷清观望,购房者观望态势愈加明显。那么,接下来是应持币观望还是趁机购房?小编在搜集大量资料的基础上,对青岛20年以来的楼市做了梳理,回顾青岛楼市曾经的低沉期,为正在观望的购房者提供参考。

概述:从1998到2018,青岛楼市几经变动

1998-2008:未开化的十年

1998年国家住房制度改革,2000年地产项目渐多,2002年一线城市迎来第一次房价的高涨,2003年专业炒房者开始出现,2004年的青岛,已有投资者开始将眼光转向郊区地带。到2005年,为抑制房价过快上涨,国家出台了各项政策,但房价在经短暂停滞后,又开始大幅上涨。

2006年是最初调控的一年,最有代表性的是70/90“国标”,中低收入者买房者增多,而房价仍居高不下。等到2007年,尽管上调存款准备金率、加息、信贷从紧,却无法阻止青岛从2006年的7000多元/ ㎡飙升到9000多元/ ㎡。在房价保持高涨势头的情况下,青岛全年只卖出不足3万套的住宅。到了2008年,金融危机席卷全球,青岛楼市急剧转冷,经历“降价暴跌”,最终跌至6000多元/ ㎡。国家为刺激购房需求,开始扶持房地产市场。

2009-2011:隧道开通让“日光盘”现象普遍

若说2008年以前青岛楼市尚处未开化状态,那么2009年便是第一次真正意义上的上涨。2009年,尽管金融危机影响尚未褪去,但在国家政策支持下,中国楼市迅速触底反弹。100 ㎡新房落户、购房五项新政等,促成青岛当年成交量大幅上涨,房价也由6500多元/ ㎡上涨到8000多元/ ㎡。

据中国房价行情统计,青岛新闻网房产整理

但到了2010年,遏制房价的新政接踵而至,国四条、国十条、二套房首付比例调至50%,限购措施也首次出现。当时限购并未蔓延到青岛,再加海底隧道和跨海大桥开通,西海岸楼市为青岛楼市增添新活力,让“日光盘”在市场上普遍起来,房价也跟着呈上涨态势。2011年,青岛开始正式限购,楼市随之回归理性,虽从房价来看并无明显变化,但住宅成交量却从100295套下跌到86997套,成为过去几年来的第一次下跌。

2012-2014年:李沧楼市发展带动青岛楼市复苏

严厉调控之后,接下来往往是市场需求的释放,随着政府对房产政策的松绑,楼盘纷纷推出优惠和打折活动,2012年便经历了“以价换量”,12月一个月15240套的好成绩至今难以企及。这一年,世园会“开花”,地铁开工,为李沧楼市带来发展动力,同时加速了青岛楼市的复苏。

2013年国五条和20%的个税让楼市“青云直上”,成交量上仍保持着前一年末的“好成绩”,一年成交11万多套,突破了之前的成交记录。2014年楼市再次遭遇挫折,住宅成交遭遇重跌,尽管下半年多项利好政策出台,但仍无法阻止楼市的颓态,2014年又成了楼市的“低谷期”。

2015-至今:“去库存”下成交大涨

2015年经济下行压力增加,市场却再一次出现观望,房价也随之变化。但在各项政策支持之下,楼市逐渐升温,127543套的成交量也是市场转好的象征。2016年“去库存”是楼市的基调,青岛在顺应全国“去库存”大势之下,还针对地方区域出台了刺激销售的政策,最终成绩显著,成交量以及价格均出现大幅上涨。

2017年3月青岛楼市突下新政,将房贷收紧,购房门槛提高,对新房成交走势影响较大,全年成交套数较前一年明显减少。到了2018年,限购、限售等政策更是偏向于控制房价,参照历史记录不难发现,楼市转冷将会持续一段时间。

分析:

楼市三年左右一轮回,“低谷期”通常是新起点起点越来越高

2018年低沉的楼市,让不少人有一种“熟悉感”。第一次是2008年,第二次是2011年,第三次是2014年,按照“三年左右一周期”的规律,第四次便是2017、2018年,而2017年成交量的走低已释放了信号。若具体来看这三次的低潮,便能从中发现相似之处。

提到2008年,很多人都会想到金融危机,除却全球大环境的影响,当时调控新政的出台也是致使房地产巨变的一大因素。政策对房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定,让持续上涨的房价陡然停息。但2009年下半年的两次降息以及个人首套房契税降低、下调首付比例等,又促成新起点的房价上涨。

2011年,同样是楼市遇冷的一年。这一年,连续加准、加息、首套房贷利率上浮,还有限购令、限贷等政策,楼市中观望情绪越来越浓,到下半年市场已经“不容乐观”。而到了2012年下半年,世园会到来,地铁进一步开工,又为市场的复苏提供了动力。

第三次市场低迷期便是2014年,这一年政策收紧,结果同样是购房者观望,开发商“以价换量”。随后在2015年下半年,二套房和公积金首付比例下调,二手房营业税免征年限改为两年等政策出台,成为了市场回暖的助推力。

纵观三次低潮,“政策调整”是影响市场变化的共同因素,它让楼市更加平稳。2017年与2018年政策都偏向于抑制购房需求,根据往年规律,在政策收紧之下,楼市往往能够回归理性。

若从成交量以及房价上来看,这几次的低潮期又有一些不同之处——楼市“低谷期”的起点已经越来越高。2008年住宅成交量34734套,价格6500元/ ㎡左右;2011年住宅成交86997套,虽同比2010年下滑,但与2008年相比已大大上涨,该年新房均价10500元/ ㎡;2014年住宅成交量为90547套,比2011年又多卖了3000多套,价格涨到10720元/ ㎡;2017年住宅成交量为154115套,比起2014年多6万余套,此时房价也已在15000/ ㎡左右。

当下:2018年成交量走低,楼市降温

据统计,2018年9月新建住宅成交套数为7551套,环比8月下跌32.4%,同比去年9月的10008套下跌24.56%,再与4月(本年度最高)的17656套对比,今年的传统旺季显然“欠些火候”。从市场来看,目前二手房市场成交难,买家积极性不高,大小中介门店清冷,房东可议价空间大;新房上,虽未出现降价现象,但房价增幅比起上半年已大大减缓。不论是“卖方”拨打推销电话明显增多,售楼处重归热情服务,还是“买方”观望态势明显,看房不再积极,都能明显的感觉到青岛的楼市降温了。

眼下,2018年进入第四季度,虽之后楼市的走向仍是未知数,但对于购房者来说,对楼市保持敏感度,多多关注房地产相关政策,及时察觉市场释放的信号,趁机抄底买房,也不失为一条好的买房之计。

您是哪一年买了房?又经历了楼市的几番起起伏伏?欢迎留言~~

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