[摘要] 从1998年国家住房制度改革至今，青岛楼市已经走过20年。在这20年里，楼市几经沉浮，有过房价上涨，也有过持续下跌。2018下半年，青岛楼市又现冷清观望，购房者观望态势愈加明显。
从1998年国家住房制度改革至今，青岛楼市已经走过20年。在这20年里，楼市几经沉浮，有过房价上涨，也有过持续下跌。2018下半年，青岛楼市又现冷清观望，购房者观望态势愈加明显。那么，接下来是应持币观望还是趁机购房？小编在搜集大量资料的基础上，对青岛20年以来的楼市做了梳理，回顾青岛楼市曾经的低沉期，为正在观望的购房者提供参考。
概述：从1998到2018，青岛楼市几经变动
1998－2008：未开化的十年
1998年国家住房制度改革，2000年地产项目渐多，2002年一线城市迎来第一次房价的高涨，2003年专业炒房者开始出现，2004年的青岛，已有投资者开始将眼光转向郊区地带。到2005年，为抑制房价过快上涨，国家出台了各项政策，但房价在经短暂停滞后，又开始大幅上涨。
2006年是最初调控的一年，最有代表性的是70／90“国标”，中低收入者买房者增多，而房价仍居高不下。等到2007年，尽管上调存款准备金率、加息、信贷从紧，却无法阻止青岛从2006年的7000多元／ ㎡飙升到9000多元／ ㎡。在房价保持高涨势头的情况下，青岛全年只卖出不足3万套的住宅。到了2008年，金融危机席卷全球，青岛楼市急剧转冷，经历“降价暴跌”，最终跌至6000多元／ ㎡。国家为刺激购房需求，开始扶持房地产市场。
2009－2011：隧道开通让“日光盘”现象普遍
若说2008年以前青岛楼市尚处未开化状态，那么2009年便是第一次真正意义上的上涨。2009年，尽管金融危机影响尚未褪去，但在国家政策支持下，中国楼市迅速触底反弹。100 ㎡新房落户、购房五项新政等，促成青岛当年成交量大幅上涨，房价也由6500多元／ ㎡上涨到8000多元／ ㎡。
据中国房价行情统计，青岛新闻网房产整理
但到了2010年，遏制房价的新政接踵而至，国四条、国十条、二套房首付比例调至50％，限购措施也首次出现。当时限购并未蔓延到青岛，再加海底隧道和跨海大桥开通，西海岸楼市为青岛楼市增添新活力，让“日光盘”在市场上普遍起来，房价也跟着呈上涨态势。2011年，青岛开始正式限购，楼市随之回归理性，虽从房价来看并无明显变化，但住宅成交量却从100295套下跌到86997套，成为过去几年来的第一次下跌。
2012－2014年：李沧楼市发展带动青岛楼市复苏
严厉调控之后，接下来往往是市场需求的释放，随着政府对房产政策的松绑，楼盘纷纷推出优惠和打折活动，2012年便经历了“以价换量”，12月一个月15240套的好成绩至今难以企及。这一年，世园会“开花”，地铁开工，为李沧楼市带来发展动力，同时加速了青岛楼市的复苏。
2013年国五条和20％的个税让楼市“青云直上”，成交量上仍保持着前一年末的“好成绩”，一年成交11万多套，突破了之前的成交记录。2014年楼市再次遭遇挫折，住宅成交遭遇重跌，尽管下半年多项利好政策出台，但仍无法阻止楼市的颓态，2014年又成了楼市的“低谷期”。
2015－至今：“去库存”下成交大涨
2015年经济下行压力增加，市场却再一次出现观望，房价也随之变化。但在各项政策支持之下，楼市逐渐升温，127543套的成交量也是市场转好的象征。2016年“去库存”是楼市的基调，青岛在顺应全国“去库存”大势之下，还针对地方区域出台了刺激销售的政策，最终成绩显著，成交量以及价格均出现大幅上涨。
2017年3月青岛楼市突下新政，将房贷收紧，购房门槛提高，对新房成交走势影响较大，全年成交套数较前一年明显减少。到了2018年，限购、限售等政策更是偏向于控制房价，参照历史记录不难发现，楼市转冷将会持续一段时间。
分析：
楼市三年左右一轮回，“低谷期”通常是新起点起点越来越高
2018年低沉的楼市，让不少人有一种“熟悉感”。第一次是2008年，第二次是2011年，第三次是2014年，按照“三年左右一周期”的规律，第四次便是2017、2018年，而2017年成交量的走低已释放了信号。若具体来看这三次的低潮，便能从中发现相似之处。
提到2008年，很多人都会想到金融危机，除却全球大环境的影响，当时调控新政的出台也是致使房地产巨变的一大因素。政策对房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，让持续上涨的房价陡然停息。但2009年下半年的两次降息以及个人首套房契税降低、下调首付比例等，又促成新起点的房价上涨。
2011年，同样是楼市遇冷的一年。这一年，连续加准、加息、首套房贷利率上浮，还有限购令、限贷等政策，楼市中观望情绪越来越浓，到下半年市场已经“不容乐观”。而到了2012年下半年，世园会到来，地铁进一步开工，又为市场的复苏提供了动力。
第三次市场低迷期便是2014年，这一年政策收紧，结果同样是购房者观望，开发商“以价换量”。随后在2015年下半年，二套房和公积金首付比例下调，二手房营业税免征年限改为两年等政策出台，成为了市场回暖的助推力。
纵观三次低潮，“政策调整”是影响市场变化的共同因素，它让楼市更加平稳。2017年与2018年政策都偏向于抑制购房需求，根据往年规律，在政策收紧之下，楼市往往能够回归理性。
若从成交量以及房价上来看，这几次的低潮期又有一些不同之处——楼市“低谷期”的起点已经越来越高。2008年住宅成交量34734套，价格6500元／ ㎡左右；2011年住宅成交86997套，虽同比2010年下滑，但与2008年相比已大大上涨，该年新房均价10500元／ ㎡；2014年住宅成交量为90547套，比2011年又多卖了3000多套，价格涨到10720元／ ㎡；2017年住宅成交量为154115套，比起2014年多6万余套，此时房价也已在15000／ ㎡左右。
当下：2018年成交量走低，楼市降温
据统计，2018年9月新建住宅成交套数为7551套，环比8月下跌32．4％，同比去年9月的10008套下跌24．56％，再与4月（本年度最高）的17656套对比，今年的传统旺季显然“欠些火候”。从市场来看，目前二手房市场成交难，买家积极性不高，大小中介门店清冷，房东可议价空间大；新房上，虽未出现降价现象，但房价增幅比起上半年已大大减缓。不论是“卖方”拨打推销电话明显增多，售楼处重归热情服务，还是“买方”观望态势明显，看房不再积极，都能明显的感觉到青岛的楼市降温了。
眼下，2018年进入第四季度，虽之后楼市的走向仍是未知数，但对于购房者来说，对楼市保持敏感度，多多关注房地产相关政策，及时察觉市场释放的信号，趁机抄底买房，也不失为一条好的买房之计。
您是哪一年买了房？又经历了楼市的几番起起伏伏？欢迎留言～～
