[摘要] 青岛房价到底跌了没？跌了。跌了多少？卖家、买家、旁观者，每个人的感觉都不一样，这个冬天到底有多冷，或许只有二手房中介感受得真切。不少市民发现，曾经摩肩接踵的中介门店也变得门可罗雀了，消失许久的电话约客又出现了
青岛房价到底跌了没？跌了。跌了多少？卖家、买家、旁观者，每个人的感觉都不一样，这个冬天到底有多冷，或许只有二手房中介感受得真切。不少市民发现，曾经摩肩接踵的中介门店也变得门可罗雀了，消失许久的电话约客又出现了,朋友圈不断被房源刷屏了……从上半年短暂的热闹,到下半年的冷清，随着这种变化，中介一肩挑两头，买家与卖家的地位也发生了颠倒。市场无论是发烧，还是降温，无论是三年过冬，还是明年回暖，有一点可以肯定的是，楼市正在回归理性。
◎卖家二手房挂牌价直降超10%
“我在浮山后二小区有套80多平米的二手房准备出售，上半年来看房的很多，我觉得价格不合适，就等到现在。我原来的挂牌价是2.9万，9月和10月份只来了两组看房的，还挑这挑那，中介让我降价，我不想降，目前房子空着。”市民卢先生说。
一位长年从事二手房买卖业务的业内人士认为，岛城二手房目前已经步入买方市场，只是不少卖家仍然沉浸在之前的涨势中，迟迟不肯降低心理预期，死守价格。“但是这样的结果就是，卖不出去。”而另一名业内人士则认为，目前二手房市场已进入价格博弈期，只是这种状态的主动权，已经逐渐倾向买方了。
实际上，如果从中介门前走过，会看到挂牌价已经降了。作为青岛楼市温度表的在新都心片区，有在该区域从业5年多的中介告诉记者，新都心周边近几月每平方米降价超4000元。再往北，看如今的刚需集中地城阳。“我们负责区域的房源，挂牌价原来一般在150万～160万，现在基本都下调了20万，等于降价幅度10%还要多。”21世纪不动产城阳某店的负责人姚经理（化名）告诉记者：“即使降价了还是没人买，我觉得价格还得降，因为现在城阳属于刚需集中区，买房的很多都是年轻人，但是首付50万月供5000，大部分年轻人还是负担不起。”
观望，已经成为购房大军的主流。因为市场变化，让购房者与卖家议价的底气也足了不少。“反正现在行情也不好，还贷压力又加大，当然要尽最大努力议价。大不了暂时不买，先租房也行。”市民于女士说，“以前租房都是押一付半年或者押一付一年，现在不少房东可以接受押一付一了，市场变了”。
市民许先生告诉记者，今年中秋节的时候，他通过中介相中了位于市南八大湖的一套二手房，60平方米200万元。房东很强势，全款优先，不议价，买家承担全部费用。只准备了100万首付的许先生多次协商贷款购买无果，只能作罢。最近中介给他打电话，说这套房子不仅没卖出去，而且房东降了10万，得知这一情况，许先生反而不着急了。“我身边不少想买房的朋友最近都没出手，所以我也想看看再说，感觉明年还能便宜。”
一直想在李沧区买房的刚需刘先生，最近也开始犹豫起来。他从去年年底开始看房，不管是新房还是二手房，都没“抢”到。“新房得认筹、排队，太贵的买不起，实惠的不额外花钱选不上房。二手房看上的要么刚看完就让人定了，要么就是临签合同房东加价，反正就是没买上。”随着下半年市场降温，买房难度下降的时候，刘先生想再买房，家里人却提出了反对意见。“我已经把理财里的钱全提出来了，准备付首付，但父母觉得还应该再等等。其实我也挺纠结，觉得毕竟是自己住，早买早安心，但又觉得可能会再降降，毕竟降一个百分点，也是两万，自己可以再等等，这时候买不划算。”如此看来，即使是刚性需求，这一番话或许道出了不少购房者的想法。
“说到底，房子没少，买的人少了。”姚经理说。
◎买家见中介广告刷屏，更不敢买了
买房、卖房的心理战，反映到市场上，则是一番与上半年的热闹完全不同的模样。买的可以先不买，卖的可以先不卖，但是靠着买卖而生的房地产中介却没有这么淡定了，手机电池明显感觉不太够用了。
市民王女士告诉记者，最近常接到各种新房销售电话，朋友圈也几乎被认识的各个中介的信息刷屏了。“记得十一之前的几天，我平均一天接三四个推销电话，有主城区的，也有西海岸的，还有的是即墨、胶州这些地方的。说实话，我不想买房，所以感到很困扰。后来干脆看到手机标有‘房产中介’字样的电话，我就不接了。”对此，市民张先生则表示，这些推销电话很执着，有时候他只是象征性地问下价格，对方便不断打电话约他看房。
记者发现，除了电话营销，沿街发传单的情况越来越多，特别是在人流量密集的商场，甚至是等待乘客多的公交站，都成了传单的聚集地。封女士家住黄岛，她告诉记者，上个周末带孩子去了趟长江路上的佳世客，从停车场停车开始，就不断有人往手里塞传单，不光是新盘的，还有中介的，一路上光传单就收了10份。“以前这样发传单的，往往都是外地的楼盘，像海阳、威海这些外地的，但现在开始，黄岛本地的楼盘也开始发传单了，而且不少楼盘在本地都有知名度。而且二手房传单也不少，一张传单两面都印满了房子，上一次见到二手房传单还是两年前的事了。看样房子确实不好卖。而且还有个变化的地方，以前发传单，都喜欢雇大学生临时工，你再看看佳世客里面，现在年轻人不多见，大姨们开始上阵了，而且大姨们不像学生，喜欢跟着你边走边推销，甚至有时候直接说自己不容易，让帮个忙，登个记就行，叫人拒绝都不好意思拒绝。”
跟以往不同的是，除了电话邀约、海报宣传的增多之外，微信朋友圈成了中介发挥的一个新战场。“我之前想卖房，加了好几个中介的微信，虽然加了微信，但是平时还是电话联系。从下半年开始，我就发现了一个事儿，每天朋友圈里的房源广告开始多了，现在每天可以说是在刷屏。而且这些房源图片设计的跟海报一样，都是一样的格式，除了有户型图、室内图，还有地址面积价格，一目了然。不过你看中介转发的时候，配的字动不动就是‘直降10万’，‘房东可议’‘劲爆一口价’，这样我更不敢买了。以前没太在意，现在感觉朋友圈都被中介广告霸占了。”有想买二手房的俞女士跟记者说。
◎数据二手房成交量连降7月，成交价也连降
购销双方的地位的转换，直接反映在数据上，关键字可以说是“跌跌不休”，即使是传统销售旺季“金九银十”也没止住二手房的颓势，截至今年10月份，岛城二手房月成交量出现多年罕见的“七连跌”。根据青岛网上房地产的不完全统计，10月份青岛二手房网签量为2444套，环比下降0.7%。
其实，早从今年4月份起，岛城的二手房成交量便开始呈下滑态势。从月度成交量来看，今年3月份岛城二手房成交量达到近期最高值9054套，随后开始走下坡路；4月二手房成交8240套，环比下降9%。到了5月份，由于受到了4·18新政限购的影响，成交量下滑明显，成交5452套，环比下滑33.8%。随后的6月份成交3897套，7月成交3696套，8月成交3100套。即使是进入传统旺季“金九银十”，也没有改变二手房成交下滑的颓势，月成交量跌破三千大关，9月成交2460套，10月成交2444套。截至10月份，岛城二手房月成交量出现“七连跌”。
数字反映的除了量跌，还有价跌。据贝壳找房数据中心数据，10月二手房挂牌均价为28559元/平方米，环比上涨0.2%，虽然挂牌价在上涨，但是涨幅继续收窄。在二手房成交均价方面，八九十三个月，二手房成交均价始终在下跌，其中10月成交均价为23804元/平方米，环比下跌1.1%。
◎中介月均成交一单，门店走了大半人
逐渐步入凛冬的，除了天气，就是楼市。根据贝壳找房数据中心统计，几大热点区域中，浮山后区域二手房挂牌单价已经下探到了2.4万元水平，李沧百通馨苑板块房源普遍下调10万以上，如果对这些消息稍有注意，不难发现各类所谓的“直降”、“急售”房源频繁刷屏。
提起最近几个月的二手房行情，在浮山后一连锁品牌中介工作的彭经理止不住地叹气：“今年前4个月，我平均每月能成交3套房子，从4月份限购开始，成交量是越来越差，我一看9月份的访客没几个，十一加班也是浪费时间，干脆请假过个节。这在往年可都是挣钱的时候，今年这个情况根本想象不到。回来之后到现在还都没有成交业绩，只租出去几套房子，每月的工资就七八百元，吃饭都成问题，辞职的想法都有了。”
在市南区闽江路上开中介的王女士告诉记者，今年3月份之前行情好的时候，她一天的带客量能达到七八组，几乎没有吃饭的时间，但如今手头的几套房源，都挂了好几个月了，问的人都少，更不用提成交了。“这个门店是我租来的，本来就三个人，现在不用说工资，连房租都付不起了，没办法只能考虑转让了。”
小型门店考虑转让，大型门店往往要收缩了。姚经理说，店里年初将近20个业务员满员，如今走了一大半，剩下5个人撑着。“离职的干什么工作的都有，反正都不在中介行业了。现在全店一个月平均成交一单，根本不够成本。”
事实上，青岛楼市的这轮上涨是从2016年的年底开始。市南彼时全年均价不过2.3万元，2017年就飙到了4万元每平方米，李沧从1万1涨到1万8，也只是大半年的光景而已。中心城区自不必多说，城郊及卫星城的涨势也不逞多让，黄岛、红岛、即墨等非核心区域房价也几乎翻番，刚需集中地瞬间从李沧变迁到了城阳，万元的刚需线已经到了城阳、即墨交接。青岛楼市成交量随着价格的攀升不断攀升，量价齐升、利率上升、买房难度升构成了这轮的“升升”不息。有一点可以肯定的是，中介们经过了二手房市场的繁荣狂欢。如今随着楼市疲态的暴露，二手房市场已经过了风满楼的阶段，山雨已至。
如果二手房成交量持续走低，那不少房产中介会入不敷出，青岛中介市场不得不重新洗牌。青岛科威国际不动产总经理、一房网全国总经理孙杰算了一笔成本账，经营一家品牌房产中介门店的成本主要包括店面租赁成本、人力成本、网络成本、固定资产成本以及其他办公支出等。以市南区为例，租一个90平方米左右的网点开店月租金大约为6500元，按照每个店有10位经纪人来算，每个月的工资成本为1.2万元，网络端口费(每位房产经纪人需要两个网络端口，不断发送房源信息)一个月4000元左右，水电费、话费、办公用品等每个月约3000元，此外，门店的装修费用约为3万元，分摊到每个月，费用为2500元。这样算下来，开一家店每个月的成本为28000元。也就是说，一家店一个月必须成交一套房子，然后完成一个租赁业务才能保本，否则就会亏本。而且成交的那套房子面积起码要在120平方米左右，否则即使成交了，总价偏低，也要亏本。如果一家店一个月一套房子也成交不了，一个月亏近三万元很正常。根据统计，青岛中介现在大约有2000多家门店，如果月成交不足2000套，平均算下来意味着有的门店就没有成交。
既然二手房不景气，中介频频想出路，代理新房、公寓成为了他们的希冀所在。近日记者在即墨区三盛·国际海岸售楼处采访时发现，售楼处里挤满了人，经询问过后得知这些都是从青岛各个地区前来了解项目情况的中介人员，除了售楼处的置业顾问外，这些中介人员也同样负责三盛·国际海岸房源的销售。
但是在一个没有暖气的市场上，裹紧大衣就能过冬吗？卖房的比买房的人多，新房成交返点也不低，但是中介日子还是不好过。“二手房没人买，新房也没人买，一样的，公寓也还是个摸索阶段，不解决根本问题。”姚经理跟记者说。
“这样的市场，中介是无法应对的，主要做好一件事，就是收缩规模。”孙杰说。
◎全国二手房市场降温仍在继续
青岛楼市的这波繁荣，跟全国楼市同步，如今表现出来的低迷，仍然是全国的缩影。从全国范围来看，无论是量还是价，房地产市场相比上半年的表现都相对冷淡。从2005年至今，楼市并没有经历过真正意义上的“寒冬”，当万科带头对同行高喊“活下去”时，却吓退了一大批买涨不买跌的置业者。
过去几个月，在无数“看空”声中，全国的楼市并没有出现剧烈的波动。国庆假期没有出现往年的盛景，各地新房二手房的成交量下跌明显，市场观望情绪较浓。整体看，一线城市延续了超过一年的低迷成交量，二线城市也是一片“凉凉”。据中国指数研究院统计，今年杭州十一假期内新房成交量为293套，相较去年同期下跌70%，同时也创下近10年来国庆假期期间成交量的新低。
国家统计局数据显示，2018年1～9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1～8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。1～9月份，商品房销售面积119313万平方米，增速比1～8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元，增速回落1.2个百分点。再看二手房。在新房限价政策的影响下，二手房价格更能反应市场的真实情况。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2018年10月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为15314元/平方米，环比下跌0.1%，连续两月下跌。从涨跌城市数量来看，二手住宅挂牌均价下跌城市46个，平均跌幅0.78%。而今年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个，其中大部分是一线及热点二线城市，市场降温仍在继续。
文/图城市信报记者丁一
◎观点三年周期还是春节后回暖？
对于楼市前景，中介们各说纷纭，“三年周期论”是主流。楼市三年左右一轮回，“低谷期”通常是新起点。2018年低沉的楼市，让不少人有一种“熟悉感”。根据2008年跟2011年之间以及2011年跟2014年的两股周期波动，有人按照“三年左右一周期”的规律来推算，第四次便是2017、2018年。最近的这次市场低潮从2014年开始，这一年政策收紧，结果同样是购房者观望，开发商“以价换量”。随后在2015年下半年，二套房和公积金首付比例下调，二手房营业税免征年限改为两年等政策出台，成为了市场回暖的助推力。纵观历史上的数次低潮，“政策调整”是影响市场变化的共同因素，它让楼市更加平稳。2017年与2018年政策都偏向于抑制购房需求，根据往年规律，在政策收紧之下，楼市往往能够回归理性。
若从成交量以及房价上来看，这几次的低潮期又有一些不同之处——楼市“低谷期”的起点已经越来越高。根据公开报道，2008年青岛住宅成交量34734套，价格6500元/平方米左右；2011年住宅成交86997套，虽同比2010年下滑，但与2008年相比已大大上涨，该年新房均价10500元/平方米；2014年住宅成交量为90547套，比2011年又多卖了3000多套，价格涨到10720元/平方米；2017年住宅成交量为154115套，比起2014年多6万余套，此时房价也已在15000/平方米左右。
除了三年周期论，也有业内人士表达了不同的看法。孙杰分析青岛楼市仍将下行，预测春节之后会开始回暖。“之所以说还将下行，是因为房价在跌，还没有跌到底，国人买房买涨不买跌，既然没跌到底，自然都不想买。我预测春节回暖，首先看国内的大环境，不少其他省市限购政策开始有松动的迹象。第二，春节以后本身就是个传统的楼市旺季，即使没有比以前旺，也会比现在好。第三个考虑房价正在跌，要跌到什么程度呢？跌到大家都不想买的程度为止。根据我们的统计，目前房价已经跌了15%左右，按照趋势分析，春节之后应该能跌到20%，那时候基本上就到底了。”
文/图城市信报记者丁一
