[摘要] 日前,青岛市国土资源和房屋管理局发布关于房屋买卖合同网签备案有关问题的通知,其中提到,对房屋上存在抵押登记的,抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记,买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。
日前,青岛市国土资源和房屋管理局发布关于房屋买卖合同网签备案有关问题的通知,其中提到,对房屋上存在抵押登记的,抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记,买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。
新政策的出台必然会对市场带来一定的影响,太平洋房屋山东区域总经理林宪周表示,目前二手交易市场上,基本上卖方都存在房子有贷款的现状,且大部分卖方都是需用钱才会卖房,新规定要求要先撤销银行抵押才能网签,对买方而言,等于把银行还贷提前到网签之前,这不仅可能会增加买卖双方的交易时间,增加买卖双方的还贷成本,而且还可能会增加双方风险,以及增加交易的不确定性。
交易时间拉长
22世纪不动产相关负责人赵新表示,根据新出台的政策,卖方需要在网签前将银行抵押贷款还清,双方方可以进行网签,而之前,卖方只需要在过户前将银行贷款还清即可,卖方可以在有银行抵押贷款的前提下同买方进行网签,如果买方也需要办理银行贷款,那么双方在过户前的这段时间内,买方可以向相关贷款银行提交贷款资料,而卖方也可以利用这段时间将银行抵押贷款还清。在买方的银行贷款审批通过后,买卖双方即可进行过户放款。
“按照现在银行审批速度,如果买方信用各方面较好,一般银行审批时间会在三四天左右,银行审批通过后,双方即可进行过户放款,也就是说,新政策出台前后,卖方需要还清银行贷款的前后时间大概相差三四天。如果买方信用不好或者有其他问题,银行审批流程时间可能会很长,那会给卖方提供了充足的银行还款时间,但同样,整个房屋交易也会迟迟无法完成。”赵新表示,从这一角度看,新政策的出台会相对延长二手房的交易时间。
卖方成本增加
“房屋撤押后才可以网签,这个规定会加重卖方的负担。”林宪周表示,当前二手房市场,大部分卖方的房子会有银行贷款,且卖方手头并没有太多宽裕资金,很难在房子过户前就能把银行贷款还清。
林宪周说,目前卖方为了还清银行贷款,很多人都是采用垫资借款方式,按照之前的政策,买方只需要在过户前将银行贷款还清即可撤押,然后同买方进行过户,买方过户后银行放款到卖方账号,卖方还清之前垫资借款的费用。而按照现在政策,房屋撤押后方可进行网签,这样势必会增加卖方垫资借款的时间。众所周知,垫资借款的利息较高,借款时间越长,卖方要付的利息就越多。
交易风险加大
“新政策还会增加二手房交易的风险”。林宪周认为,新政策健康实施的前提是买卖双方高度的信任,但实际上,市场中经常会出现一方不诚信的现象,而一旦一方不诚信,就容易加大交易的风险。
举个例子,甲要出售的二手房总价为400万元,其中银行贷款为200万元,乙看好甲的房子,通过中介支付了5万元定金后,乙是首次购房,可以申请280万元贷款,网签后首付120万元,按照之前政策,甲乙双方可以网签,然后甲进行银行撤押,乙进行银行贷款申请,乙银行贷款申请通过后,甲通过借款垫资付清银行贷款,撤销房屋抵押,这期间,甲乙双方进行最后交易,过户后,乙申请的贷款会直接打到甲方账户上。新政策出台后,甲网签前便需要将200万银行贷款还清,此时,甲除了借款垫资的时间加长,负担加重外,还面临着乙方可能会毁约的风险,一旦乙方毁约,乙方只需要损失之前的5万元定金,而甲方需要重新寻找客户,又不知道会是多长的时间,甚至在当前市场冷淡情况下,能否找到买方都不好说。
同时,这一规定对买方而言,也存有一定风险。目前市场上也存在着二手房交易时,甲方银行贷款由乙方提前支付的现象,根据这一规定,乙方替甲方支付了银行贷款费用后,由于房子还未网签过户,甲方一旦毁约,乙方同样风险巨大。同时,对于乙方而言,还存在一个贷款能否审评下来的风险。譬如,根据规定,甲方将银行贷款还清,双方网签后,乙方进行银行贷款申请,如果一旦出现银行贷款申请通不过,乙方无力购房的情况,那么,乙方不仅买不上房,而且还要承担违约责任。鞠培霞
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