[摘要] 在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情
编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？
成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。
城市综述青岛：2019年青岛创下4年新房成交新低。尽管土地市场还保持交易平稳，但整体下行趋势已经经历数月，买涨不买跌，导致购房者多观望。但大量购房需求依然还在，2020年市场下半年可能有突破。
2020置业青岛指数：★★★☆
尽管目前市场还在观望，但一旦价格到位，作为独一无二的北方海滨城市，购房需求可能被迅速激发。考虑到青岛房价收入比低于10，我们认为置业青岛现在即可考虑。
①成交：新房成交创下近四年来新低
2019年青岛市共网签新建商品房141420套，销售面积1638.49万㎡，销售总金额2096.17亿元。其中共网签新建住宅103205套，销售面积1246.39万㎡，销售总金额2366.37亿元。
通过青岛近五年新房、二手房成交套数走势图可以看出：2019年青岛的新房成交创下近四年来新低，与2015年的13.9万套相差无几。而整个新房市场，在2016年成交达到顶峰，随之开始缓慢下降。2019年，跌至低点。
二手房市场方面，2019年青岛成交量同比年基本持平，表现仍算可以。这也说明在“房住不炒”主基调的影响下，楼市持续趋于理性。
从2019年全年来看，青岛房价基本保持在13000-15000元/㎡左右。其中，房价均价最高点出现在8月份，商品房成交均价为14953元/㎡；商品住宅成交均价为15181元/㎡。到12月份，房价又出现小翘尾，与本年制高点价格基本持平。高价（青铁华润城、银丰玖玺城等）、低价（融创维多利亚湾、金地自在城等）产品集中网签价格影响月度价格波动较大。
②政策：住房补贴扩大到本科生
a.青岛公积金新政。自2019年6月1日起，青岛市住房公积金取消了二次申贷须首次公积金贷款结清满两年的期限限制，职工结清首次公积金贷款后，即可申请二次公积金贷款，二次贷款申贷条件、额度计算等其他事项仍按原规定执行。
自12月1日起，新修订的《青岛市住房公积金提取管理办法》开始实施。新修订的管理办法在保留单位经办人统一为职工办理提取手续的基础上，放开个人提取，允许职工本人或委托他人办理提取手续，业务办理自由度更大。新修订的管理办法还简化了部分提取业务的办理要件，主要包括：简化非首次偿还商业性住房贷款提取业务提交的办理要件。这些新政对于一部分公积金贷款买房的人群来讲，无疑是一个利好消息。
b.青岛住房补贴首次扩大到本科生。3月5日，青岛市出台《关于印发〈青岛市青年人才在青创新创业一次性安家费审核发放实施细则（试行〉的通知》和《关于印发〈青岛市高校毕业生在青就业住房补贴审核发放实施细则（试行）〉的通知》，给予硕士、博士研究生发放一次性安家费，博士研究生每人15万元，硕士研究生每人10万元；住房补贴对象首次扩大到本科生，其中本科毕业生补贴500元/月，硕士研究生800元/月，博士研究生1200元/元。以上两项政策均自4月1日起试行，实行网上自行申报。这对于吸引更多高校毕业生来青工作，优化人才就业创业环境具有极为重要的意义。
c.青岛各银行房贷利率上浮。2019年5月开始青岛绝大多数银行首套房贷款利率，由之前的上浮10%、12%回升至15%，二套房贷款利率则统一执行基准利率上浮20%。在首套房方面，青岛各大银行首套房利率统一上浮15%，首套房首付比例为三成；在二套房方面，青岛多数银行房贷利率上浮20%，中国邮政储蓄银行及青岛银行房贷利率上浮25%，首付比例为四成。银行放贷利率的上浮，使购房者购房成本加大，一定程度上抑制了置业需求。
③土地：成交与2018年持平
截止到2019年12月31日，青岛招拍挂商住地块426宗，土地供应总面积1542.2万㎡，最终成交398宗，总成交土地面积1428万㎡，成交总额约968.49亿元，成交均价6782元/㎡，平均楼面地价为3324元/㎡。供应、成交宗数及面积环比均出现小幅上涨，成交土地平均楼面地价上涨幅度较大，达25%。
2019年青岛土地市场相较前两年供需增多，因供地计划随着市场进行调整，价格高、库存少区域明显增加供地。从月度成交看，土地的月度供需市场表现稳定，为完成供地计划年底大批量供地，11、12月，出现了一波土地出让潮，开发商拿地热情高涨。
预计未来，青岛还会有充足的土地上市，出让土地位置也大多位于郊区。这将在一定程度上缓解市场上紧俏片区的购房紧张情况，如即墨区等。但是，胶州、胶南等区域目前有大量存量房等待消化，大量土地的上市也会增加该区域的去化压力。未来，预计这些区域的去化难度会加大。
④房价收入比：9.85
来算算青岛的房价收入比。我们的单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5）。以青岛2018年城镇人均可支配收入50817计算，乘以4为家庭年收入20.3万元。青岛刚需100平米，目前总价大约200万左右。则房价收入比为9.85。
⑤2019：买涨不买跌，观望情绪浓重
2019年青岛整个市场上的观望情绪较浓，市场需求是大量存在的，但是大都买涨不买跌。尤其是二手房方面，大量二手房出现降价现象，但是仍然不能刺激购房者入市。预计2020年上半年，会延续这种市场状态。
笔者有一位同学，在郊区有一套房子，目前在市区上班。如果买房，需要卖掉郊区的房子才能凑够首付款。这一年来，该同学看遍了主城区的房子，从市北到李沧，都觉得房价可能还会降，迟迟不肯入手。一方面，是怀着主城区房价或许会下跌的心理；另一方面，该同学需要卖掉自己的房子再买房子，但是现在二手房市场冷淡，即便是要买低，他们的房子也会出现卖低的情况。因此，该同学陷入了两难的局面。
⑥2019年热销区域：胶州第一
2019年，原胶南市中建锦绣城项目销售套数位居首位，融创维多利亚湾低价跑量，位居面积榜第一，青铁华润城凭借区位、配套等优势，客户认可度较高，网签获金额榜冠军。
从成交分布看，胶州市、原胶南市成交量领先其他区市位居一二位，分别成交255.05万㎡和212.16万㎡，合计市场占有率超过3成。其他区域成交量均在180万㎡以下，市南区、原市北区受在售项目少的影响，成交量偏低。
价格方面，市南区签约均价52206元/㎡，高居榜首；崂山区整体均价35610元/㎡紧随其后；主城区其他区域价格在22000-31000元/㎡之间；北城区和西城区价格在13000-17000元/㎡之间，郊区价格在6500-14000元/㎡之间。
2019青岛绿城·海棠印月开盘现场
⑦2020预测：上半年仍会较惨淡
对于2020年市场将如何，有开发商告诉笔者，项目留下四栋楼准备在2020年涨价出售。有乐居同事认为，2020年上半年楼市仍然会比较惨淡，预计下半年会有所缓解。有普通网友认为，楼市未来下行可能性较大，现在保持观望。
目前青岛楼市下降趋势明显，预期政策不放松情况下，将持续下行。主城区项目日益减少，胶州、胶南库存压力较大，优质的辅城区、近郊区值得长期关注。即墨区在2019年出现供不应求的现象，预计未来在有新地入市的情况下，会持续受到购房者的关注。
