[摘要] 2017的楼市,如同一个没有硝烟的战场,持续收紧的调控政策频频出台,土地市场刀光剑影,新房市场销售出乎意料,半夜开盘、全款支付已成楼市常态
2017的楼市,如同一个没有硝烟的战场,持续收紧的调控政策频频出台,土地市场刀光剑影,新房市场销售出乎意料,半夜开盘、全款支付已成楼市常态……
全面升级,调控打出“组合拳”
2017年,全国多个城市先后多次出台房地产调控政策,各地纷纷表示达到“史上最严”,可以说,2017年成为名符其实的“政策调控年”。青岛也一样,特别是上半年,连续打出多套“组合拳”,调控全面升级。
限购,史上最严政策出台
2017年3月15日,青岛市政府正式出台限购政策,自2017年3月16日起对于非本市户籍以家庭为单位限购1套房;同时新房和二手房公积金、商贷首套、二套房首付比例双双提高,第三套及以上房产不提供贷款。
本次限购,青岛户籍范围涵盖六区四市,非青岛户籍人群买房条件包括提供2年内、连续12个月社保缴纳证明,切实针对非青岛户籍、非在青岛工作人员投资置业进行限购,保证刚需置业的同时平缓高涨的投资置业热潮。
同时,将市区购房最低20%的首付比例恢复至之前最低30%的水平。公积金贷款政策则将首次和二次使用合二为一,统一新房公积金首付比例最低30%,二手房最低首付比例40%。较之前二套房首付政策,只有二手房公积金首付比例上调至40%,上浮10%,可见对2017年以来二手房房东跳价、挂牌价猛涨情况进行针对性调控,有的放矢。
从具体细则来看,限购区域集中在市内六区,控制投资的同时,又为非青岛户籍、在青岛工作家庭预留可购买1套余地,保证刚需需求,温和而不失刹车、预警作用,让购房者们更加趋于理性化。
认贷又认房,产证满2年后方可交易
2017年3月30日下午,调控继续加码。
青岛三市国土资源房管局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局三部委联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》。自2017年3月31日起执行认贷又认房,在本市范围内(六区四市)购买新建商品住宅和二手住宅需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易,明显摒除了炒房客,打破了不少投资性置业者“短线”运作资产的捷径。
不仅如此,银行认房又认贷的政策要求,减少了二套房购房群体,进一步为青岛楼市降温。
调控升级,加强商品房预售方案管理
2017年5月11日,青岛国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》,一共八大条。核心有以下三点:
1、涨幅过高的,房产交易管理部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。
2、本次新开价格不得高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。
3、网签合同中应该标明装修总价,不得违背购房人意愿,通过提高装修价格抬高房价。不得强制捆绑车位、储藏室销售,变相抬高房价。
此次新政在“限价”的同时,又限制了开发商在装修和车位方面的“小动作”,控制房价意图明显。但从市场实际反馈来看,在供应偏紧的情况下,要求全款买房、提高首付比例、优先全款和买车位购房者选房等提价手段层出不穷,房价虽然走稳,但实际对于购房者来说入手门槛仍偏高。
2017年9月30日,青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合发布《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》,再次提出适当调整商品住房预售条件。
土地:多个新规浮出水面
2017年青岛房地产市场的剧烈变化,也给土地市场带来显著影响。从2017年青岛土地市场来看,除了收购已经成为企业常态行为外,在土地竞拍市场,也出现了多个新规定。
限地价竞房价
2017年4月2日,在高新区4宗搭配出让的地块中,首次提出:当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞商品房销售价格。
限地价竞自持商品房面积
2017年7月12日,即墨2宗地块出让公告中规定:当竞买报价达到或超过最高限价后,网上竞价中止,转入网下竞普通商品房现房销售面积,这是青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。
限地价网下现场抓阄
2017年7月25日,高新区出让4宗地块时提到,当竞价超过最高限价时,网上土地竞价中止,转入网下由公证处现场抓阄的方式。
限地价竞自持租赁面积
2017年9月28日,平度市区四宗商住用地中提到,设最高限价,当竞买报价达到或超出最高限价时网上土地竞价中止,转入网下竞自持租赁住房面积。这是青岛市土地拍卖公告中首次提出“竞自持租赁住房面积”,也是平度市土地拍卖市场首次引入“熔断机制”。
禁止开发商批马甲上阵
2017年10月28日,发布公告出让的两宗商住用地均设置“限地价竞房价”,同时首次提出“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动”。
房贷:贷款政策全面收紧
2017年的住房按揭市场,从年初的8.5折到年末的利率上浮,让按揭买房的人焦虑不已。不仅如此,无法确定的放款时间也让买卖双方无比头疼。
从利率优惠到基准上浮
2017年年初,工农中建四大银行,以及招商银行、交通银行、光大银行、浦发银行、青岛银行等均实行个人首套住房贷款最低八五折利率。二套房贷利率全部执行基准利率上浮10%,首付比例全部执行最低30%。
316新政出台后,国有大行中只有农业银行和工商银行可实现8.5折,首套房贷利率9折成为了主流。
6月1日,中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行等在内的多家银行取消了首套房贷利率的优惠,实行基准利率。
不仅如此,许多银行还执行基准利率上浮政策,其中,光大银行在基准利率基础上进行了5%上浮,中信银行则暂停房贷业务。之后,青岛农商银行也出台新的调整:首套住房按揭贷款利率统一调整为基准利率上浮7%;二套住房按揭贷款率统一调整为基准利率上浮17%。
从延长放款时间到暂停贷款业务
2017年下半年,受额度等各方面政策的影响,岛城房贷政策不断收紧,许多银行开始无限期延长房贷事件,有些银行甚至停止房贷业务,特别是二手房贷款更是影响显著。
其中,中国工商银行等明确停止二手房贷款业务,审批时间普遍延长。招商银行甚至是无合作不审批,放款时间6个月以上。
不仅如此,房贷利率继续上浮,首套房商业贷款利率最低上浮10%,有银行甚至上浮25%,二套房则多数上浮15%以上,亦有银行执行上浮基准利率25%。放款周期也出现延长。
对此,业内人士表示,受楼市调控政策发酵、信贷额度等多方面的影响,银行贷款政策虽然从年初8.5折房贷为主流行情,到当下首套房贷最低上浮10%,房贷行情进入“寒冬”,但不可否认的是2017年的房贷基准利率仍是“史上最低”。