法院判定这些车位归业主所有，开发商无权租售！

近年来，住宅小区的停车位问题也成为我国物业管理中最具争议的问题，“车位之争”在开发商、业主和物业管理公司之间也是愈演愈烈，不再只是某些城市的个案，而已经成为全国范围内的普遍问题。

最近，有一个关于小区车位的官司，打得不可开交！

最终，最高法院判定：地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主，开发商不得出售。

判决书如图：

网络截图

该案子中的车位因为不能办理产权登记，而且在建筑区域内。在小区建设完成后，随着房屋的出售，土地使用权也随着转移，所以地上停车位作为小区的共有部分，土地使用权归小区业主共有。

网络截图

但是，也有些车位是归开发商所有的，怎么回事呢？有哪些条文做出过规定？

在《物权法》出台前，车位归属权争议很大，2007年《物权法》出台，对车位归属争议有明确的指导作用。

在《物权法》自2007年开始施行，其中第74条就规定了：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”同时还有一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以，只有是占用业主共有道路或者小区内公共用比如绿地等资源规划出来的车位，是属于业主共有的。

看点01

业主们注意啦！以下情况，小区车位归业主所有

一、车位权属

物权法规定，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。

看过《物权法》第七十四条，可以得出下列结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。

那么怎么判断一个车位是规划内的还是规划外的呢？

一般是根据《建设工程规划许可证》及其附图作为依据，图上标示的车位，是规划内的车位；图上没有标示的车位，就是规划外的车位了。

二、人防车位

房屋建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。对于人防地下停车位的权属理论界存在一定争议。

中华人民共和国物权法第五十二条第1款：国防资产属于国家所有。

人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位的所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

根据中华人名共和国人民防空法第五条第2款：

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

因此，由人防工程改建的地下车库系开发商投资建设且经过相关部门的批准，应当由开发商管理和收益，但是由于开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有，开发商禁止销售。

三、露天车位

其实，露天车位的问题一直争议很大，不过，在目前中国大多数城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。

可以想想，露天车位上面啥都没有建，连个棚子都没有，开发商只是在地上划一个位置，没花钱，而小区内的土地使用权都被业主买下来了，所以露天车位应当属于业主共有。

而这次的这个案件里，最高院判决也印证了这个道理。

看点02

不买车位不让进小区是否合理？

中华人民共和国物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

物业管理条例第六条第1款　房屋的所有权人为业主。

开发商有权利维护自己的权益，禁止未购买停车位的业主将车停入小区停车场；但小区路面是公共用地，属于全体业主共有，开发商无权禁止业主将车开入小区。物业的做法找不到任何法律依据，物业条例上也找不到支持，这是物业的霸王条款。消防通道不能占，但物业完全可以根据容积率规划公共停车位。

但是没有购买或者租用停车位的业主，不能损害其他业主对共有财产的使用，尤其是不能侵犯已经购买和租用停车位的业主的权益。并且，车辆停在小区公共部分也不应影响他人的正常通行。