青岛新房变相涨价成潜规则 捆绑销售最高近40万

在青岛,商品房销售实行一房一价,价格由有关部门审定后备案,网签价格不得超过备案价。这样,开发商就没有了随意涨价的空间。但是上有政策,下有对策,一些开发商通过捆绑车位、装修等方式,与购房者另外签订一份合同,变相加价,天价装修、天价车位接连不断,更有甚者直接收取十多万的认筹费,以此抬高房价,牟取不正当利润。但由于市场需求渐强,开发商捆绑销售,造成实际成交价高于备案价,已成了“潜规则”。

中房鑫汇水岸中介代收“好处费”帮买房

中房鑫汇水岸项目被不少市民质疑有“猫腻”,购房者等了半年时间售楼处依旧无房可售,可是周边的中介公司却在对外收6万元的中介费,称和售楼处有关系可以帮忙买到房子。

近日,记者来到了中房鑫汇水岸售楼处,置业顾问告诉记者,该项目还没有开盘,暂时还买不了,只能是留下联系方式,等到开盘之前再通知。而中房鑫汇水岸周边一处房产中介公司的销售人员却告诉记者,目前中房鑫汇水岸的房源已经卖得差不多了,好的楼层全都被人交钱预订了。销售人员称开盘只是走个形式罢了,去售楼处是买不到房子的,置业顾问都跟客户说没有房子,想买中房鑫汇水岸的房子,只能是找关系。除了房款,还需要再交6万块钱,算是好处费,中介通过关系给帮忙买上房,开盘以后正常去售楼处签约走流程,办理贷款就可以了,如果买不上的话也会给退款。

据中介公司销售人员介绍,中房鑫汇水岸的房子预计单价在9000元到10000元,为精装修交付,装修标准为每平方米2400元,需要购买一个15万元的停车位。“车位和房子是捆绑在一起卖的,开发商要求买房必须要买车位,车位可以贷款,不需要的话也可以把它租出去。”该销售人员强调。

K2海棠湾捆绑卖车位、地下室,最高近40万

除了中介加价代售外,捆绑销售车位并不鲜见,跟15万元的车位相比,K2海棠湾的车位可不是贵了一点。位于西海岸新区双珠路上的K2海棠湾,就多次被市民举报捆绑销售。

近日,记者以购房人的身份来到海棠湾售楼处暗访,目前项目上有别墅、叠拼、洋房多种产品在售,所剩房源并不多。但是在现场,没有看到一房一价公示牌,项目还剩多少房源,价格又是多少,存在置业顾问的手机里面。

置业顾问给记者计算了两套房的价格,其中一套叠墅的上叠,备案价是每平米15471元,总价247万多元,但是需要购买一楼的车位,价格高达399500元。这样总价到了287万多,折合每平米17971元。两个单价每平方米差了2500元。如果办理房贷,那车位款需要单独收,跟首付一块交。

另外计算的一套房源是叠墅的下叠,下叠因为带院子,院内有车位,不需要单独购买车位,但是需要购买负一层的地下室,地下室根据面积不同,价格也有差异,其中一处69.42平米的地下室,总价是299926元。前后两个单价,每平米差了2200元。如果是购买联排别墅,同样需要买地下室,只是价格更高,需要100多万元。

中交阳光屿岸1000元的装修标准,却卖3000元

毛坯加装修,或者低档装修高价卖也成了部分楼盘变相加价的惯用手段。中交阳光屿岸项目位于城阳区银河路附近,在售的洋房均为精装修交付,可记者探访时发现小区内看到的现房却全都是毛坯房,并没有进行过任何装修。对于记者的质疑,置业顾问解释称之前卖出的房子全都是毛坯交付的,因为当时房子的单价要低一些,后来价格涨了,所以现有的洋房都改为了精装修交付,在客户交了首付款以后开发商就会找人开始装修,用大约两个月的时间装修好,然后就可以交付了。

记者又向置业顾问询问了房屋的装修标准,精装修含有哪些部分,置业顾问称实际装修标准每平方是1000块钱,含有地板、墙壁、瓷砖等不可移动的部分,其他的橱子、床、桌子等可移动的物件都需要交付以后业主自己来添置,不过房屋的装修风格业主可以根据自己的喜好在开发商给的范围当中选择。

但是置业顾问向记者强调了一点,“虽然实际的装修标准是每平方1000块钱,但是在签装修协议的时候必须要签3000块钱。”置业顾问解释道,由于中交阳光屿岸项目的备案价格是比较低的,市场价格目前是一万多,为了不影响客户的正常网签,只能是把装修标准提升一下。

有销售人员坦言,房源紧俏,买家也看好后市,愿意签阴阳合同,即便被主管部门查处,“大不了退还款项,房企也没有额外损失”。

恩马墅院未开盘,好房源就被提前预订

恩马墅院也因精装修标准过高而遭到过投诉,据了解,恩马墅院高层的装修标准为每平米3000元,包含有地板、墙面等等,其它的家具家电需要客户自己购买添置。按照购买的房子是100平方米的户型来计算,那整体的装修价格就要达到30万元,且不包含家具家电,这样粗略计算下来,装修标准已经算是很高档了,不过最终交付到手中的房子装修质量如何,所使用的材料如何,需要先打一个问号。

除此之外,不少购房者还质疑恩马墅院开发商销售过程当中存在猫腻,很多好房源在没开盘的时候就被提前预订。市民张女士就曾到过恩马墅院售楼处看房,看中了100平方米套二户型的房子,但是却被置业顾问告知只能选择88平方米和90平方米的户型,原因是100平方米户型的房源很少,虽然还没有开盘,但很多之前的购房者已经通过各种关系将房子给订了下来,所以100平方米的房子现在全部没有了,置业顾问也表示现在就是这样一个市场状况,别看楼盘很多,但是很多房子客户是买不上的。

现象去年11月房价投诉增多

各种变相加价的乱象,直接导致了购房群体的不满。特别是从2017年11月开始,青岛房地产类投诉明显增加。

根据青岛市物价局的统计,2017年11月,青岛12358价格监管平台共受理价格投诉和举报468件,反映较为集中的为停车服务收费、物业服务收费、房地产类价格等问题。受国家发改委公布在本市开展商品房销售价格行为联合检查消息的影响,当月房地产类投诉举报受理数量明显增加,全月共受理49件,占当月受理量的5.25%,比上月增加157.89%,其中投诉举报17件。

市物价局工作人员分析称:“从当时的检查情况看,全市商品房销售企业均能做到明码标价,基本能够一次性公开全部销售房源,并按照公示的项目和标准进行销售,但也有个别房产企业存在明码标价牌未在醒目位置放置,商品房销售未明确标示与商品房价格密切相关的因素,对房源销售状态标示不准确等问题。对购房者反映的情况,市物价部门均一一进行了落实,并向投诉举报人进行了答复,对存在的问题正在做进一步处理。”

调查变相加价相关部门取证难

不过记者调查发现,对于举报的落实,在实际操作中困难重重。针对辖区内的房地产市场情况,黄岛区物价局的工作人员告诉记者,他们曾接到不少针对楼盘额外收费的举报,但是到了现场调查时发现,很多项目收费方式非常隐秘,调查取证极为困难。“有的楼盘被举报收10万块钱的认筹金,投诉人提供了pos机刷卡的收据,我们去售楼处调查,根本找不到当时收款的经办人,售楼处的人不承认收认筹金一事,称跟他们无关,因为收据上的收款方跟楼盘不是同一家人。他们去调查时,人家干脆就说投诉人被骗了,直接让他打电话报警。”相较于接受pos机刷卡的形式,有的楼盘在收取认筹金时,则只要现金,而且不提供任何收据和发票。

查证难的另外一个原因,是交了钱选上房的当事人,一般不愿意实名举报。一位不愿具名的地产营销总监告诉记者,房企拿地成本、开发成本不一样,房子质量不一样,再加上现在大家对于青岛市场的2018年预期,一些潜力地段的房源必会遭到哄抢,日光盘很常见。在这种情况下,能在承受范围内抢到购房资格,不管是加价买装修,买车位,还是直接掏钱买资格,让购房者按照市场价额外掏几十万的差价,对他们来说都不难。

“因为很多楼盘,就是那个价格了,虽然跟备案的低价比起来,是差了不少,但是区域价格已经上去了,开发商想方设法赚这个差价,购房者也觉得价格差不多,就不会在意哪种方式交钱。他们往往在意的是能不能买上房,为什么这么说?很多品牌楼盘地段好,价格也不错的,如果等到开盘那天买,肯定选不上,因为很多其实早就内部找关系定了。我现在做的最多的事情就是帮别人买房,基本上天天都有人打电话或者找上门来请我帮忙买房。去年上半年大多数还帮得上忙,下半年以来,能够让他买上房就是天大的面子了。现在开发商把房子卖给你,等于直接给你送钱。举个例子,西海岸的中铁世界博览城新的一期,高层带装修,市场价在每平米15000元左右,同一地段的一个不知名的楼盘,单价17000元,还是毛坯,就剩下一套更名房了。而且今年还有加推,最终折合的价格只会比现在高。现在限购这么厉害,有资格买房、愿意额外付款买房的大有人在,只能说明他们对市场价格的认可。开发商和买上房的人,就是周瑜打黄盖。”这位总监跟记者坦言。

借鉴武汉这样整治市场乱象

装修房比毛坯房备案价高出几十万元的情况,并非一地独有。面对购房者对房价虚高的不满,为了遏制开发商以捆绑装修等方式“变相涨价”,在2017年,武汉市出台文件重拳整治装修房市场乱象,对房屋装修部分执行分段指导价,不接受价格指导的开发商暂缓核发《商品房预售许可证》。规定要求开发商必须在预售备案时明确是否为装修房,并就接受装修价格指导、制作样板房和严格执行装修标准等做出书面承诺。如:备案价低于1万元的,装修价不高于2000元;备案价1万元至1.5万元的,装修价不高于2500元;备案价1.5万元至2万元的,装修价不高于3000元的等等。这样,大大压缩了开发商用“捆绑装修”获取不正当利益的空间。

同时,武汉出台的这个规定,要求开发商在销售时,需现场公示装修样板房,明确装修价格、标准、主要材料和设备的品牌、型号,并写入房屋装修合同(协议)。这样,使居民在购房时,知道这个价格是否合理,并能从质量等方面得到有效的保证。

以前,由于很多装修材料在装璜完成后,是从外表上是看不出来的,一些劣质材料混杂在里面,居民无法考证。但现在,居民在购房前,可以到正在装璜的一些房屋去看看,使开发商不敢用劣质材料等来糊弄民众。而且这个规定还要求买卖双方同时注明维修责任和纠纷处理方式等内容。

原先,市民购买了“精装修房”之后,出现质量等问题,不知道找谁解决,开发商以居民使用不当、材料是自己认可的为由推得一干二净。由于合同中没有明确谁的责任,居民就是告到法院也没用。现在,责任在谁,由谁来维修,都在合同中说得清清楚楚。购房者完全可以拿着合同找开发商理赔,除要求维修外,还可以让他们赔偿必要的损失,从而维护了居民的权益。

科威国际不动产青岛区域总经理孙杰对此表示说:“在售商品房中,装修房越来越多,捆绑装修的销售模式也不断增加。武汉的做法能够帮助购房者看清房价构成,防范中介或房企变相加价,对于各地稳定房地产市场秩序来说,是个不错的借鉴。”

措施将点对点监控楼盘成交价

“《商品房销售明码标价规定》明文规定,开发商严格按照申报价格对外销售,杜绝任何形式的价外加价行为。”青岛德衡律师事务所黄鹏举律师表示,开发商强制捆绑装修等进行销售的做法有违规之嫌,其用意是为了规避政府部门对房屋交易价格的监管。

针对中房鑫汇水岸、中交阳光屿岸等辖区内房源价格变相上涨的情况,城阳国土资源分局曾公开表示,将强化价格管控,重新审核在售房源申报价格,调整网签节奏,点对点监控楼盘成交均价和网签量,杜绝集中网签,严格审核预售房源申报价格,引导开发企业合理定价。同时进一步强化市场管控,开展市场联合检查,对即将开盘的项目进行重点监控,预防违规行为。同时探索建立长效机制,把市场调控和行业监管中好的经验做法上升到制度层面,根据实际情况制定措施意见,保证市场平稳运行。

针对市场乱象抬头的迹象,从2017年7月开始,青岛成立市房地产开发销售中介行为专项整治联合工作组,市城乡建设、国土房管、工商、物价等部门为成员单位,开展了房地产专项整治,严查开发商、中介十余种违规行为。针对房产中介机构,重点查处以下行为:违规代理销售未取得销售许可的商品房,以及禁止交易的保障性住房等房屋,甚至进行合同诈骗;发布虚假房源广告,利用媒介进行虚假广告宣传,误导消费者;竞相向售房人允诺高价出售抬高房价等;代理销售商品房时,在网签合同价款以外要求购房人支付额外的费用达到涨价的目的;伪造收入证明、社保证明等规避限购限贷政策;其他不正当经营行为。

针对房地产企业,重点查处以下行为:未取得预售许可证,以认购、预订等方式向买房人收取定金、预订款等性质的费用发卡排号,以各种理由和形式拖延上市、变相捂盘,造成旺销的假像,达到涨价的目的;发布虚假房源广告,利用媒介进行虚假广告宣传,误导消费者;商品房销售不明码标价,甚至在标价之外加价出售房屋,收取未标明的费用;将商品住房按申报价格出售,但要求购房人必须高价购买车位(库)、储藏室、装修等借机抬高房价;一房两卖侵害购房人的合法权益;其他不正当经营行为。

其中,市城乡建设委会同市国土房管、工商、物价等部门制定《全市房地产开发销售中介行为专项整治工作实施方案》,对房地产开发企业的开发建设行为进行规范整治,对相关违法违规行为进行查处。青岛市国土资源房管局对房地产开发企业、房产中介机构在房地产预(销)售及交易过程中的各类行为进行规范整治,对相关违法违规行为进行查处。青岛市工商局对房地产开发企业、房产中介机构发布虚假房源广告、利用媒介进行虚假广告宣传、利用合同格式条款侵害购房人合法权益等各类行为进行规范整治,对相关违法违规行为进行查处。青岛市物价局对房地产开发企业、房产中介机构不明码标价、在标价之外加价出售或收取未标明的费用等各类行为进行规范整治,对相关违法违规行为进行查处。

青岛此次房地产开发销售中介行为专项整治活动,从2017年7月开始,一直持续到了当年9月底。对群众反映、媒体曝光等途径发现的问题进行了重点检查,对检查中发现的违法违规行为,各级各部门按照职责分工依法查处,对存在违法违规行为,且不服从管理、整改落实消极,拒不配合检查甚至阻挠或对抗检查的,取消了其预售许可、网签资格。“对房地产开发企业和房产中介机构的违法违规行为保持高压态势,真查真打、严查严打、狠查狠打,发现一起查处一起,决不姑息手软。”市国土资源房管局的工作人员说。