住宅市场开始见顶 中小房企或试水农村租赁住房

近日，中央一号文件的出台，再次引起了市场的关注。新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者独家专访时表示，本次政策将利好都市圈核心城市及周边的中小城镇，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，房地产企业可能会在农村试水租赁住房的建设。

房企或试水农村租赁住房建设

2月4日，2018年中央一号文件即《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》公布，其中提到，要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

欧阳捷告诉记者，从区域来看，农村集体经营性建设用地入市，都市圈核心城市及周边的中小城镇有更多的市场机会，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，形成以城市群为主体的、构建大中小城市和城镇协调发展的城镇格局。但对于远离都市圈的一些城镇来说，他们的土地供应虽然较为丰富，但是没有更多的人口流入，所以受政策影响较小。

农村土地制度改革也将有利于城镇化的步伐，欧阳捷表示，关键还要看宅基地流转之后能否给农民带来真正的收益，比如说宅基地未来是否可以抵押、可以贷款、可以交易，然后农民是否可以从中获得资产收益，这个收益拿到手，才能帮助农村人口真正转为城镇人口，促进城镇化的进程。

文件提到，在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地。

同时文件也指出，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

对于未来农村集体经营性建设用地入市后的主要用途，欧阳捷认为，集体经营性建设用地入市作为可售型商品住宅是不可行的，只有作为租赁住宅才是目前政策上允许的。想下乡去建设农村大宅或者别墅的行为，显然是不可能得到政策的鼓励和支持的。

中央一号文件的公布将会给房企带来哪些新的机会呢？欧阳捷提到，未来，房地产企业进入农村市场最主要的形式应该是租赁住房的建设，但可售型住宅依然是房企的业务主体，租赁住宅目前来看还没有好的盈利模式，这一业务可能会是一个试水性的、尝试性的探索。

九成中小房企两年后或退出

2017年房地产市场调控增加，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”成为楼市主基调，抑制了大部分购房需求，多个城市的房价也趋于平稳。那么2018年的房地产市场将会是怎样一个发展形势呢？

“从目前来看，房地产市场，特别是住宅市场慢慢开始见顶了”，欧阳捷分析，在国家去杠杆、银根收紧的资金环境下，一二线城市的房地产市场不会像过去那样好了，三线城市受到的影响会更大。今年市场销售可能会比去年低，房地产市场的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市场整个会相对比较平稳，不会出现大起大落。

值得注意的是，2017年，虽然房地产市场的蛋糕有所减小，但行业分化加剧，市场集中度有所提升，龙头房企的业绩并没有受到影响，反而创出了新高。2017年碧桂园、恒大、万科的业绩都超过了5000亿元，绿城中国、龙湖地产、新城控股等16家企业的业绩超过了千亿。“越大越强、强者恒强”成为当前房企的基本格局。

“所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企”，欧阳捷透露，银行现在只给百强房企贷款，其他房企只收不贷。基金也慢慢转向百强房企的业务，其他房企基本上也很少做了。另外，供应商也更加着眼于百强房企的业务，尤其是出现小房企卷款跑路的情况后，中小房企的业务就更不敢做了。

“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，在这样的市场情况下，目前多个百亿房企都在冲击千亿目标，比如融信、融侨、正荣、富力、合景泰富等等，规模之争成为房企未来发展的一大要义。

欧阳捷分析，“所有的资源都在向大企业集中，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题，之前讲的是不进则退，现在则是不进则没，未来房企之间的收并购应该会更加的频繁。2015年我们曾提出，90％的中小房企会退出地产江湖，从现在来看，到2020年这个判断基本上会实现。”

欧阳捷表示，预计到2020年，20强房企的市场份额会达到60％－70％，百强房企会占据80％左右，这时候中小房企就没机会了。这些中小房企到哪去？一二线城市的拿地成本太高，中小房企会向三四线城市下沉，但等大房企进入三四线城市，中小房企就只能退到五六线城市。

在去杠杆的政策环境下，明年房企的融资会变得越来越难。欧阳捷透露，前端融资等通道受阻，未来房企融资成本肯定是越来越高，因为市场上的货币总量减少了，流向房地产资金也会减少。小房企的融资渠道变窄，融资成本可能在15％－18％，大房企融资成本目前大概5％－7％。