[摘要] 近日，万科首批自持租赁房项目开工建设，平均近两万元的月租金引发舆论热议。市场发出一连串疑问：这么高的月租金等量于每月按揭还贷金额，最终还没有房屋产权，为何要设这么高的租金？面向的租户是谁？万科为什么要这么做？
租购并举面世后，多少人期盼着通过租购并举来实现自己的住房梦：降房价、降房租。然而梦想难以照进现实。
近日，万科首批自持租赁房项目开工建设，平均近两万元的月租金引发舆论热议。市场发出一连串疑问：这么高的月租金等量于每月按揭还贷金额，最终还没有房屋产权，为何要设这么高的租金？面向的租户是谁？万科为什么要这么做？
“杀气满满”的租金
2016年930调控后，为了响应国家租购并举的战略，北京挂牌出售了一批企业70年自持的地块：即房屋建好后，房企只能对外租，而不能售，相当于房企来当房东。该政策面世后，市场上不少买不起房的人曾盼望通过此来降房价或降房租，但事实可能正好与此相反。
市场也正在验证这个残酷的现实：
万科翡翠书院有两种主力户型：90平方米三居室和180平方米四居室，精装修。其中，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。
目前该房的最长租期为10年，一次性支付。也就是说，如果租户租房10年，需一次交付费用如下：
90平三居室：180万-216万；80平四居室：360万-480万。
租金为何如此高？
北京万科给出的答案如下：
2016年两宗地的拿地成本高达109亿元，同时加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使租金明显高于市场上普通产品。即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。
这么高的租金如何一次性付清？
答案是贷款。
对于房地产企业来说，在开发增量市场竞争加剧的前提下，存量市场存在着广阔的前景和商机。从政策上有利于盘活市场存量房，降低空置率，让房屋回归居住属性，促进房地产市场进一步发展。自身利益方面，长租公寓市场虽然相较房地产开发属于微利，但是有稳定的现金流同时也是培养潜在的购房需求，扩大自身的产业链。
但是这样的公寓能有市场吗？月租金近2万，还需要每月还银行贷款，那和房贷有什么区别吗？
从公寓方角度来看，租金通过金融手段，银行可以将租期内的租金全部交到公寓手中，这样公寓就有快速流动的资金。
从租客的角度来说，首先需要考虑的就是租金。中原地产首席分析师张大伟认为，这个租金远远超过了需求的期待值。“从长期租来看，的确有这个需求。这种情况下，对于长租意愿者来说，有这种支付能力，为什么不去买房呢？所以这个逻辑现在来看市场上不成立。”
（翡翠书院高额租金引发网友热议）
租购并举的租如何构建？
仅租购并举本身来讨论，租的构建，也并非一蹴而就之事，仍存在“量”与“质”两个方面的挑战性工作。首先，“量”的积累层面，时下租购并举试验才刚刚开始。其次，“质”的改善方面，同样才刚上路。“质”的改善方面，也可进一步划分为两方面。一方面，“购”与“租”的同权性方面，这几乎是个不可能完成的梦想。
在中国的大城市，一套房屋身上承载着四大价值：居住价值、金融价值、资产增值价值和配套服务价值。具体来说，居住价值指的是解决人的住房居住需求；资产增值价值指的是，房屋是一种投资品，甚至是吃瓜群众们过去多年最佳投资品；金融价值指的是房屋作为一种抵押品以作融资的功能；配套服务价值主要指的是子女入学资质问题。
在大城市“购”的70年商品房，具备上述四大价值，而“租”的房屋，仅有居住价值，且还因为租房中房东的强势地位，导致不时被赶走或住得不舒畅等问题。因此在可预见的将来，在北京等大城市，租购不可能同权，所以“购”的价值远大于“租”。另一方面，租购并举的“租”的加法中，房企式租赁房必会助涨房租，而不是助跌。此前北京大兴区央企手握的租赁性楼盘“中国铁建理想家”，其租金吓死人。现在万科翡翠书院，以租户租10年的90平三居室为例，以最低的180万计算。如果用户把180万元买无风险理财产品，按7%计算，则10年后，利息加本金合计360万元！也就是说，如果租户租该楼盘的90平三居室10年，最后差不多花了360万元，最主要的是，租10年后，房子还是开发商的。
中国未来租赁房体系
业内专家分析，未来中国租赁房体系，也会形成多层次供应，主要分为四块：
A．房企自持的租赁房，鉴于财务压力，必会专注于高租金的高端租赁领域，如万科翡翠书院等；
B．个人正常投资后的个人出租房，占据中端市场（可以预计的是，在未来较长时间内，个人端出租房仍是北上深等大城市的主要租赁供应端）；
C．政府的公租房，以中低端市场为切入口；
D．集体用地基础上构建的出租房，主要在城乡结合部处，以低端市场开拓为主。
不管你承认与否，伴随租购并举的推进，两件残酷的现实必会早归来临：
首先，社会分层化。
不仅包括商品房与租赁房住房间的分层，还包括租赁房内部的住房间的分层化。
其次，企业自持租赁房必会助涨房租和房价，而不是人们期望中的结果，毕竟房企是自负赢亏的市场主体，不能期望房企们去做雷峰。
(综合房学网，北京时间，今日头条等）
