[摘要] 对于满五可售目前有两个说法，一个是只局限于2018年4月28日以后签约的房源，另一个是一刀切，指全部房源。本次新政的出现对于火热的楼市作用几何？且听几位岛城业内人士的观点。
青岛“418”新政重磅来袭！其中与之前调整明显变化的是：一、市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内本地户籍限售最多可买2套新建商品住房；二、在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
对于满五可售目前有两个说法，一个是只局限于2018年4月28日以后签约的房源，另一个是一刀切，指全部房源。
本次新政的出现对于火热的楼市作用几何？
且听几位岛城业内人士的观点。
锐理山东区域总经理马光明：
“蓄谋已久”的调控锁住楼市中大量的资金
本轮调控既是政府筹备已久的，也是我们市场期待已久的。其实2018年以前楼市中对于“限售加码”的呼声就已经很高，而今年几个月来青岛楼市热度又居高不下甚至还在继续升温，“炒房热”已经严重影响到青岛房地产市场的正常秩序。因此此刻的市场正亟需强有力的干扰手段的时候，新一轮“横空出世”的调控政策应该会对维护市场稳定起到很好的效果。
很大程度限制了“炒房客”的入市热情
本轮调控中首当其冲的就是“炒房客”，特别是许多专业资金雄厚的“炒房大客”。对于投资而言，最重要的是资金的安全和可流动性，而5年的限售使得炒房客们的投资周期大大加长，专业的投资大客会敏感地嗅到其中可能带来的风险，就会加紧出手或减缓入市。
满5可售使得资金在楼市里一“锁”就是七八年，其后的市场风向无法预测，很多炒房客在入市的时候就会比之前犹豫很多。
对青岛的整个经济体系都是利好
楼市中的资金锁不住，流通过快，就会快速向其他各个产业溢出，导致类似曾经的“蒜你狠”“姜你军”等现象。楼市中流出的“热钱”体量极大，因此它走到哪里都会导致该行业的产业泡沫，这对整个青岛的经济体系都是危险的。本轮调控中的限售政策能将大量楼市中的资金锁住，也能有效地维护青岛整个经济体系的稳定和安全。
克而瑞青岛首席分析师张则涛
新一轮调控对青岛是一个有效但长期的改善过程
本轮调控首先抑制的是本地的炒房热度
对于本轮调控最主要的效果，张则涛认为主要体现在对本地楼市的调控上。但张则涛表示，对此最能起到作用的只是其中关于限购的方面，“5年限售”对于目前日益高涨的青岛楼市投资热情而言，作用可能并不是很明显。不过由于目前首付比例较高，刚需的老百姓几乎是掏空口袋在付首付，后续的普适的资金链出现断层，就“斩断”了连续多轮的炒房热的可能。虽然今年青岛有上合峰会这样的大事、会一定程度上刺激楼市再涨一波，但参考上海、杭州等一线城市的经验，初步估计这种热度仅会持续到2018年末，2019年热度应该会有所下降。
对青岛楼市是一个有效但长期的改善过程
张则涛说，青岛地产市场对刺激的反应是比较慢的，也就是我们说的“慢热”。现在大多数购房者买的都是期房，从签订购房合同到取得房产证，少则1年多则3年或者更长，再加上限售的年限，大家手里的房子可能7－8年才能出手。对于绝大多数普通购房者而言，5年、7年、8年出手并无太大区别。因此本轮限购、限售虽然有望一定程度上给炒房热降温，但房价短期内可能不会有太明显的变化。
对于青岛本土的楼市而言，这两年房价上涨的主要因素有两点——土地供应量的不足以及限价政策的“副作用”。数据显示，2017年向市北、城阳、李沧等土地供应均下降了50万方左右，房源入市总量的减少首先就刺激了房价的升高；而限价政策，虽降低了购房的门槛，另一方面却没有太多“浇灭”购房者对房价上涨的期望。而本轮调控对于这两个方面均未有太大影响，因此可能对青岛的房价也不会造成太大刺激。
如果效果能体现在房价上，对刚需就是利好
对于刚需在本轮调控中所可能受到的影响，张则涛表示，如果房价的涨势受到了抑制，那对刚需就是利好。就目前的房价水平来看，刚需的购买力已经很脆弱了。因此这个问题还是要最后落到房价上，如果能将利好落实到房价的走势上，那对于刚需自然是有利的。
公寓受自身特性所限，会有小幅“投资热”但程度不大
提到公寓类产品在本轮调控中所扮演的角色，张则涛认为，短期内是可能会激发一波公寓投资热潮的，毕竟公寓不限购。但从公寓产品的本质上讲，它的投资特性比普通住宅更重，更需要对收益率和风险有前期的预判。由于是40年产权商品，它在交易成本上同普通住宅相比就失去了优势；且目前像上海等一线城市对公寓产品的限制逐步加码，这些城市的公寓市场发展也走到了一个瓶颈期和平台期，因此借鉴以上经验，公寓进一步在青岛房地产市场中的占比将不会达到一个太高的指数，未来普通住宅将依然是市场中的主流。
地产大咖张百忍：
楼市降温投资风险大增
此次调控有可能让部分区域实现软着陆，418新政从减少需求着手，本地户籍居民三套以上不再有购房资格，外来新市民不再有第二套资格，这样把需求集中于刚需和改善，相当程度上会打掉一部分客户，让其消失。
疯狂的买房者不是没有办法，在如今局面下，不排除离婚破解套数限制的，且看政府有没有相应的应对措施。
张百忍对于5年的说法更倾向于2018年4月28日以后签约的，对未来的投资需求进行了有效抑制——算是一次精准打击。对于投资客来说，五到七年周期，那时必然已经实施了房产税，经济和地区发展变量太大太复杂，因此，调控之后，就便是有资格的投资者和离婚了的炒房者也得顾忌这个风险。
这次调控限购来说是分区域的，只局限于七区，对于即墨胶州平度莱西并无限制。后期如果市场放量，市场能否有支撑，还不好说。这次调控加码和去年的调控不同，去年春天把市区客户挤出来了，这次五年限售也实行于郊区，他们必须考虑五年以后遍地房子，谁来接盘？
地产大咖龙江：
有助于青岛房地产市场冷静
龙江表示：这次的调控政策出现时机很好。在2016-2017年青岛房价出现猛涨，外加限价所导致的“捡便宜”心理，使得大家的购房热情就迅速高热起来，楼市的供求关系平衡被打破。随着“住房不炒”的理念被提出，如何保障刚需购房者的权益更加被重视，这也是最近“摇号”模式出现的关键。而青岛此次限购政策升级的效果或许比摇号更好，它能在有效保障刚需购房基本权益的同时，有效抑制青岛楼市目前火爆现状。
而此次限购政策出台，明确提出“拿到房产证满五年才可交易”，使得很多炒房人短期内无法出手，能有效抑制炒房人的入市积极性。炒房人少了，市场上富余的房源就多了，这对于目前土地供应日趋紧张的青岛楼市就变得非常有利，也将大大缓解楼市中特别是刚需一族供不应求的现状。
地产大咖冯显泉：
限购加码楼市流动性降低
此次限购升级对于刚需购房者来说无疑是一个好消息。首先，青岛本市居民限购2套房产，在一定程度上符合购买资格的人群减少；其次，在青岛市范围内获得房产证5年后才可进行交易，将直接抑制短期投资客的炒房行为，影响市场流动性，从而缓解青岛楼市目前“供不应求”的现状。
冯显泉认为：对公寓市场而言是相对利好，毕竟公寓本身则为投资产品，但伴随住宅限购加码，投资客渠道减少，或将目光转向公寓市场。
平安好房张斌：
进一步限制房产投资
此次青岛房地产限购政策的加码新政，紧随统计局数据公布而来。虽然近期房地产成交量有所下降，但是房价一直处于缓慢上涨态势，并未收到相应调控预期结果。尤其是今年一季度，伴随着地铁开通、即墨划区、上合峰会等利好，部分区域出现价格加速上涨，首付提高，贷款限制等选房困难情况。新政出台有望进一步限制房产投资，降低市场投机氛围，让市场更加理性规范。
（整理于青岛乐居，青与楼微信等）
>>>4.21新闻网免费看房车：海阳线海景现房均价6500，高新线大盘均价10000，平度大盘均价7700元/㎡，莱西县均价5500，关注微信公众号“青岛看房车”，每周看房优惠信息早知道。
