[摘要] 在“以房养老”试点四年后，近日银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》指出，从今年8月起，把老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老”）推广至全国范围。
在“以房养老”试点四年后，近日银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》指出，从今年8月起，把老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老”）推广至全国范围。
所谓老年人住房反向抵押养老保险（“以房养老保险”）是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
这本是一项对于养老模式的全新探索，在国际上也不乏成功经验。但遗憾的是，在国内的四年试点以来，仅有幸福人寿一家保险公司开展了以房养老业务。数据显示，截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。
为何以房养老不被认可呢？一方面是老人们觉得反按揭每月给的补偿太少了，甚至不如固定理财；另一方面是银行和保险公司也没兴趣，不愿意未来手里拿着很多房产，增加金融风险。对于双方的利益分歧，北京青年报记者采访了多位业内专家，在揭示以房养老为何步履蹒跚的同时，专家学者们也给出了自己的建议，希望“以房养老”设计能改进现有模式，真正对现行的养老模式形成有效补充。
“以房养老”被认为很不划算
“以房养老”其实早在2014年便开始在北京、上海等四个重点城市试点，但因为参与度较低，随后又增加了广州等多个城市，延长了试点至今年6月。
但即便如此，无论是老人还是保险公司，对于以房养老的热情并不高，四年下来，参与其中的只有幸福人寿一家保险公司，承保139单。为何以房养老受到如此冷遇？
其实，保险公司已经给我们算好了一笔账：按照目前的设定，如果老人的房产评估值为100万，老人今年60岁，那么需要缴纳延期年金至86周岁，每年缴保费2544元，但每月到手的基本养老保险金额仅为2514元。86周岁之后，他无需再缴保费，但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。
这样算下来，老人反按揭房产后，每年能够获得大概3万元，但还要交一个2500元的保费，再刨除一些必要的费用，其实也就每年获得27000元左右，即便你活到86岁，也就从保险公司拿回来70万元，如果要拿回跟房子等值的100万，需要活到96岁，这个难度还是相当大的。此外，“以房养老”模式最大的麻烦还在于，房价的起伏波动难以预料。尤其是最近几年，房价上涨的预期较强，而以房养老的反按揭则是恒定的，也让老人们觉得这个产品“很坑”。
不仅是不划算，随着“以房养老”的推进，一些人还打着“以房养老”旗号设计骗局。去年北京法院就公开审理了多起“以房养老”的纠纷案件，一些人打着“以房养老”的名义将理财产品推荐给老人，老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，并在老人不知情的情况下签订“委托书”。私自将老人名下的房产以低价卖掉获利，使不少老人不仅失去了房子，还背上了一身债务。
不难看出，一方面因为“以房养老”本身设计的不合理，让大多数老人觉得完全不值得去做反按揭，另一方面，各类打着“以房养老”名义发生的经济纠纷也让很多老人对“以房养老”敬而远之。
“以房养老”该如何设计
既然老人们认为“以房养老”不划算，那么把房子押给银行或保险公司，应该拿多少钱才是合理的呢？
对此，一位不愿透露姓名的房地产业内专家告诉北京青年报记者，其实银行和保险公司也是一肚子苦水，之所以试点四年以来，只有一家保险公司承保了以房养老，大多数银行和保险公司对这个业务都“不想做”，主要就是因为在银行看来，房子是折旧资产，每年会有贬值，而付出的现金每年是有利息的。另外，在实际操作中，因为保险公司和银行还有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，所以保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样孤寡老人们的“回报”就更低。
如何让各方都满意呢？该人士透露，其实在香港有类似的养老保险，业内叫做“斗长命”的保险。一个60岁的老人，一次性付100万元给保险公司。保险公司每年分红，死亡则终止。若不满75岁死亡，则付到75岁，给子女或其他继承人。这个产品的收益大概是5666元/月左右。年率6.8%。按照6.8%的回佣率，前面16年，活到75岁，拿回100万元本金。活到80岁，大约有3%的回报。活到90岁，大约有5.4%的回报。但最高的收益率上限是6.8%，不能超过。
这样相比，同样是100万，现在的“以房养老”只给2514元/月，实在是太低了。
该人士建议，他认为的“以房养老”，不应该是“二方模式”，而应该是三方模式。他举例道，现在的二方模式是，A.老人，卖出房子，每月获得2500元，获得房子租赁权直至死亡。B.银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权，老人去世后获得房产。
引入第三方投资者后，金融方式可以改成，A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得房子租赁权至去世。B.银行，获得100万元现金，每月支出5666元利息，相当于做了一笔理财产品。C.投资者，付出100万元现金，每月获得1666元房租，在老人去世后获得房产。
这样设计的好处是，对于银行和保险机构来说，它相当于承接了一笔“100万元斗长命”的金融产品。因此逻辑是很清晰的，不涉足任何不动产。也没有金融风险。而投资者相当于花了100万元买了一套老房子。此后“长线出租”，因为房产是按照评估值计算的，因此这个买入价格在当时也是远低于市场价的，相当于长线投资。
最后对于孤寡老人来说，反按揭后，每月获得4000元，远高于现在设定的2500元。上述业内人士表示，这样的设计通过金融创新会使得各方都得到满意的结果，也很有可能推动以房养老的推广与落实。
北京创新试点共有产权式的“以房养老”
其实，北京除了试点倒按揭的“以房养老”模式外，还在通过共有产权房的模式，尝试另一种“以房养老”。
去年12月，北京开始尝试通过共有产权的形式，兴建专业化的养老社区。首个试点位于北京朝阳区双桥西巷的恭和养老中心。
据了解，这种共有产权性质的养老社区，不同于一般的纯住宅，也不同于一般的养老机构，而是一种全新的业态。购买人可购买养老社区居室部分95%的产权，另外5%产权由养老服务企业持有。
恭和养老中心项目将居家、社区和机构养老融合；均价4.5万/平方米；限60岁以上老人入住，每月需缴3000元服务费。
不同于一般社区的是，这个养老中心项目如同一家养老机构，既有包含了无障碍设施的养老居室，也有公共配套的医务室、养护中心、活动室、餐厅等，免去老年人居住后的烦恼。
为了考虑老年人的医护需求，每套居室都采用了适老化设计，室内安装了紧急呼叫器。只需按一下呼叫器，24小时值守医护人员会立即赶来。
据了解，截至去年年底，试点的365套共有产权养老住房已入住了143户，居住老人去世后，房产也可以按照市场价格出售、出租。
此外，国内不少开发商早在很多年前，就已投入到养老地产行业，包括万科、绿城、保利等超过80家房企都已将养老写入发展计划，像万科就选择了自持社区养老业务，并将养老这一板块独立成立公司。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。
专家说法:“以房养老”是有益补充不会是主流
不难看出，我们的以房养老正在尝试多种模式，既有反按揭抵押房产，也有购买“养老房”的模式。在业内专家看来，居家养老仍是未来我国养老最主要的形式，反按揭式的以房养老只是对养老形式的有益补充，并不会成为主流。
中国房地产业协会老年住区委员会副主任、北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任，中原集团首席咨询顾问张坤昱对北青报记者表示，目前我们国家以基本养老、企业补充养老和个人储蓄性养老（商业养老保险计划）为三大支柱养老保障模式。在我国，作为第一支柱的国家基本养老主要包括城镇职工基本养老保险、城镇居民社会养老保险和农村社会养老保险（新农保）；作为第二支柱的企业补充养老主要包括企业年金和职业年金；第三支柱则主要是各类商业养老保险。
从美国的经验及当前国内以房养老的试点情况来看，以房养老针对的主要是一些有独立产权的低收入老人，或者对养老有更高品质要求的老人。在美国，这个比例约为1%。简单按照这个比例推算，中国目前60岁以上的老人为2.4亿，1%的比例总额约为240万人，240万套住宅未来有可能以反向抵押按揭的形式进入到市场当中来。虽然不是主流，但由于庞大的人口基数，以房养老仍会是重要的一种养老方式。
对此，张坤昱对现行的“以房养老”提出了六条建议：
第一，面对日益严重的养老负担，以房养老是大势所趋，老百姓尤其是对仅有一套住房且条件不宽裕的家庭来讲，以房养老是有效可行的路径之一。靠谁养老也不如靠自己，这也是已经以房养老人群的共同心声。
第二，政府要明确并完善相关政策法规，让以房养老有法可依，共同保护百姓、保险公司等各方的利益，确保其合法性和可持续性。
第三，认真总结试点经验，加强与相关部委的沟通协调，推动完善配套政策，探索业务经营规律，逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场，鼓励更多保险公司参与，扩大和优化保险产品供给，积极制定适合百姓、手续简便、免除百姓后顾之忧的多元化产品，让老年人有更多的选择权利，也让更多的老年人受益。同时积极做好市场监管工作。
第四，做好房地产市场的综合研判，建立较为稳定的房屋价格预期。以房养老试行几年以来不成功的关键问题之一即是房屋价格的不确定性，老百姓认为肯定涨，而保险公司觉得房价可能已经进入下行通道。
第五，做好保险及金融机构的市场风险防范，建议对开展业务的公司进行税收优惠，包括再保险机制的建立等，解决供给方的后顾之忧。
第六，加大社会宣传和引导力度，正确引导老人合理消费。
张坤昱认为，房子反向抵押，以房养老也是缓解社会养老压力的重要创新办法之一，只有针对现行的以房养老规则作出一些改变，才能让这种反向抵押，成为老百姓、保险、银行甚至个人投资者各方面都“多赢”的方式。
文/本报记者李桁
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美国申请“以房养老”前必须参加咨询课程
美国的反向抵押房屋能拿到多少钱？据了解，美国的“以房养老”能从房屋反向借贷中得到的金额总数取决于房屋的净价值、未来可能的增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素，常是房屋净价值的50%到60%之间，也可能略高或略低。
为了避免金融诈骗等，美国要求以房养老的人在申请之前，必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等，显然这个咨询是为了保护消费者。
新加坡可以一次性抵押
以房养老在新加坡也是常见的模式。在新加坡,55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日,也可以将自己的房产出租,以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人,政府鼓励他们以大房换小房,将换房的净收入用作老年日常开支,或是购买保障型投资产品。
新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓,这类公寓通常面积在40平方米左右,价格低廉,一般只需五六万新元即可购买。
此外,新加坡以房养老还有一种形式:60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,进行抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。
英国“以房养老”有两种模式
英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
日本“黄金”社区养老
日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债,贷款人死亡时房子作为还债的资金。
目前日本的养老计划更名为“新黄金计划”,完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系,扩大了家庭服务员队伍,新设为老年人提供休息及特别看护的短时服务设施、日间服务中心等,提供各种日间服务(包括饮食和体育锻炼)。
