[摘要] 从2016年开始的济南楼市短周期延续两年后到顶了吗？在楼市传统的“金九”到来之际，从区域楼盘价格战、首付延期或特价噱头，到部分购房者驻足观望，济南市场上的一些变化耐人寻味。
从2016年开始的济南楼市短周期延续两年后到顶了吗？在楼市传统的“金九”到来之际，从区域楼盘价格战、首付延期或特价噱头，到部分购房者驻足观望，济南市场上的一些变化耐人寻味。
持币观望
“139平方米的户型真的很合适您，近期就开盘了，最好能早点定下来。”8月25日，在八里桥路附近君御世家楼盘工地门口，带王先生夫妇看完样板间后，置业顾问趁热打铁向他们介绍楼盘附近规划、配套……王先生夫妇这次看房，不仅有家里老人相陪，还叫上朋友一起来参谋，在诸多楼盘中比来选去，君御世家最近推出的34层高层的毛坯房对他来说挺有诱惑力，“首套房的话首付55万吧，感觉还行。”
就在两个月前，王先生相中的房源是精装或毛坯还是个未知数，而与这栋高层同属一个地块的其他3栋小高层自去年底开盘以来都是精装，售价在1．9万元左右，近期降到了1．8万元。这次该楼盘从精装回归毛坯的一栋楼，推出了66套108平方米户型，置业顾问放出风来售价在1．5万－1．6万元。
在工地门口，当天带女友来看房的小李由于没有和置业顾问预约，吃了个“闭门羹”，只好委托工人用手机拍了108平方米户型的视频，试图全面了解该楼盘的利弊。“这栋高层的南边是铁路，中间区域还不知道未来规划，就是价格感觉还合适。”小李租住的房子在张庄路附近，工作地点在第五人民医院周围，首次置业的他想把家安在西部，为此从阳光新路到西客站周边新旧楼盘他几乎扫了个遍。从去年开始他就关注君御世家和旁边的天琅这两个楼盘，直到最近两个月发现楼市逐渐向买方市场倾斜，慢慢从持币仰望到持币观望，看房的频率开始变勤，从价格到区域交通、学区都格外关注。
毛坯售价虽然低于精装房，但让人有些意外的是，君御世家现场置业顾问建议记者最好同时买车位，售价在16万到25万元之间，虽然没有明面上说捆绑车位，但优先购买车位选上房的几率更大。“我仔细问过，低价车位没有产权，有点接受不了。”小李说，他想先观望一下，等最终开盘时间敲定再作决定。
短兵相接
位于张庄路广友茶城南的两个主打改善需求的楼盘——君御世家和天琅市场知名度颇高。在君御世家工地斜对面的一家小超市里，超市老板说本来君御世家熟化开发广友茶城南两块地，连售楼处都盖了，案名也起好了，结果在土拍时天琅的开发商抢走了最好的一块地。
该超市老板所说的土拍是2016年12月的一次拍地，在竞价79轮后，天琅开发商宣布拿下靠近匡山小区中路的广友茶城南B地块。当时君御世家已建起一栋欧式风格售楼处，结果给他人做了“嫁衣”，变成天琅的售楼处。君御世家不得不另寻他地，在堤口路和济齐路路口新建了接待中心，车接车送看房客户。此后，两家楼盘在市场销售上形成了事实上的竞争关系。
2017年12月24日，天琅首开，均价2．2万元；几天后，君御世家也首开，同面积户型、同为精装，售价低于2万。今年上半年济南市场波澜不惊，两家楼盘自带节奏推盘，倒也相安无事。谁料下半年，先是建设主管部门在7月份出台禁止“毛坯借装修”变相涨价的规定，后是整个楼市大环境发生变化，加之两个楼盘区域认可度与其知名度不匹配，为了加快回笼资金，一家变招应对市场变化，另一家也亦步亦趋。
前不久，天琅置业顾问放出消息，一改前期的精装房，最后一栋楼改推毛坯，认筹价要1．7万元左右。8月25日，在匡山小区中路上，天琅工作人员手持宣传页“扫街”，不厌其烦地向路人推介正在认筹中的毛坯房，虽然只给出一个1．7万－1．8万元的区间价格，但相比此前的精装房已属大幅“跳水”。对手变招，君御世家也跟进，将最后一栋未开售的高层改毛坯，认筹价格更下探到1．5万元，首付50万－60万元，在济南二环内对刚需颇有吸引力。
楼市变化
细微之处看变化，同一地段互为对手的君御世家和天琅市场竞争折射济南当前楼市向买方市场倾斜。从看房赠礼品吸引客源，到近期首付分期、特价噱头、中介分销等，再到变相降价，楼市本轮行情渐变。
第一个变化是竞相拉人，眼下楼市不缺房子，最缺的是人，为了拉客户，各楼盘也是绞尽脑汁，从抽纸、大米、花生油升级到扫地机器人，甚至买房赠黄金。这个月刚需族小郑刚刚在高新区三盛国际花园签合同，本次开盘优惠5万抵扣10万，99折扣，优惠后价格为19900元每平方米，并且赠送9．8克黄金，较之前开盘的2．3万便宜很多。不过，赠黄金不是人人都有份，须是交首付的前50名购房者才有机会获得。
第二个变化是首付分期，自从“一成首付”重出江湖后，开发商为圈客户不惜低下身段，首付从半个月延长到两三个月，这和去年首付不够一定额度无法进场选房大相径庭。南部一处楼盘8月初打出“30万首付住南城”的口号，后经记者求证，该楼盘推出一批75平方米户型，总价160多万，首付可以分期支付，先付30万，两三个月延期交上剩余款项。此后星瀚城、璀璨悦府等新项目也给认筹客户发送信息均称可首付分期。不过，在住建部等七部委部署整治楼市专项行动中，其中一项整治重点就是打击通过提供“首付贷”采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相首付款。虽然开发商在当前楼市整治背景下不太可能为购房者垫付首付，但采取首付分期实乃为吸引客户的一个手段。
第三个变化是市场上频现变相降价，以特价房、存5万抵10万等促销活动拉人气。在楼盘集中的东部，新东站片区一楼盘打出精装13499元／平方米起，而此前该楼盘精装售价一直在1．5万元，如果剔除精装成本，毛坯价格可能更为便宜。不过，有购房者表示所谓特价房不过是一层日照不足的变异户型，其他楼层均价仍在1．5万元以上。
第四个变化是中介分销，行情有变，嗅觉灵敏的开发商从年中以来加大与中介合作力度。出入一些楼盘，时常可以看到身穿白衬衣的中介带客户看房，有时楼盘营销中心中介比客户还多。在去年楼市尚处于卖方市场时，在信息不对称的情况下，存在有中介违规收取服务费的情况。
第五个变化是临近“金九”，楼盘推盘频次加快，开盘售罄变成卖不完。就在8月26日，位于CBD的高端盘龙湖天璞加推精装房，售价在28990元－29990元，大户型去化最好。而西部新入市的璀璨悦府均价1．7万元左右，精装房去化一半，转入顺销。
