[摘要] 从2017年开始，就频繁地有房地产大鳄级开发商到胶州拿地，尤其是胶州开发区，从今年上半年开始，这些大盘陆续上市
从2017年开始，就频繁地有房地产大鳄级开发商到胶州拿地，尤其是胶州开发区，从今年上半年开始，这些大盘陆续上市，到今年秋季，大部分新盘一期基本售罄，二期准备加推。尤其是青大胶州校区和青大附院胶州院区的规划进展，牵动着想要在此购房的置业者的心。记者近日实地探访胶州片区，发现十一长假结束后，销售中心人气也随之退去，现场除销售人员外鲜有买家咨询。记者探访当天，一处售楼处看房者寥寥。
【现场发现】
销售路边“抢客”配套供暖问题让购房者犹豫
沿着青兰高速西行，先到达胶州的开发区，从尚德大街往南，青岛胶州国家级经济技术开发区便呈现在眼前……本周一，记者看到，这里产业多，如近年进入胶州的京东物流园，还有中集、庞巴迪、有住智能家居产业园、G-WIT极威科技、普洛斯、特锐德等企业。远远看到，在交大大道两旁，拔地而起的高层楼盘。
“来看房吗？他家已经卖完了，走，上车带你去我家楼盘看看。”记者在某楼盘附近刚一驻足，即被在此等待的两家楼盘销售人员“盯上”。其中一名销售人员告诉记者：“每天至少需要联系六七组人，周末还好说，平时工作日来看房的人就屈指可数了。”
据悉，胶州开发区产业之前已经经历了一段时间的“快速生长”，最早的项目目前所剩房源大都不多，价格多在1万元左右，有海达如意金岸、新城海韵名邦、青岛达观天下、奥园、龙湖、绿城等。记者在某已交付使用的新小区询问，售楼人员答复说，一期9900多户有70余户入住。据知情人士透露，该小区去化率66%，已经卖了500多套了，大都是投资客，并且很多都在出租，以租养贷。
而新盘方面，尤其是房地产大鳄开发的大盘，有的定价已经奔2万元去了。“俯瞰青大校区”“与大学书院毗邻”很多新盘在销售语中如此描述，然而售楼处现场却门可罗雀，一上午时间记者碰到的第一位看房者，是在青岛市区工作的余女士，她告诉记者，“市北区看了100平方米的新房总价240万元，同等面积的房子胶州总价130万元左右。”无奈之下，她把眼光投向老家胶州。“胶州这几年发展很快，以后租出去或者给父母住都可以。”余女士分析道：“但不合心意的两点是，开发区不像市区有集中供热，而是采用燃气壁挂炉。”
之后，记者来到青大胶州校区选址周边，其位于开发区的东面，片区同时规划有青大附院胶州分院、山东理工大学青岛研究院、青岛幼儿师范。在青大胶州校区的施工现场，记者看到目前土石方已经进场，正在平地阶段，不远处青岛幼儿师范楼体已快封顶。
【市场探访】
片区各有优势大鳄云集房源充足价格不低
得益于胶州经济技术开发区升级为国家级开发区的优势，几年以来，地产大项目集体入驻。另外，青岛大学胶州校区预计2020年投入使用的消息，也让区域房地产发展进入“快车道”。本周，记者探盘碧桂园湖悦天境了解到，首期开盘均价11500元/平方米带装修送车位，二期近期将推出，价格未定但据透露会上涨。此外，还有樾府目前均价14500-15000元/平方米，天一仁和悦海大观8月份首开小高层和高层，面积97-140平方米套三户型。荣盛锦绣外滩加推，价格待定。
记者了解到，除了开发区片区，由于生活配套丰富、居住氛围浓厚的胶州市老城区可售房源较少，置业者更多关注的还有其他板块：新城区、少海板块、空港板块。据有关部门数据透露，胶州空港服务区和空港新区楼盘均价6000元，目前处于胶州所有区域最低，老城区均价7634元，而新城区、开发区和少海新城三个区域则分别以9993元、10872元和11699的均价排前三。
记者通过分析数据发现，2018年以来，胶州经济技术开发区以5000多套成交量排胶州各区域成交量第一。有意在此购房的市民李先生分析：“九龙街道靠近204省道，毗邻跨海大桥，短途或长途的交通方式都比较方便。”记者也了解到，九龙街道的楼盘主要集中在交大大道，房价平均在1.1万元左右。李先生非常看好这一片区的前景：“未来这些楼盘的配套资源比较完善，利群胶州购物广场、青岛大学、幼儿师范学校、医疗中心都在规划中。”
相比之下，胶州市政府所在的三里河核心中央商务区楼盘，目前位于整个胶州最高，均价为1.5万元―1.6万元。三里河核心中央商务区某售楼处销售人员表示：“胶州市图书馆、学校、超市配套资源齐全，最高售价已达到2万多元。”而少海新城区域地处胶州区东南侧，紧邻红岛，是4A景区，环境优美。目前，少海片区以11699元的均价排胶州楼市房价第一，业内人士马先生告诉记者：“少海是旅游风景度假区，房子以低层别墅为主，所以均价较高。”空港板块指胶东镇和李哥庄镇，属于胶州的远郊，同时也是新机场的所在地。据悉，今年是胶东国际机场的主体攻坚年，“目前这里在售新盘还不多，价格暂处洼地，周边也还是以机场的仓储等配套设施为主，所以成交量还相对较少。”马先生分析。
【业内分析】
未来需等配套完善刚需投资都要看准位置时机
随着地铁8号线、青岛新机场的施工及其他重大规划项目的落地，胶州市成为很多投资者眼中的“香饽饽”。那么，现在是置业胶州的好时候吗？
有数据表明，目前胶州商品住宅成交均价是10550元/平方米。胶州市2016年商品住宅成交219万平方米，2017年成交248万平方米，2018年前三季度成交165万平方米，相比2017年销售速度已在下降。每年大约成交面积200多万平方米。克而瑞青岛区域首席分析师张则涛分析：“胶州涉宅地成交建面情况：2017年、2018年共计在700多万平方米。2016年以来，收并购的商品住宅用地约在500万平方米以上。粗略估算，市场已有的存量土地，已足够充裕。”
张则涛说，去年以来胶州新房市场表现抢眼，但尘埃落定后还要看区域内在的价值。从城市发展导向上看，胶州配套会进一步完善。而新房供应充裕，价格会更为“亲民”，同时受产业发展利好带动，预计未来五到十年会是人口导入的重点区域，想要置业胶州的刚需群能享受到价格和不限购的福利，但投资客则需要对未来潜力抱有长远眼光和足够的耐心。
杨健滕宜澄摄影报道
楼市观点对对碰
冷静，别冲动！
新联康第四区域一位资深总监称，胶州市无论从土地供应还是成交量上都排在全市前列，今年秋天胶州入市房源多，但好地段的楼盘价格也不便宜。另外，高新片区对胶州来说是一个挑战，两个地方均价差不多，而且红岛离市区距离还近，配套相对要有优势，这种区域之间的竞争也很激烈。现阶段在胶州买房，对于投资者来说要谨慎，因为胶州房源偏多。刚需的话可以考虑在胶州买房，但要综合考虑交通、周边配套等资源。胶州很多板块需要完善，配套完善的地方如三里河附近房价20000/平方米左右，后期房源会源源不断地供应，市场变局都有可能出现。该人士称，如果楼市大环境持续不利的情况下，胶州还有望领先变局的，可能年底就不这么热闹了，所以置业者一定要冷静，别冲动。
投资，有利好！
青岛锐理数据总经理马光明接受采访时称：“目前胶州本地人占胶州楼市购买人群的四五成，加上乡镇居民占一部分，市区的投资客占三四成。长期来看，胶州有一定发展潜力。”马光明认为，青岛地理位置决定了城市向北发展是大趋势，把胶州、即墨地区都辐射到，配套落地也会带动经济效益。
“胶州本身有国家级平台优势：青岛胶州湾国际物流园、青岛胶东临空经济示范区、国家级欧亚经贸合作区、国家级经济技术开发区国字号平台规划，产业可以带动人口，长期来看颇有投资价值。”马光明分析认为，胶州还有很多规划利好，如机场建设、跨海大桥胶州引线和204省道，等地铁开通后到达市区也比较方便。但如果要投资，他建议投资胶州市政府周边的新城区板块。“因为这周边风险最小，配套设施以胶州本土刚需刚改为主，胶州配套资源都集中在那周边，当然还要在恰当时间点上购买才有投资价值。”马光明总结道。
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