[摘要] 2018年无疑是“调控年”，全年发布政策多达438次——限购、限贷、限价、限售轮番上阵，刚需焦灼、改善纠结、投资者躁动...
2018年无疑是“调控年”，全年发布政策多达438次——限购、限贷、限价、限售轮番上阵，刚需焦灼、改善纠结、投资者躁动...没有人能逃过楼市调控的余波和桎梏。
“坚决遏制房价上涨”，这8个字，言简意赅却字字千金，让整个房地产圈感到惊心动魄！
那一刻，所有房地产人都明白了：旧有的逻辑和经验已失效，或正在失效的路上踽踽独行。
未来，变得更加扑朔迷离。
【一】
那么，在“稳”字当头的2019年，楼市调控政策会松动吗？会先放松哪个？
或许，我们能从“四限”在2019年的发展看到楼市接下来的方向。
目前“四限”达到了控制房价上涨的目标，但会长期作战下去吗？
答案是：一定、确定以及肯定
——绝无可能！
首先，我们梳理一下“四限”。
（1）限购：通过户口和在这个城市呆了多久（社保）来决定购房名额
比如广州，需要广州户口或者连续缴纳社保5年才能买房
直接影响：符合买房条件的人大大减少
（2）限贷：用过购房贷款的人，二次用贷款额度就会缩短
首套房：一般可以贷款7成
二套房：一般之前贷款还清可以贷款5成，未还清只能贷3成
直接影响：买房的上车成本增高
（3）限价：房价不是你想卖，想卖就能卖
针对每个地区的房子，政府都会给出指导销售价，限制房地产抬价销售
直接影响：房价表面没涨，但购房者首付增加了，衍生出双合同现象
（4）限售：房子要到“法定年龄”才能“出嫁”
一般是，新房子必须得取得房产证两年后才能交易。
直接影响：一方面，市场上二手房源供应减少，另一方面，投资者新入市减少。
在四大楼市调控政策下，楼市得到了合理遏制，我们在昨天的文章有对2019年楼市进行定调《又没提房地产，2019年楼市终于定调了！》（点击查看），说明顶层的意思非常明确，要维持房价稳定，不要让房价大涨，但是也不能让房价出现大跌。
但，目前各大城市楼市分化严重：一线城市价稳量降；二线城市的部分热点城市降温明显，价格不断探底；而三四线，反应比较滞后，部分城市仍然虚火微涨，目前相对严厉的调控政策已不适用当前的楼市行情。
所以，我认为，2019年房地产市场政策将有所放开，分类调控将成为主要手段。
放开的先后顺序应该是：限贷-限价-限购-限售。
【二】
首先是限贷，限贷是有两个作用机制的，第一重机制是限制银行住房贷款的总量，从央行的源头强制某银行今年只能放出去多少房贷，也就是对房贷额度进行限制；第二重机制，是直接上浮房贷利率，增大购房成本。
对银行房贷总量进行限额，能够控制“水”流入房地产，而上浮房贷利率，则能够直接降低房产投机的热度。
目前来看，房贷利率的下调也不是新鲜事了，截至11月，全国首套房贷平均利率5.47%,上浮10%，二套6.06%，上浮20%。
不仅北广深、杭州、南京、武汉、佛山、东莞等城市都出现了下调，而且放款速度也已经加快。
这预示着，在2019年，限贷政策整体会有所松动。
因为，目前楼市已企稳，房贷利率继续上浮的条件基本不存在了。
在供给端，一声“去杠杆”直接把开发商打趴下，天天说房企资金链紧张，不是裁员就是倒闭，截至10月末的不完全统计，至少有10家房企因资金链断裂宣布破产，再打压下去房地产也会撑不住。
在需求端，货币政策的松紧直接影响购房者的钱袋子，进而影响购买力，本来楼市下行购买意愿就薄弱，利率高企更会让本就不多的刚需者望而却步。
在顶层，外部经济环境如此微妙，维持积极的财政政策和稳健中性的货币政策非常必要。
最好的结果是：限贷放开，营造宽松的货币政策环境，但是又适当控制水流方向。
例如像以前毫无节制地加杠杆炒房，一定会被控制，毕竟房子是你的房子，而金融却是国家的金融。
【三】
其次是限价，早在今年10月份，广州的南沙、增城、花都就打响限价放开第一枪。
10月19日，广州住建委紧急回应，发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，强调严禁开发企业拆分价格报备，并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。
自此之后，全国大多数城市也逐步取消了“双合同”，别说限制成交价了，连降价也不无法救市，依然对成交量无力回天。
在这一轮行情中，强二线城市的抢房就是由于限价引起的，例如杭州的网红奥体板块限价3.5万/㎡，周围的二手房已经突破4万/㎡，高达5000/㎡的价差。
购房者的心里就是：政府给我派个这么大的大红包，我不去抢，我傻吗？
于是——抢！抢抢！抢抢抢！
虽然限价政策不影响市场供求关系，但是会极大地改变市场预期。
而当前市场的限价盘已经消化得差不多，而且整个楼市形势都在扭转。按照2019年的走势，即便放开地价和售价，资质好的项目不会出现暴涨，抗住楼市寒冬都己经是表现喜人了。
而资质差的项目，该卖不出照例卖不出，部分城市降价还被勒令停止，比如合肥“降价未遂”。
所以，限制高价在绝大多数城市已经是空悬在顶的虚令，价格放不放开已经不能影响到楼市行情，不如因城施策，把限价等手段慢慢放开。
【四】
接下来是限购，限购政策的调整会比较慎重，应当会局部放开。
因为，一旦放开不利，可能会导致部分区域突然涌入大量刚需而对当地市场产生强烈冲击，对稳定不利，所以限购的放开，一定是有先决条件的。
对于人口密度过高的大型城市，比如北上广深这些城市，会从人口疏散的战略角度出发，严格对购买资格进行把关。
而，像厦门及其类这样房价泡沫膨胀的二线城市来说，本轮的调控已经造成房价开始发生明显下跌，跌幅最大甚至达到了10000元以上，而且，新房和二手房交易量也连续多月下滑，这些城市,在泡沫挤得差不多的时候，应该逐步放开限购。
放开限购“广迎宾客”，让广大无购房资格的刚需，可以在回调阶段趁机上车，适当得给市场补充需求，才有可能让挤泡沫变得更有弹性，而不至于一下子摧毁，才能形成较为稳定的良性的楼市环境。
【五】
限售，一定是调控的底线，是最不可能放开的政策，一定排在最末端。
我们都知道，被提及最多的就是房住不炒。而限售，就是实现“不炒”关键，可以直接锁定了房子交易的流动性。
面对再高的转售价，炒房客短期也无法出手，资金也只能乖乖被套牢在房子里，很大程度减少炒房客进场，以及价格炒高。
如果放开限售，在目前的楼市跌跌不休的行情下，就可能会出现集中抛售潮，造成严重的楼市“踩踏”事件。
温州就是血淋淋的例子，2000年-2010年温州房价暴涨，从两三千元一平迅速上升到2010年的3万多元/平方米。
到了2010年底，随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力，温州中小企业步履维艰，发生了企业经营困难、资金链断裂、老板跑路的现象。
一时间，中小企业大面积的倒闭，直接影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层，企业、个人纷纷抛售房产！
弃房断供潮对温州造成了毁灭性的打击，直至现在都难以修复。
所以不得不佩服当局的前瞻性，在挤泡沫的操刀前，率先设置了限售作为兜底，把炒房客的出口牢牢锁上，颇有“关门打狗”的意味，这是安全阀，万万不可轻易动摇。
