[摘要] 2017年青岛GDP达到11037亿，在省内遥遥领先，比省内第二名烟台的7339亿高出50%，比第三名省会济南的7202亿高出足足53%。
山东诸城，青岛最盛。
其一在地理方面，青岛地处山东半岛东南部，濒临黄海，依山傍海，空气清新。老城区保留原有特色，新城区建立商务区接轨时代发展，城市绿化和城建水平为山东最强。推开门就是大海，吸引着全国各地人蜂拥于此，度假养老。
其二在经济方面，青岛算是山东大地唯一的经济明珠了。
2017年青岛GDP达到11037亿，在省内遥遥领先，比省内第二名烟台的7339亿高出50%，比第三名省会济南的7202亿高出足足53%。作为计划单列市，青岛的经济地位，在山东省内算是无可撼动。
一个是宜居，一个是经济，这两个因素几乎牢牢把握着一个城市的命运。正如厦门之于福建，所有山东人皆有一个梦想，就是在青岛拥有一套自己的房子，这比青岛名字前面挂有多么长串的称号都要靠谱得多。
不过也正是这个梦想，让青岛在上波全国房价浪潮中表现出异于常人的疯狂，这个疯狂，让不惧60度老白干的山东大汉都闻风变色。
一波三折
青岛楼市行情的启动时间在2016下半年。
其原因和众多二线城市一样，均是由一线城市资金沿溢刺激，本地居民的财富增长和政策引导共同作用引爆。
再加上2016之前四五年时间需求的蓄力，金融贷款层面的低成本，共同将青岛楼市推上了空前的高峰。
据贝壳研究院数据显示，2016年，青岛市全市商品房销售均价为9231元/平方米，相对于2011年仅上涨了23%，而2017年3月15日，青岛的房价均价就狂飙到了18459元/平方米，经过短短半年时间，房价整整翻了一倍，相当于把5年的涨幅都补回来了。
（2017.1-2018.11）
随后，2017年3月16日，青岛紧急出台限购令，要求外地人在青岛购房必须缴纳一年社保，以此对冲房价涨势。随后，投资炒房客应声而散，市场快速降温，房价进入企稳阶段。
一直到11月份，政府紧紧围绕房住不炒继续进行精准调控，限购、限贷、限价…几乎是每个月一个政策的节奏，持续冰冻市场。
这时候，我认为青岛的房价是最合乎情理的，不到2万的均价完全可以衬托出青岛的城市价值。然而，12月，一个事件又非理智地引发了青岛的第二轮行情。
12月份，峰会消息正式落实。青岛各界欢呼，声音最大的地方当属青岛各个售楼处，房价应势而涨。
“所有人都认为，这次会议开完，青岛直接摇身一变成为一线大都市，现在不买房的就是傻子”，这是当时我的一个青岛朋友亲口所诉。
在这种买涨不买跌的楼市环境下，所有人都失去了理智，跳涨毁约、夜间开盘、售罄秒光、抢房大战、全款优先、天价装修……几乎所有楼市乱象一夜之间在青岛遍地开花。
房价也从2017年11月2万元直接蹿升至2018年5月的2.5万元，这时候的青岛楼市已出现很明显的非理智房价泡沫。
随后，2018年4月18日，青岛限购再度升级，本地户籍最多购买2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，彻底堵死了所有投机需求。
这一次调控，成了青岛楼市二手房市场的分水岭。二手房成交量骤减，5月份成交量相对4月环比下跌39.7%，随后，市场在有价无市的情况下，开始深度博弈，房价开始进入阴跌轨道，从5月的25259元，下跌到10月的23069元/平米。
楼市凉凉
据锐理数据最新统计，2018年10月青岛新建商品房销售共计7530套，环比上月下跌16.68%，同比去年的15689套跌52%。其中，10月新建商品住宅成交6054套，同比2017年的暴跌50.15%。
金九不再，十月的青岛楼市降温速度愈演愈烈，此前一直人流不断的各大售楼处开始变得冷清，置业顾问开始掏出手机，一遍遍拨打推销电话。
在青岛楼市成交明显下降的背后，还有多个新开项目特别是商业属性的产品在去化困难的“沼泽”中无法自拔，与之前热销项目的“万人摇”形成了巨大的反差。
开发商们也着急，青岛市区某大盘项目销售人员表示，作为主城区项目，他们项目的销售业绩还不错，但是同去年相比却相差很多，再加上现在接近年底，公司销售压力比较大，所以公司也出台了各种优惠手段，鼓励他们给客户打电话，通过送棉被、送大米等小福利，鼓励客户前来看房。
楼市逆转的现象在二手房市场更为明显，如果说4月份之前青岛二手房市场还是完全的卖方市场，那么现在已经完全转变为买方市场，不仅二手房挂牌降价幅度非常明显，议价空间也比之前宽松了很多，购房者继续观望和等待。
很明显目前青岛购房者的观望情绪越来越浓，很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫。
在此背景下，配套不够成熟、完善板块的短板会更加明显，面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会更加难过。预计在多重压力积累下，房企的心态会有调整，甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。
楼市特点与地段建议
“一波三折，盛极而衰”，这是我对青岛楼市在此轮房价大周期表现的评价，细分开来，你会发现青岛楼市有以下这么几个特点。
1.第一波行情，主要由外地投资客和刚需引发，第二波行情则是由改善族和限购一年的刚需补发。2017年的青岛楼市像是过山车，一波三折。
而峰会则是整个行情的分水岭，峰会的过分炒作，已经把青岛的整个房价预期过分透支，房价成为青岛可持续发展和人才流入的最大阻碍。
2.从房价来看，中心城区和县市区差距巨大，表明青岛各区市之间房地产市场发展存在不均衡现象。房价水平已经形成从南到北、从沿海到内陆空间层面依次梯度的趋势；中心城区的土地供应相对较少但需求旺盛，房价水平较高；次中心城区和县市区的商品房库存占比较大。
房价对应生活配套和基建保障，在财力有限的情况下，县市区有很大的风险。
3.此轮房价起涨于宜居李沧区，随后是富人市南区，新房4.5万/平米左右不等，市北属于老贫民区，城市面貌及规划老旧，老破旧涨的慢，然后就是黄岛区，从2017年3月开始涨，涨到2018年5月。今年胶州开始暴涨，远郊涨的最晚，最后到不限购的外围，莱西、平度。
资金呈现由内到外的轮动效应。
根据所诉，子木的投资建议是：
青岛长期投资的话，可考虑市南，市北，李沧，顺序代表优先级。短期投资的话只考虑「红岛经济区的高新区新房摇号」和「黄岛区的新房」，其余，不建议。刚需的话，我建议最好的选择是市北与市南交界处的5至10年的次新房。
至于详细利好情况，大家一查便知，我只是在这里充分肯定和确定这个信息。
青岛房价的未来
很多人问我青岛楼市的未来如何？这个的确很难回答。
但凭我对青岛多次的调查研究，我可以告诉大家的是。
青岛的房价从2018年5月峰会的高峰期25259元/平米到11月22708元/平米，总共下跌了10%，预计还有5%-10%的下滑空间，最终应该会在2万左右抗死。像网上所说的暴跌30%是不存在的，原因大家都清楚，现在的青岛面对下行压力，已经很有意向要放松调控了。
2019年3月份传统楼市旺季，青岛的成交量会反弹，购房者应当避开这个阶段。
而对于青岛房价的未来，这个问题一定会取决于青岛未来的产业发展，任何人都无法作出预测。
为什么我在上文一次又一次提到青岛这两波行情实在是炒作过分了。看数据，你就明白了。
2016年，青岛规模以上工业总产值18280亿，较2015年的17350亿，绝对值增幅5.4%；而2017年青岛规模以上工业总产值17717亿，与2016年相比，绝对值增幅为-3.1%，直接转负。
今年1-4月份，青岛规模以上工业总产值3904亿，而2017年同期为5341亿，-26.9%。这个数据不便多讲，这意味着青岛的制造企业正在发生大面积的萎缩乃至关门停业。
在进出口贸易方面，据青岛统计局：“按人民币计价，2018年1-5月份全市货物进出口2009亿元，下降3.6%。其中，出口1186.2亿元，下降1.9%；进口822.8亿元，下降5.9%。我市增速低于全国的幅度由年初的16.1个百分点收窄到5月份的12.4个百分点，与全省的差距由年初的6.1个百分点收窄到5月份的5.5个百分点。”
青岛的产业主要是家用电器、基础化工和啤酒，这些基础行业近年来饱受原材料价格暴涨的冲击，本来就生存艰难。而现在一轮又一轮房价的上涨，几乎把实业逼到了绝境。在青岛新经济还未到来之前，未来很长一段时间，高房价将成为青岛居民的噩梦。
网上有人说，接下来几年，青岛房价还会大幅上涨，我不知道信心来源于何处，也实在想不到还有什么理由能让青岛人托起这个房价。
无论与否，青岛是山东之最，前途无量，但如果无法找到产业和房价的平衡点，也就意味着，青岛再与新一线城市无缘了。
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