[摘要] 2018年的年末几天，平度、城阳、即墨、崂山阵雪纷飞，市南、市北飘起雪花。
2018年的年末几天，平度、城阳、即墨、崂山阵雪纷飞，市南、市北飘起雪花。
气温最低那天，市区降到-7.9℃，即墨甚至降到-9.9℃，创今年入冬以来的新低。
也在那天，朋友圈里的中介朋友发了个鸿仕雅居的二手房房源。
在一连串的震惊表情之后写着：
降价了，再降5万！鸿仕雅居，新都心，凯德Mall西面，步行地铁口3分钟。单价2.35万一平！
131平仅售310万，急售！急售！急售！新都心最便宜的房子，没有之一，低于市场价100万！
（2019年1月8日，链家网房源显示）
（2019年1月8日，安居客房源显示）
记得当天去网站上查挂出的同类房源价格时，最低均价在2.9万左右。两厢一比较，中介手里的这套房子的确是要便宜很多。
多半是户主急用钱，才来了个大甩卖。
在当时，中介手里的房源降价的有很多，普遍被认为是市场不景气的一个表现。但降价幅度很大的毕竟还是少数。
等今天在去看，链家网上挂着的131㎡的房源，数量较少，还是6个月前发布的，同样的户型，均价要价约2.4万。
而安居客网站上的同户型房源数量则要更多，价格也基本都没有过2.4万。跟朋友圈的那套相差不大。总价也都是要个310万。
说明了啥？二手房主动降价的房源更多了。换句话说，二手房市场也不是个热的。
新房市场里，继受摇号庇护的高新区也摇不起号来最终暂停执行摇号的时候，青岛楼市的冷真正席卷了全市。
2018年末的那场雪没降多久就停了，但青岛的房地产市场似乎还在下着雪。
（锐理数据：2018年，青岛新房成交近16万套）
2018年的楼市像是过山车，以上合为分水岭，唱了首冰与火之歌。
身处其中，开发商和购房者也同样经历了这种冰火两重天。只不过，开发商与购房者所经历的曲线走势是相反的罢了。
2017年，青岛新房卖了近19万套，成交总额2320多亿，整体均价破了万元大关。
这种火热给青岛2018年的楼市提振了不少信心。而信心，有时候是影响楼市的一种无形力量。
于是，2018年上半年的楼市火热，从开年工作之后，就有明显的迹象。
正月里还没出，熟人之间还在相互拜着晚年，各大售楼处就已经迎来看房的购房者。
上半年青岛楼市的火热是有多个原因造成的。
上一年的余热是一方面。另一个方面，则是青岛当时的新房供应量不足，出现供需矛盾。
供小于求，奇货可居。主动权在开发商手里。
除此之外，当时全国正此起彼伏的进行限购、限贷、限售的调控政策。青岛在3月底推出了一次，接着是4月份又搞了一次。
众所周知，房地产的调控总是伴着个怪圈：越调买的人越多，越买就越涨。
基于房地产常年屹立不倒的经验，也基于很多公司的利润无论如何也跑不过一套房子升值的钱，青岛当时买房人有很多。
房地产市场表现出的是一片盛景。
购房者与开发商之间，甚至跟仰仗开发商的中介却都有了摩擦。
购房者夜里就开始排长队，选个房源都要托人找关系，买房时被要求全款，按揭和非全款的拿着钱也未必能买的上房，要买房就得买车位甚至是储藏室......
涉及到买房的任何一环，似乎都成了排长龙阵。各个区的房产交易大厅也满是人。
依附于开发商的中介，要是手里有新房房源，随口就能跟买房人要个几万甚至十几万。
上半年的购房者成了挨周瑜打的黄盖，挣扎、被虐，可只要买上了房，也还是开心。
上半年的开发商，日子过得是很紧张而又甜蜜的。不管大小房企，但凡有房子卖，就有的赚。快马加鞭网签，回笼现金流，落袋为安。
现金回笼周期大概从来没有这么利索过。七天之内，全款交付。更有甚者，用不了七天。同一套房源，谁先交全款，房子就是谁的。
楼市大热的时候，也是乱象横生的时候。西海岸打击完了，高新区打。可最后，谁也没能真正把乱象给杜绝了。
3月里，楼市信心、供需、调控政策向好，青岛楼市迅速窜火。
紧接着，4月青岛地铁11号线开通，5月又临近上合峰会。
再后来是高新区执行摇号，即墨撤市划区。
这些，都成为青岛楼市上扬的利好。
市北、李沧、黄岛市场大火之后，城阳、胶州、即墨也跟着火了。个别区里甚者出现过特别明显的房荒。
很多房企在上半年的大好市场中，完成了一半的年度业绩。
从锐理发布的2018年青岛新房成交数据来看，上半年新房成交近9万套，几乎要占到全年的六成。
（2018年底，西海岸城发长江瑞城带装修开盘价2.1-2.2万）
青岛楼市的下半年，市场表现出来诸多凉意。
新房的售楼处来电、来访下降，开始注重渠道，任何费用支出都要讲效果、讲费效比。
二手房开始从漫天要价变得比较理性，主动在房源上降低价格。
土地市场从8月开始出现流拍。即便是私人定制的买家，最后也没有出价。
政策上，其他城市有松动迹象，青岛也暂停执行了摇号。但对于比较敏感的限价还是谨慎地维持了现状。
最凉之时，从2018年末开始，纷纷有不少楼盘开始降价促销。
甚至到了2019年的阳历1月，一开始就有西海岸的楼盘打响降价的第一枪。
据说，这波操作之下，那个盘卖得还不错。连续好几天，每天卖出去20来套。
市场转凉，价格先知。购房者正在从观望走向出手。
尽管2018年的下半年，青岛整体在大面上呈现出凉意。但值得一提的是，青岛的房价又涨了。
2018年，青岛新房卖出近16万套，总成交额2486亿，整体均价1.3万多。跟去年相比，今年的销售套数少了3万套，主要是折在下半年手里。但成交总额和整体均价却是双双都涨了。
换句话说，尽管市场是冷了半年。但，房价依旧跑赢了。
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