[摘要] 流动性的宽松和“因城施策”的地方微调，是这轮复苏的根本性支撑；不同于往年，2019年的楼市回暖，主要局限于一二线部分城市，尤其是四个一线城市。
导读
流动性的宽松和“因城施策”的地方微调，是这轮复苏的根本性支撑；不同于往年，2019年的楼市回暖，主要局限于一二线部分城市，尤其是四个一线城市。
3月份楼市从底部轻微的反弹，看起来在4月份将继续，回暖和复苏，成为这一段时间以来的关键词。
流动性的宽松和“因城施策”的地方微调，是这轮复苏的根本性支撑；不同于往年，2019年的楼市回暖，主要局限于一二线部分城市，尤其是四个一线城市。
刚从去年的“钱紧”和冬天的寒冷中缓过劲来的开发商们，一点也不敢过于兴奋。他们普遍在做的事是抓紧销售的窗口期，快速抢客去化，回笼现金。泰禾、恒大是其中促销最为彪悍的。
“手里钱多的，就再去拿点地。”华南一家大型开发商人士说，这是近期土地市场也开始热原因；不少地方政府，也趁机集中推地，想卖个好价钱。
“窗口期”的不定期出现，在窗口期内加紧卖房、买地、融资，可能成为2019年的新常态，因为机会可能稍纵即逝。
没有人再敢像2017、2018年那样乐观，全年来看，包括万科、融创在内的大型开发商态度谨慎。“活在当下”，是开发商、地方土地部门、买房人、银行券商们的普遍心态。
“温度回升”
刚刚过去的清明节再次检验了这个春天的楼市热度，3月份的春意持续。
中原数据显示，清明节前两天，广州新建住宅网签分别是197套与143套；北京看房量相比3月下半月有所减少，但依然处于高位，其他一线和部分二线城市也处于相对较高水平。如厦门等城市，个别项目开盘需求量也比前期有明显上升。
回溯3月份，上海中原地产的统计数据显示，当月北京、上海、广州、深圳等一线城市一二手房销售出现显著增长。其中，一手房（含动迁配套房）方面，上海3月成交135．42万平方米，同比增长33．85％，深圳3月成交30．47万平方米，同比增长49．14％。
中原指出，很多之前价格下调的城市都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理而加紧购房，主要出现在北京、上海、广州、杭州、厦门等城市。
3月6日，杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源，平均中签率低至1．5％；3月18日，南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源，销售均价3．5万元／平方米，近万人报名登记；同日，位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套，当天售完。
一二线温度回升，与供应增加也有关系，上海3月入市面积为78．8万平方米，环比增加194％，同比增加100％；北京入市也保持高位，3月北京供应商品房住宅3707套，多个限竞房入市带来了销量。
二手房方面，3月份，北京网签量为16051套，成交量是2018年5月后的最高值；上海网签量约2．6万套，创29个月以来的新高。
从主流房企3月业绩来看，也比1、2月出现了明显增长。
4月2日，万科披露，3月份公司实现合同销售金额573．7亿元，同比增长13．2％，环比上升32．9％；中国恒大公告称，3月份公司实现合约销售金额约549亿元，同比增长11．2％，环比大增155％，达到2月销售额的2．5倍，成为单月销售额增幅最高的房企之一。
“四巨头”之一的融创中国4月7日晚公告，2019年3月，集团实现合同销售金额约人民币376．4亿元，同比增长22％，环比暴增106％。
扩大范围来看，据克而瑞统计，标杆房企3月单月销售额均有明显上涨，50家主流房企单月销售金额共7410亿元，同比增长21％，环比增长74％。百强房企3月份的销售规模同比也呈正增长。
中指研究院指出，一季度受到春节影响，房企整体销售业绩通常会呈现1、2月份相对低，3月份环比增长现象，2019年2月同比下降较多，主要是销售时间短，春节返乡置业降温等因素，对三四线布局的房企影响略高，3月同比环比均大幅增长，主要是传统回暖节点、房企加快推盘，抢收一季度业绩有关。
中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，4－6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是之前调整过价格的城市。
“活在当下”
中国房地产市场的大幅调整，除了2008年，就属2018年四季度最为“凶险”，至今，许多房企营销负责人提起去年11月的市场，仍然心存余悸。“仿佛一夜之间，买房的人就消失了”、“钱非常紧”。
没有客户和钱，成为一些人心中的痛和怕。多位开发商人士互相探讨后认为，不能对本轮复苏抱有太大期望；万科董事会主席郁亮指出，“不能期待市场反弹”。
因为宏观经济、货币政策、市场调控的不确定性仍在，并且有迹象显示，调控带来的影响和变化间隔越来越短，房企全年都可以随时融资、买地、卖房的时代将一去不返。今年房地产紧抓“市场窗口期抢收”显得格外重要。
今年1月份，在南方媒体见面会上，龙湖集团副总裁胡若翔称，2019年城市分化会进一步加剧，每个城市政策力度也不一样，因此要加强对不同城市市场窗口期预判，“强化弹性供货，做到有质量增长”。
在3月26日的万科业绩会上，首席运营官张旭也多次表示，“2019年的每一天都是卖房的好日子，万科将随行就市，能卖就卖，坚决不留库存。”
往年一季度被认为是房地产行业季节性销售淡季，但因为今年“窗口期抢收”的判断，诸多房企加大了促销力度，“抢跑”回笼资金，“活在当下”。
最明显的莫过于恒大。据悉，今年3月份，恒大所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。促销使得恒大以单月510亿元的权益销售金额在行业内居首。
恒大将全员营销运用到了极致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恒大全国的多个项目在推广、优惠。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法，这体现了其对于市场的灵活把握。
类似地，泰禾也在一季度实行“壹号抢收计划”，其一季度在北京区域加大了营销力度，通过加大楼盘促销力度，完成了超过100亿元的销售额。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，企业主动去营造营销的环境，会对销售产生一定的积极影响。他认为，当前有能力“出货”的房企，普遍以加快资金回笼为首要目标，毕竟在当前环境下，很难去判断未来的市场走势。
对缺钱的担心和“窗口期”的认识，让大部分房企抓住降准带来的流动性宽松机会，加大融资力度。2、3月以来，房企融资不断井喷。
同策研究院数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024．2亿元，环比大幅上涨85．25％，同比大幅上涨63％。自2017年11月融资达1246．18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关，创16个月新高。（记者张晓玲实习生邓纯榕）
