[摘要] 2018年主城区以300万的门槛，关上刚需大门之后，刚需的标配产品80、90户型也正在以肉眼可见的速度急遽收缩。
@近几年青岛商品房销售总额
壹
房地产市场是存在反弹的，2014年青岛市场跌入低谷，整体销售额差点退回2012年。
谁又能预料到，此后连续五年，商品房销售额迎来大爆发，青岛的房价也迎来连续五年普涨。
时间快进到2018年时，青岛的商品房销售额挺近了2500亿大关，房地产市场装备升级，成为一艘巨轮。
极速发展的巨轮之下，很多东西容易变得不一样。
有部描摹乱世丽人的热播剧在官宣时说，月圆花开之时，波澜万千旖旎。时代巨轮之下，众人皆为蜉蝣。乱世山雨欲来。
岂止乱世，盛世一样也有山雨，人也一样如蜉蝣。
2018年主城区以300万的门槛，关上刚需大门之后，刚需的标配产品80、90户型也正在以肉眼可见的速度急遽收缩。
甚至，在市内四区的很多住宅项目上，80、90户型产品早已荡然无存。
实际上，不管是刚需的外溢，还是80、90户型产品的远去，归根到底还是要落到青岛的房价问题。
前些日子，据中国房价行情平台数据显示，青岛主城区均价破了2万大关。
单价2万，这是青岛主城区房价的新高度。
@市北建投凤凰城86㎡户型
@海尔地产·世纪官邸89㎡户型
贰
80、90产品在主城区的淡出，还在于，来自价格与需求的不匹配。
对买房人而言，户型是适合刚需的，但价却是刚需担负不起的。有这个钱还不如去郊区买个舒适度高的小高和洋房。
对开发商而言，刚需户型的利润比大户型少得可不是一星半点，差一平可就是好几万块呢。
拿市北来说，市北建投凤凰城、海尔地产·世纪官邸、万科未来城仨项目还有点80、90产品，是为数不多的总价在200万左右的主城区房源。
只不过，几个项目房源量都不多，根本没多少选择空间，还都是精装。
海尔地产·世纪官邸的89㎡户型，是套二设计，单价在2.6-2.7万，首付就得70-80万。
市北建投凤凰城有86、90㎡俩户型，都是套二，也是房源不多。86㎡是边户，90㎡是中间户，基本剩下的是楼顶或楼底。单价在2.3万左右，首付约60万。
万科未来城的是95㎡户型，单价2.27万，套三设计，首付在65万左右。
这几个80、90户型，是主城区少有的几个刚需户型，但价位却并不是刚需能负担起的。而能担负起这个房价的刚改，根本相不中这个面积。
80、90产品在主城区的尴尬，也正是这个原因。毛坯80、90㎡户型停产，精装80、90㎡户型又死贵。
即便开发商不减少这种户型产品，但由于高房价的问题，导致这种产品本身在市场上的处境也是个两难。
这也是为什么，尽管几个项目一直强调80、90户型在区域内的稀缺性，不愁卖，但时间过去很久了，还是没有卖出去。
80、90产品在市南、崂山也是基本属于绝迹。
李沧那边中南月底要推个95㎡户型，均价在2万左右，首付比市北几个盘低，也得57万、58万的样子。
所以，主城区80、90精装产品，标配基本是单价2万起，首付60万起。而且，会越来越少。
继毛坯80、90产品在主城区的消失，精装80、90产品也走在远离主城区的路上。
@新青船家园90㎡户型
叁
毛坯80、90户型现在也就能在郊区及远郊县能找到，这也是为什么刚需会大批涌向西海岸、胶州、城阳、即墨。
与此同时，郊区和远郊区的价格也基本普涨了一轮。
你像胶州经济开发区片内的97㎡户型，几家开发商或多或少都会有点这个产品，但不管是毛坯还是精装，均价都站到了万元线上。
西海岸安子片的90来平的户型，最低的也到了1.2万左右。不止如此，西海岸整体90㎡产品量偏少，以100平以上户型为主。
平度、莱西那边，因为隔着主城区远，房地产开发还没折腾得那么厉害，但好地段的房价，也在朝着万元线努力。
80、90户型时代从主城区撤离后，又有慢慢从郊区向远郊撤退的架势。
前两天有网友吐槽说，如今即便胶州镇上，首付没有个20万、30万，也根本买不到房子。
首付20万、30万的时代，真的在远去。
掰着指头算了算，今年连听说带实地探盘，首付在20万左右的，总共才知道俩项目。
一个是城阳的中车小镇，高层带精装，均价6000、7000，一期二期基本都是内部消化。三期内部价基本也是这个价，再涨点也不会过9000。
只不过，据打探，三期对外销售可不会走内部价，完全是按市场价走，在1.2万左右。
如此一来，首付就得30万左右。棘洪滩那个位置，首付30多万，就有点过分了。
另一个是即墨蓝谷的新青船家园，毛坯多层，一期之前有50来平、60来平、80来平的户型，现在剩90㎡、100来平稍大户型，均价6800。90㎡，刚需户型，首付不到20万，刚需价格。
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