[摘要] 今天（11月7日），南京市政府召开新闻发布会，宣布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》从2020年1月1日起施行。
11月7日，南京市政府召开新闻发布会，宣布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》从2020年1月1日起施行。
这是南京楼市的“一小步”，但很有可能是中国楼市转折性的“关键一步”。
为什么这样说？
因为这意味着，南京把全部商品住宅，都纳入了住房保障的大范畴。
南京的措施非常细，涉及的人才类别非常多，我这里不再赘述。简单地说，这项新政出台后，全部南京的商品住房在开盘时，都要让各类人才优先选房。
根据官方介绍：
举个例子：
一个新楼盘开盘，即将推出500套住宅。按照南京的规定，至少20%到30%要拿出来给各类人才。如果按照30%，就是150套房子。
如果符合条件的人才来申请购买的，只有100套。那么开盘的时候，100位人才优先选房，然后才轮到其他购买者。如果符合条件的申购人才超过150套，则人才购买者内部抽签，中签的150人优先购买、选房，然后再轮到其他购买者。
优先选房，意味着全南京楼盘里“性价比最好的单位”，将被人才购房者垄断。
上图：南京购房新政涵盖的7类人才。
此外，政府还会定向筹集房源，然后集中供应给人才。而这种销售方式，则完全是“人才专场”，跟普通购房者无关了。
什么才是符合条件的人才？除了要满足学历、职称等基本要求外，一般需要“与单位签订1年以上劳动合同，在南京市缴纳社会保险或个人所得税”；人才、配偶及未成年子女在南京市无自有产权住房且1年内无住房交易记录。
对于高级人才，则是：本人配偶及未成年子女在南京市无自有产权住房或仅有1套住房且建筑面积小于90平方米。
通过人才优先购房方式买的住宅，5年内限售。
注意，户籍不再是硬性限制条件。
此前，南京对普通人的限购条件是：需提供自购房日起前三年内缴纳24个月及以上社保或个税的证明。
人才优先购房，之前有一些城市已经局部试行，比如苏州。但把全部商品房都纳入其中（至少拿出20%到30%），且让人才优先选房，而且涵盖了范围如此之广的“人才”，南京还是首次。
这意味着，南京所有的住房，都被纳入了保障房的“大范畴”。所以我才说，这可能是中国楼市调控空前的一步、关键的一步。
对于南京的做法，我深表赞成！
事实上，我主张所有存在较大住房矛盾的一二线城市，至少一线城市和强二线城市，都应该学习南京。
住宅是商品，但更是生活必需品，跟柴米油盐类似。尤其是供需矛盾巨大的中心城市，住房矛盾可能催生严重的社会问题。所以，政府有权对新房销售全面管制。
在严格限价的背景下，新房会比二手房便宜，成为重要的红利。这时候，怎样分配红利就成为一个重大社会问题。深圳的5000万蹲，以及深业中城的冻结资金140亿，其实都不最理想的销售方式（没有实现人才、刚需优先）。
中心城市应该在住建局下面成立二级的“住房销售局”，管控全部的新房销售。把红利优先释放给刚需购房者（还可以考虑配套更低的首付、更低的房贷利率，引入社会监督员），也就是在这个城市工作、生活，但没有买房的家庭。在刚需里，优先考虑给城市发展急需的人才。
当刚需（人才刚需+普通刚需）购房买完之后，才能轮到二套房、三套房家庭。而且要实现全透明，信息充分公示，保障基本的公平。
南京的楼市调控已经迈出了关键一步，走在了全国的前面，表现了政府最大的诚意，以及对城市未来负责任的态度。希望其他中心城市能跟上，进一步完善政策细节，把楼市调控进行到底，做到极致！
