[摘要] 前一段时间，与几个在--看地的同行闲聊，部分人觉得--房价还在小幅上涨，市场成交的热度也还好，市场形势应该没有想象中那么严峻
前一段时间，与几个在--看地的同行闲聊，部分人觉得--房价还在小幅上涨，市场成交的热度也还好，市场形势应该没有想象中那么严峻，我说：“虽然现在统计数据上房价还在上涨，但是事实上所有的项目已经都在降价”（姑且把没涨价的项目都算成降价）。还没等我接着说，就以上这一点，大家一时产生了不小的争执。一桌人甚至掏出手机算了半天才得出统一的结论。
那么，所有的项目都在降价，整体均价还会上涨？
相反，所有的项目都在涨价，整体均价还会下降？
这两个问题对于市场研究、财务、营销部门的地产从业人员来说应该比较好理解，而对数据接触相对较少的人听到这个问题时，可能会有点懵，需要大脑飞快的绕几个圈，两个问题的答案都是肯定的。
下面我们做一个简单的例子：
为了计算方便，我将每个项目每套房子的面积定为100平方米：
情况1
情况1：7个项目价格8000-25000元/平方米不等。按此情况，7个项目成交117套房源，均价14402元/平方米。
情况2
情况2：7个项目均价整体下调10%后。按此情况，7个项目成交117套房源，整体均价由原来的14402元/平方米下降到12962元/平方米，整体下降10%。
情况3
情况3：7个项目均价整体下调10%后，各个项目的成交套数也发生了变化，按此情况，7个项目成交84套房源，整体成交量下滑，但整体成交均价为15643元/平方米，比情况1中的均价14402元/平方米上涨了8.6%。（为了使结果显示明显，数据上高价房源成交量上升，事实上即使所有项目成交量下滑，如果高价房源成交比重变大的话，整体成交均价也是有上涨的可能的，有兴趣的可以自行验证。）
反之，所有的项目都在涨价，但如果低价房源成交比重大幅增加的话，整体均价下降的情况也是存在的。
市场回暖初期，所有楼盘开始涨价，低价房源更受青睐，刚性需求、投资需求接踵而来，这时候市场整体成交均价延续早期下降趋势或者持平是有很大可能的。
如果市场遇冷，所有楼盘开始降价，这时最先卖不动的往往是高价房源，毕竟高价房源受众更多的是改善型客群，所以所有楼盘都在降价整体市场均价上涨的情况，理论上发生的可能性要相对小一些。
如果全涨均降的出现是市场规律使然，那全降均涨更可能存在于人工干预的市场情况之下，有一种制度叫限签制度，你懂得……
所以，市场实际和数据表现是有差距的，这不仅仅是你这个周看到上个周的交易数据、这个月看到上个月的交易数据那么简单。
