业内盘点：全国楼市10月以来政策“放多收少”，三四线仍将继续低迷

2019年四季度以来，楼市成交转淡，各地为了稳定楼市预期，开始出现一些“放松”动作，如，海南全线放开落户，郑州、南通给予高精尖人才购房补贴，天津、南京六合、江门、上海临港等相继以人才新政的方式松绑限购，深圳于近期调整了“普通住宅”标准……

从 10月以来的各项“放多收少”政策可以看出地方政府依旧秉持着“因城施政，一城一策”的主基调，并从严防市场大涨到严防市场大跌逐步过渡，下行压力较大的城市开始有局部放松类政策出台。综合来看，核心一二线城市成交尚有支撑，而对于基本面较差，购买力相对匮乏的三四线城市而言，低迷的行情仍将维持较长时间。

上海临港加入抢人大战

抢人大战愈演愈烈，聚焦于核心一线城市上海，早在 8月 6日上海自由贸易试验区临港新片区便有“放宽”房产限购政策的消息传出，从 CRIC监测的周度数据来看， 33-35周迎来了一波成交放量，单周平均成交量均突破 2万方。

“好景不长”，后期政策的带动效应明显转弱，此后的几周成交量便呈现大幅回落，由此可见，短期内这类刺激性政策确实能够提振增量购房需求，楼市成交量有望回升，本质上还是需要产业升级配合导入人口，政策利好实难促使其成交规模发生本质改变。

核心二线和强三线仍有机会

10月以来，二三线城市诸如天津、南京六合、三亚、江门、成都等均有不同程度的限购松绑，此外对于港台居民也“一视同仁”，享受与大陆居民同等的购房待遇。不过各地政策利好效果不一，以南京和江门为例，具体来看：

2019年 10月中旬，南京六合区取消非户籍家庭 3年内在南京累计缴满 2年社保才能取得购房资格的限制条件，大专以上学历提供有效证件，即可开具购房证明，从 CRIC监测的周度成交数据来看，六合区新房成交量的确在 42-43周稳步提升，但 44周也迎来了大幅回落，后期周度成交量也在波动中小幅爬升，由此看来，政策利好在一定程度上释放了部分前期因限购而被压抑的刚需自住需求。

除南京外，江门也于 2019年 11月中旬优化松绑“限购”：本市户籍家庭限购三套；非本市户籍家庭限购两套；目前政策出台不足 2周，但从 CRIC监测数据来看，对成交的刺激作用相对有限， 47周江门新房成交量甚至出现了小幅下滑，政策的效果实则平平，可见对于基本面缺乏支撑的三四线来看，前期需求透支严重，加之房价已上涨至阶段性购买力瓶颈才是造成楼市成交低迷的实质原因。

不得不说，在抢人大战日趋白热化的政策大环境下，外来人口乃至高素质人才能否持续净流入，还是取决于城市经济基本面、市政配套等多方面因素。长期来看，外来人口仍向经济更为发达的核心一二线以及强三线城市聚集，弱三四线城市人口仍将持续净流出。

深圳调降“普宅”标准值得借鉴  

与其他城市常规的购房补贴有所不同，深圳于 11月调整了普通住宅认定标准：容积率在 1.0以上、单套建筑面积 144 ㎡以下住宅，这类普通住宅满两年可免缴增值税，在深圳平均房价保持在 5万元 /平方米以上、套均动辄 500万元以上，这一标准的调整，对购房者而言无疑可以省下数十万元之巨的税款。

普通住宅标准调整，短期内必然会刺激深圳二手房交易。从 CRIC监测的深圳二手住宅周度成交数据来看，自 40周成交量一直处于波动爬升，小幅上扬，但就长期而言，在严格的四限调控之下新规实质上对房价、成交规模的影响并不明显。

总体来看，本次深圳标准调整取消总价限制，在原先普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配的背景下，新规充分考虑到满足普通居民家庭的合理住房消费，税费减少很大程度上减轻了购房负担，短期内对刺激刚需、刚改购买力无疑是重大利好，在如深圳一样限购执行非常严格、房价旗鼓相当的上海、北京也值得推广和借鉴。