[摘要] 当下,人人都有一个买房梦,甚至很多人都在为一套房子而活,然而现实残酷的是,你有梦想、肯奋斗不代表你就能买得起房。
当下,人人都有一个买房梦,甚至很多人都在为一套房子而活,然而现实残酷的是,你有梦想、肯奋斗不代表你就能买得起房。
在经济学中,需求和有效需求是两个截然不同的概念,决定商品市场活跃度和价格走势的是有效需求而不是那种宽泛的需求,这是一个很清晰的道理。
但在楼市多头编织的“卖方逻辑”中总是有意无意地将二者混为一谈,比如他们喜欢用尚未完成的城镇化来为当下的楼市和房价背书,而不愿细谈未来城镇化带来的一两亿需求中,有多少是有效需求。以至于很多小白们看楼市,往往是雾里看花,甚至是被忽悠带偏。
有效需求是以购买力为基础的。那么,当下普通国人的购房能力到底处于个什么水平呢?房价是否虚高?虚高到了什么程度?如今有了一个相对清晰的图谱。
近日,腾讯房产发起一个名为“2020年中国居民购房意愿”调查问卷,收到2.4万余名全国用户的参与结果。受访者中,购房置业人群以中青年为主,集中在75-95年,这个年龄段购房人群占比达到75%以上。
所以,从样本数量、年龄层和分布上看,调查还是有一定代表性的。
调查结果显示,51%的置业者可接受的房屋总价在100万以下,84%的置业者可接受的房屋总价在200万以下。
“可接受”3个字的背后,反映的是普通国人的荷包厚度。按首付三成来算,大多数家庭能够一次性拿出的积蓄在30万到60万之间。54.7%的置业者计划购买的房屋面积在90到120平,这个区间基本可以买一个三房。这也间接说明,普通家庭买房就是为了住的,不是为了炒。
拿可接受房屋总价除以住房面积,可得出,主流人群可承受的房价在1万到1.5万左右。某种程度上,这个区间也是当下房价的安全区间。
调查中的其他数据,也对这一结论形成了支撑。如49%的受访者月收入在3千-8千元,即年收入在4万-10万之间;53%的受访者能够承受的月供额度在2千-5千。
1万-1.5万房价对应的月供恰好2千-5千左右,若个人月收入在3千-8千元,2千-5千的月供又恰是一个家庭能够承受的。
换而言之,1万-1.5万的房价恰是中国普通家庭真实购房能力的体现。
如果你在的城市,一半的人平均月收入在四五千块钱,房价则在1万左右,那么这个城市的房价就是合理、安全的;若低于这个水位,那就是值得投资的;若已奔到一万六七,乃至2万以上,那就要小心了,说明多多少少已经有些泡沫了。
当然,这一逻辑在北京、上海、深圳身上是一个例外,这三个城市的收入中值要远远大大收入均值,因为其他城市顶多是那个城市或区域的中心,而北上深却是全国人民的北上深。总价500万一套的房子在其他城市,或许只是少数土豪们的菜,而在北上深,只是一套上车的刚需房。
那么,相对那些生活在各个城市的普通人而言,当下的房价高不高呢?高,至少60%以上的受访者,认为房价已经高到了不可接受的地步。
某种程度上,这也算是一个不妙的信号。因为这意味着随着房价一路走高,大量的有效需求,正在变成无效需求。换句话说,支撑房价的有效接盘侠在减少。炒过股的人应该都知道,当一只股票,买盘变少的时候意味着什么。或许,这也是此次调控上面咬定青山不放松的原因。因为不管是北上深还是内陆十八线小城市,房价都经不起新一轮的房价大涨了。当然,在有形之手的支配下,房价也不可能股市那样闪蹦,虽然它是很多普通国人的一个愿望,如调研显示45%的购房者希望房价能够下降。
央行的报告反而要客观、理性的多,中国人民银行近日发布《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示, 51.5%的居民预期下季度房价“基本不变”,只有11.1%的居民预期“下降”
