[摘要] 2019年12月31日,青岛西海岸新区住房和城乡建设局、中国人民银行黄岛支行联合印发《青岛西海岸新区新建商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)。
为进一步加强和规范青岛西海岸新区新建商品房预售资金的监督管理,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场健康发展,2019年12月31日,青岛西海岸新区住房和城乡建设局、中国人民银行黄岛支行联合印发《青岛西海岸新区新建商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)。
《办法》自2020年1月1日起施行,本办法施行前已实施资金监管的项目,按照原办法执行,本办法施行后新办理预售项目需设立新的监管专用账户。
新建商品房预售资金监管期限,自开发建设项目取得《商品房预售许可证》开始,至取得开发建设项目竣工验收备案证明文件终止。
开发企业申请商品房预售许可证前,应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行)开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户),并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)。
监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立,因特殊原因需另行开立的须报监管机构审批同意。
开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金,具体节点为:
(一)取得《商品房预售许可证》的,可以申请不超过重点监管资金 30%的资金额度;
(二)对于规划设计总层数小于18层(不含18层)的项目,建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度。
对于规划设计总层数大于18层(含18层)的项目,建成层数达到规划设计总层数1/3的,可以申请不超过重点监管资金40%的资金额度;
建成层数达到规划设计总层数2/3的,可以申请不超过重点监管资金60%的资金额度;
(三)当取得《主体结构工程质量验收报告》,可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度;
(四)当取得开发建设项目竣工验收备案证明文件时,解除监管。
开发企业有下列行为的,由监管机构责令其限期整改:
(一)未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的;
(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;
(三)提供虚假资料申请拨付预售资金的;
(四)未将新建商品房预售资金用于有关工程建设的;
(五)未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的。
附文件全文:
青岛西海岸新区新建商品房预售资金监管办法
第一条为促进房地产市场健康发展,维护商品房交易双方的合法权益,进一步规范新建商品房预售资金的监督管理。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省青岛西海岸新区条例》等法律、法规、规章及相关规定,结合本区实际,制定本办法。
第二条本办法所称新建商品房预售资金,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)预售在建商品房(包括经济适用住房和限价商品住房,下同),按照商品房预售合同约定收取的全部房价款。
本办法仅对上述预售资金中重点资金进行监管(重点监管资金标准由主管部门根据建设项目建筑安装、区内配套等费用标准,结合结构、用途、层数等因素确定,并根据市场情况定期调整公布)。
第三条本区新建商品房预售重点监管资金的缴存、拨付、使用及监督管理适用本办法。
第四条青岛西海岸新区住房和城乡建设局(以下简称监管机构)具体负责新建商品房预售资金的监督管理工作。
第五条新建商品房预售资金监管期限,自开发建设项目取得《商品房预售许可证》开始,至取得开发建设项目竣工验收备案证明文件终止。
第六条申请办理商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管机构签订商品房预售资金监管合作协议,实现监管信息系统与银行有关信息系统的联网,并实现信息即时传递与交换。
第七条开发企业申请商品房预售许可证前,应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行)开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管专用账户),并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)。
监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立,因特殊原因需另行开立的须报监管机构审批同意。
第八条监管专用账户设立后,不得擅自变更。开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的,开发企业应当与原监管银行协商一致后到监管机构申请,经监管机构审核通过后,重新签订监管协议,并将原监管专用账户的结余资金转入新的监管专用账户。
第九条签订监管协议,开发企业应当会同监管银行向监管机构提供下列资料:
(一)监管银行资料(营业执照、组织机构代码证、《中华人民共和国金融许可证》);
(二)开发建设项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《青岛市新建商品房预售资金监管申请书》、不动产测量报告。
第十条监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时,应当明确项目的重点监管资金标准,并根据重点监管资金标准确定该项目重点监管资金额度。
第十一条商品房预售资金进入监管专用账户后,当资金总额达到既定监管额度后,开发企业方可申请提取监管专用账户内的资金,用于预售项目工程建设。
第十二条开发企业应当将监管协议的主要内容在售楼场所进行公示,并告知购房人。
第十三条开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金,具体节点为:
(一)取得《商品房预售许可证》的,可以申请不超过重点监管资金 30%的资金额度;
(二)对于规划设计总层数小于18层(不含18层)的项目,建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度。
对于规划设计总层数大于18层(含18层)的项目,建成层数达到规划设计总层数1/3的,可以申请不超过重点监管资金40%的资金额度;建成层数达到规划设计总层数2/3的,可以申请不超过重点监管资金60%的资金额度;
(三)当取得《主体结构工程质量验收报告》,可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度;
(四)当取得开发建设项目竣工验收备案证明文件时,解除监管。
在主体结构封顶控制节点之前,开发企业可以凭经银保监会批准的金融机构出具的保函抵顶商品房预售重点监管资金,银行保函担保期限须至开发建设项目取得竣工验收备案证明文件止。
开发企业申请办理预售资金监管时,其上年度信用等级认定为A级的企业,且信用状况和企业风险状况通过行业主管部门核验的,可提高商品房预售监管资金20%的拨付比例。
对上年度信用等级认定为B级的企业,其信用状况和企业风险状况通过行业主管部门核验的,可提高商品房预售监管资金10%的拨付比例。
对上年度信用等级认定为C级的企业或上年度无信用等级的企业,商品房项目预售监管资金正常监管。
对上年度信用等级认定为D级的企业,降低商品房项目预售监管资金10%的拨付比例。
第十六条开发企业使用重点监管资金的,应当向监管机构提出申请,并按照监管节点分别提供材料:
(一)建成层数达到规划设计总层数一半(对于规划设计总层数大于18层(含18层)的项目,建成层数达到规划设计总层1/3和2/3)的,均应当提交开发企业和施工单位出具的证明材料;
(二)主体封顶的,应当提交《主体结构工程质量验收报告》;
(三)通过竣工验收的,应当提交项目竣工验收备案证明文件。
第十七条对于上年度考核结果为A级、B级的企业,逢中秋、春节传统节日可提高不超过10%的监管资金拨付额度(已享受银行保函担保抵顶监管资金的企业不再享受此政策),但必须具备如下条件:
(一)所拨付资金必须用于支付本项目的人工费、材料费等与工程建设相关的费用,并需凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向监管机构申请提取使用;
(二)本项目为本年度开工的,规划设计总层数小于18层(不含18层)的项目,建成层数需达到规划设计总层数的一半;规划设计总层数大于18层(含18层)的项目,建成层数需达到规划设计总层数的1/3。本项目为前一年度开工的,规划设计总层数小于18层(不含18层)的项目,需完成主体封顶;规划设计总层数大于18层(含18层)的项目,建成层数需达到规划设计总层数的2/3;
(三)本项目可售住房的持有量需达到预售许可数量的1/3以上。
开发企业申请提前使用的监管资金需在后期所售房价款项中优先汇入监管资金账户。
第十八条开发企业申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金,应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请。预售人应当如实填写、提交以下材料,并对材料的真实性负责:
(一)企业用款申请表;
(二)工程建设进度相关证明材料及影像资料;
(三)授权委托书及受托人身份证复印件;
(四)经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业收款账号。
第十九条监管机构应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核工作,对符合本办法规定条件且申请资金数额在相关监管节点额度控制范围内的,出具同意拨付证明,将预售资金拨付给开发企业。
第二十条开发企业持同意拨付证明向监管银行申请使用新建商品房预售资金,监管银行应当按照监管协议的约定进行审核,对符合拨付条件的应当在2个工作日内拨付;
对不符合拨付条件的,应当向开发企业出具新建商品房预售资金不予拨付通知书。
开发企业对监管银行不予拨付新建商品房预售资金有异议的,由开发企业向监管机构提出申请,监管机构出具处理意见。
第二十一条监管银行应当按照监管协议中约定的方式,及时将监管专用账户的收支情况提供给监管机构。
第二十二条有关部门依法对监管专用账户的预售资金进行冻结和扣划的,监管银行有义务按照监管协议约定,向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件,以说明新建商品房预售资金及监管专用账户的性质,并当日书面告知监管机构。
第二十三条监管专用账户累计进账金额未达到重点监管资金,开发企业与购房人解除商品房预售合同的,从重点监管资金中退回相应购房款。监管账户累计进账金额超过重点监管资金,开发企业与购房人解除商品房预售合同的,由开发企业自行结算退款。
第二十四条开发企业取得开发建设项目竣工验收备案证明文件后,应向监管机构提交解除监管的申请和有关证明材料,监管机构审核通过后,应当通知监管银行,终止对监管专用账户资金的监管。
第二十五条监管机构应当对新建商品房预售资金的缴存、使用、拨付情况依法监督检查。
第二十六条开发企业有下列行为的,由监管机构责令其限期整改:
(一)未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的;
(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;
(三)提供虚假资料申请拨付预售资金的;
(四)未将新建商品房预售资金用于有关工程建设的;
(五)未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的。
整改期间由监管机构通知监管银行停止拨付新建商品房预售资金,停止该项目商品房预售合同网上备案,并对其开发建设项目实行全额监管;
同一项目分期开发的,停止该项目后期的商品房预售许可办理,将其违法违规行为对外公布,并计入诚信考核予以扣分。逾期不整改的,限制其在本区所有开发项目的手续办理,并按照相关法律法规的规定给予处罚。
第二十七条监管银行未按合作协议、监管协议约定收存、拨付、监管或擅自挪用新建商品房预售资金的,由其主管部门责令改正。整改期间监管机构暂停与该银行签订新的监管协议。造成损失的,监管银行应当按照协议约定承担相应的法律责任。
第二十八条监管机构工作人员在新建商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门依法予以处理。
第二十九条本办法由青岛西海岸新区住房和城乡建设局负责解释。
第三十条本办法自2020年1月1日起施行,有效期至2022年2月28日。本办法施行前已实施资金监管的项目,按照原办法执行。本办法施行后,新办理预售项目需设立新的监管专用账户。
来源:西海岸新区住建局
