[摘要] 2019年虽然商品房市场上行惯性仍在,但土地市场已经先一步迎来了变化,房企购置土地面积同比大幅下滑,土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大环境中,地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。
2019年虽然商品房市场上行惯性仍在,但土地市场已经先一步迎来了变化,房企购置土地面积同比大幅下滑,土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大环境中,地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。
在此背景下,为了给各城市土地市场“测温”,本文对 2019年的土地市场进行了宏观测评。
1、下半年土拍热度趋冷,流拍率回高位
2019年,土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额不同,房企购置土地面积已经先行进入下行通道,2019年,在三四线市场景气回落,房价增速放缓的情况下,土地市场成交规模也停止了上升趋势,全年土地购置面积2.58亿平方米,同比下降11%,再度进入下行通道。
反应市场热度的溢价率、流标率等指标持续走弱,2019年的最后四个月,土地溢价率均低于10%,重新回到了历史低点。底价成交的现象也愈发常见,特别是下半年,受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响,越来越多的土地以底价成交,如11、12月,均有超过六成的土地在以底价成交。同时,土地流拍现象也在下半年明显加剧,下半年来的流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多,部分城市加大了优质宅地供应,但资金层面仍然紧张,并且仅有少部分城市降低竞拍门槛,房企拿地积极性并没有明显提升,年末流拍率仍然在高位。
2、典型城市地市“冰火两重天”
土地成交建面在减少的同时,成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响,多数住宅消化周期较高的三四线城市减少了土地供应;另一方面也和三四线城市楼市表现平平有关,多数房企对一二线土地的关注度明显提升。就全年数据来看,一、二线城市2019年的成交量比例达到24%,较2018年提升了2个百分点。
不过,从底价成交比例和流拍率来看,这些城市地市却呈现“冰火两重天”。
对128个城市底价成交的土地占比进行统计分析,结果发现,青岛、郑州等城市土地底价成交的占比均超85%,土地市场陷入一潭死水;不过,部分城市土地市场仍然存在暖意,福州、温州、石家庄等12个城市底价成交比例均低于3成,合肥、太原等城市底价成交比例甚至不足10%。
而结合流拍率来看,较为有意思的是,石家庄、合肥这样的“高热”城市,土地流拍率超过20%,排在前列,成为流拍的“重灾区”。究其原因,以合肥为例来看,合肥流拍地块往往有较多的配建要求,而在资金紧张、市场下行双重压力下,品牌房企对高要求配建用地有较大抗性,同时2019年8月合肥又有土拍新政出台,合肥的土地市场降温明显,多宗地块撤牌、流拍。
3、高单价地块更受市场关注
首先,就底价成交情况来看,在银根收紧下,高价地块由于需要比较大的资金来撬动,因此往往以底价成交。但并不是越便宜的地越好卖,低总价、低单价的偏远地块底价成交现象均较为普遍,如总价在小于 5亿元、单价在小于 2000元 / ㎡的地块,多于三分之二的土地都以底价成交。究其原因,主要是因为低总价土地意味着可开发规模普遍较小,低单价意味着区位比较差,在当前在房价上升速度趋缓、融资难度高企的情况下,房企难以在房地产开发中获得足够的发展红利,自然拿地意愿也不高。
反倒是单价较高( 1-2万元 /平方米)、总价适中( 2-20亿元)的地块关注者更多,这些地块大多位于一二线城市的优质区域,如广州增城、杭州萧山余杭、南京江北新区、宁波鄞州等,板块竞争适当充分或价值已部分兑现、地块体量适中,是土地竞拍者真正的“心头好”。
与底价成交情况不同,就流拍情况来看,高单价、高总价地块流拍率较低,如总价在 50亿元以上的地块流拍率仅为 7%,低总价、高单价地块流拍率较高。
一方面,是因为高总价地块与城建发展全局的关联度更高,地方主管部门更加重视;另一方面,高单价也意味着这些地块的往往位于一二线城市的优质区域,土地价值相对较高,房企拿地意愿也比较强烈,因此流拍率相应也更低一些。而低总价、高单价地块如总价在 2亿元以下,楼板底价高于 1万元 / ㎡的地块,流拍率高达 24%。这类地块大多来自于义乌、金华、台州等浙江三线城市,均为分割为小体量的低密住宅或商办用地,且区位相对一般,相似供应较多,而市场需求相对有限,流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了 14幅宅地,现状被农田包围,结果全部流拍。
但最值得关注的,还是总价在 20-50亿元,楼板底价在 0.8-1万元 / ㎡的地块,也是流拍的“重灾区”。这类地块大多是二线城市近郊的大体量宅地,相关出让条件较为严苛,拿地性价比较低,如武汉商务、天津 2019-14等地块均在此列。
4、人口为广州地市托底、上涨动能犹在
和其他三个一线城市相比,广州的土地市场波动明显更大,年初多数地块溢价成交,封顶成交是常见现象,但到了下半年来,凉意渐起,底价、流拍几乎成为地市主流。频繁的流拍也让广州不得不降低土地出让价格,以此来保证土地供应。尽管目前广州的地市仍然一片凉凉,但其一线城市的特殊性以及和北上深房价的差距,决定了广州的房价仍然有上涨的空间,并且2019年末广州的部分区域出台了人才政策,利好楼市。因此,广州的土地市场仍然值得长期关注。
01.政府与市场预期逐步“合拍”,年末流拍放缓
自2019年5月份银保监会收紧房企融资后,广州地市随之冷却,下半年土地流拍幅数和流拍率都明显比上半年要高,特别是10月份,土地流拍率高达50%,条件还不错的天河广氮地块以及时隔多年出让的白云江高中心地块等都在开拍前终止出让,,土地市场热度降至最低位。
为了应对地块的频繁流拍,保障土地供应,广州市政府逐渐调整供地策略,加大热点区域的优质土地供应同时降低区位一般的地块起拍价。供地策略的调整在年末效果凸显,从2019年流拍率走势可以看出,11月、12月广州的土地流拍率明显放缓,政府和市场预期逐渐“合拍”。
02.广州花都宅地,降价延期出让两次后才成交
2019年三季度,受融资收紧影响,广州的土地市场流拍率陡然升高,部分条件普通的地块都遭遇了数次流拍,其中最为典型的就是花都的一宗宅地。该地块是花都区工业大道南三地块一期用地,曾于2019年8月20日挂牌出让,但因无人竞价而流拍,随后降价4.4亿元重新挂牌,但又遭遇了两次延期,直至2020年1月初才被中建集团底价收入。
之所以会频繁遭遇流拍,主要是因为这宗地亮点乏善,性价比不高。首先,从地理位置来看,宗地邻近华西工业园,周边以工厂、企业为主,居住氛围淡薄,配套也比较缺乏,最近的地铁站直线距离也在2公里以外,购房者所关心的商业和教育配套也十分缺乏。同时,该地块第一次挂牌时的起拍楼面价为1.2万元/平方米,而周边新房价格在售均价18000元/平方米-23000元/平方米,地房比已经超过0.6,利润空间薄,同时这些项目的位置都比这宗地要好,并且花都区楼市整体行情都比较差,商品住宅去化速度慢。因此,可以预见拿地后可能会面临项目去化困难。
03.城市发展潜力巨大,可比地价仍在持续上涨
虽然广州2019年的土地市场仍然以底价成交为主旋律,但从成交均价来看,广州的地价仍然是上升的,2019年为10490元/平方米,较2018年上涨了13.7%。进一步,从可比地价来看,广州成交涉宅用地中,有69.7%的土地价格相比周边上一年成交土地单价是上涨的,更有三成的地块涨幅超过3成,仅有部分位置偏远的地块如增城永宁、增江地块地价不及去年。更重要的是,年末调整供地策略后,此前流拍的一些地块花都的2宗宅地也在2019年末及2020年初悉数出让。由此来看,广州的土地市场热度并没有想象得那样低。
结合住宅市场表现来看,2019年广州市的商品住宅成交量呈现出同比下降的趋势,但主要是由于市场供应大幅回落以及中央收紧楼市政策影响,成交均价较2018年仍然是上涨的,并且涨幅接近3成,从整体来看市场仍然比较坚挺。这主要是和城市本身具有巨大的发展潜力有关。在房价明显低于其他三市以及一线城市的优势下,广州对外来人口的吸引力近年来持续增强,2018年户籍机械增长人口接近20万,超过大部分一、二线城市。在外来人口的持续大量涌入下,当地的市场发展显然也值得期待。
04.市场上涨动能仍在,土地市场值得长期关注
尽管目前广州的土地市场仍然一片凉意,但结合政策、楼市表现等多方面因素综合来看,其土地市场仍然值得关注。首先从政策来看,随着“因城施策、因区施策”的落实,2019年末广州花都、南沙等区域先后放松了人才购房政策,整体政策预计比较宽松,楼市需求也在此利好下会得到释放。再结合土地供应来看,2019年下半年政府供地态度十分灵活,在流拍频发的影响下,积极增加优质地块供应、下调地价,与市场预期逐步合拍,接下来拿地也比较划算。
更为重要的是,作为一线城市,广州具有天然的人口汇聚优势,近年来更是在人才政策的利好下,外来人口总量仍保持着较快的增长速度,截止2018年,外来人口总量已经升至562.75万人;人口的大量流入势必会为城市带来更多购房需求。同时,相比于北上深,广州的房价明显还有足够的上涨空间。就此来看,未来广州的土地市场仍然值得长期关注。
5、合肥核心区域土地性价比凸显
2019年春节后,二线城市土地迅速升温,合肥表现尤为突出,甚至引发调控政策一度升级,政府多次发布土地政策,分别从土拍规则、供应量等方面调控:调低滨湖区土拍最高限价,调整土地拍卖方式,起拍地价设定参考周边房价。全年来看,合肥政策稳中有收,因城施政地响应中央“房住不炒”准则。但根据CRIC监测数据,合肥等城市流拍率均超20%,依然成为流拍的“重灾区”,究其原因,主要是因为房企资金紧张、加之市场下行,在双重压力下,品牌房企对高要求配建用地有较大抗性,加之8月土拍新政出台加之年末房企融资收紧,土地市场降温明显,多宗土地未达底价而流拍。
01.九成地块溢价成交,市场热度仍居高位
从市场热度来看,2019年合肥成交土地溢价率51%,同比下降20%。分地块来看,2019年合肥成交的114幅经营性土地中有94%的地块是溢价成交,底价成交的寥寥无几。进一步来看,高溢价地块(超过20%)占据66%,溢价率超过50%的超高溢价地块占到总幅数的45%。考虑到2019年8月底合肥自然资源和规划局出台“房价和地价联动机制”、“最高限价时转竞自持租赁房”两条规则,使得成交溢价率被限制在30%以下,进而拉低了全年溢价率。
从区域层面来看,这些高溢价地块以巢湖、长丰、肥东、肥西等三县一市为主,其次则是包河和滨湖两区域最为集中,究其原因,主要是这些区域多是规划利好区域,房企对其市场前景一致看好,因此土地市场热度居于高位。
02.下半年流拍率飙升,1/3土地遭遇流拍
尽管全年来看合肥土地市场依然保持在较高的热度,但是到了下半年,合肥土地市场出现了些许变化,以8月份为例,合肥当月仅成交2宗地,流拍地块却高达4宗,流拍率高达67%。另外,以2019年9月27日,合肥土拍新政之后的第一次拍卖为例,原计划当天出让的巢湖市2018-34A、巢湖市2018-34B以及XZQTD254地块被临时撤牌,疑似参拍人数不足。XZQTD254地块属于二次延期,业界猜测可能与配建条件(需配建30亩商业)过高有关。此外,庐阳区N1901号地块虽然经过多轮出价,但最终还是未达底价流拍。总的来看,下半年房企观望态度弥漫,再加上优质地块偏少,流拍频现也在意料之中。
根据CRIC统计,下半年合肥平均流拍率为37%,明显高于上半年12%的平均流拍水平。至于流拍的原因,一是由于房企融资压力增大,拿地越发谨慎;另一方面,目前市场项目去化的确有压力,加之价格限定较严,房企盈利空间被挤压,因此流拍时有发生。
03.多宗土地因未达底价流拍,土拍“遗珠”值得关注
合肥全年35宗流拍土地中,除了14宗是由于政府撤牌导致流拍,还有21幅是由于房企报名不足或是未达底价导致流拍。这些流拍或是由于出让底价较高,或是由于代建成本过高所致。
以高新区AL-2-1、2号、3号地块为例,拍卖当天未达底价流拍,现场房企报价比较谨慎,最高价1300万元/亩,居住楼面价9749.95元/平米。该地块位于高新区科学大道以东、合欢路以南,占地面积近90亩,其中居住30亩,居住服务设施12.5亩,中小学47亩。近90亩的地块,其中有60亩需要用来代建,这对于身处市场下行时期的房企来讲,已经成了一种不能承受之重。预计该地下次重新上市之前,大概率会考虑减配轻装上阵。
04.核心区域土地性价比凸显,更受到房企青睐
2019年春节后,二线城市土地迅速升温,合肥表现尤为突出,以成交量价比较出挑的4月份为例,单月成交建面就近300万平方米,成交总金额超200亿元,平均楼板价达7397元/平方米,溢价率达85%,地价同比去年同期有明显上涨,但盛世之下暗藏危机,合肥土地市场的火爆也引发了数次政策层面的数次调控,继4月份滨湖下调土地最高限价之后,8月底合肥土拍又出新政,调整商品住宅用地定价方式及拍卖方式,即起拍地价设定会参考周边房价,拍卖方式也由此前的“价高者得+最高限价+摇号”调整为“价高者得+最高限价+竞自持租赁住房”,此举无疑是为了稳定市场预期,使房地比维持在一个合理的区间。可以预想,在当前房价趋稳的前提之下,未来合肥地价接下来也会维持相对稳定,2019年上半年地市高热的现象将不复存在。
鉴于目前合肥地价处于相对洼地,中长期投资前景依旧值得期待,但还是要看准优质投资区域,滨湖、政务等核心区域目前地价处于相对低位,性价比凸显,未来入市盈利空间尚能保持,将会受到更多房企的青睐;而非核心的新站区域由于地价涨至高位、房价上涨乏力,房地差保持在较低水平。展望未来,受规划重点和供地偏好的影响,企业布局方向还是集中在滨湖区、包河区等热点区域和板块。
6、济南、保定等城市仍可继续观望拿地机会
尽管当前融资仍然保持高度收紧,但条件优质的高总价地块仍然能够成功出让,反而是那些地价比较低的土地更容易遭遇流拍。
而就城市层面来看。在128个城市中我们结合各城市的地市成交规模、市场热度等选定了40个较为典型的城市,并以各城市的流拍率、底价成交率、2019年下半年月度流拍率变化为主要指标,结合房地价差、土拍附加条件严苛程度等其他因素对其做出了评价。整体而言,大部分城市当前都存在一定的拿地机会,仅有少部分城市如长春、济南、保定、肇庆等则仍需观望。
分能级来看,一线城市出于控房价的目的调控政策仍然从严,实际上土地出让门槛不断提升,除广州外,其他三市的房地价差都在缩小。2019年下半年由于土地流拍频发,北京、上海、广州等均降低了土地出让门槛,但随着年末土地流拍的逐渐缓解,土地供应有了一定的保障,政府也难以再下调地块出让门槛,反而会因控制地市过热而提升出让门槛、增加竞拍条件。因此,当前可择机抄底优质地块。
二线城市则出现明显分化,杭州、苏州、南京等热点城市在大规模的购房需求保障下土地市场一直表现较好,拿地风险相对较小;合肥、南宁、武汉、成都等此前热度比较高的城市经历了下半年市场的降温后,政府应对流拍迅速调整了供地策略,当前市场上不乏一些“性价比高”的优质地块,房企可择优录取;而长春、济南、石家庄等地年末流拍不降反升,可见政府与市场仍需要磨合,当前可继续观望。
重点关注的三四线城市分化同样显著,大部分城市如佛山、东莞、无锡、常州等均可择优拿地,但对于保定、肇庆、清远等城市,当前并不建议进入拿地。虽然这些城市享有规划概念释放的利好,长远来看市场前景相对大多数三四线城市而言仍然比较好,但近两年这些城市的楼市表现不佳,如保定房价出现明显回调,拿地盈利空间缩窄,因此仍然需要观望。
