[摘要] 自第一篇春节特辑至今，已有半个月的时间，在这半个月里，我们发布了十篇对市场和行业的思考与观察，试图以此洞悉未来
时值2020年，一场始料未及的新型冠状病毒抗战打响，随着全国按下“暂停键”的城市增加，市场与企业都需要为打持久战做好准备。
预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”
在“丁祖昱评楼市”年会上，我说过，2020年政策会和过去有点不一样。对于政策这块，“防上涨”是当然需要的，但更重要是“防下跌”。
预测二：继续“放水”楼市不是受益者
第二预测会继续“放水”，但很遗憾，楼市不是受益者，和2019年的预测一样，“放水”不会给楼市。主要考虑到“房住不炒”要打持久战，“去杠杆”也是长期的工作、任务和战役。
尤其是2019年已经出现负现金流的企业，我指的是通过银行借钱、发债、信托等方面拿来的钱和还出去的钱加上还掉的利息相比数值为负数的企业，2020年在自身资金和抗风险能力受到考验的情况下，应保持谨慎和敬畏的心态、顺应市场走势，对全年的货量安排和资金周转积极作出调整。
预测三：行业规模、企业规模双见顶
第三预测是关于行业和企业规模，行业和企业规模都将在2020年双见顶。
2020年大部分企业微弱增长，甚至没有增长，部分企业出现下调的情况也是正常。在当前市场环境当中，增长是一方面，不增长也是一方面，不增长也能够赚钱也没什么不好的。
预测四：深圳不会涨长三角空间大
从市场角度来看深圳房价不低，2019年很多楼盘经过了一轮上涨，市场需要消化周期，无论是统计局，还是深圳政府都不会让深圳在2020年继续大幅上涨，因此，2020年深圳的房价趋于平稳或仅涨1%。
我在“丁祖昱评楼市”上曾说过，2020年长三角空间非常大，这主要是因为在众多国家战略里，长三角一体化战略落地最快，效果最快，所以长三角的空间更大。
预测五：加速去库存销售依赖渠道
2020年很难不需要渠道，我认为甚至2020年将进一步依赖渠道，一方面会加快去库存的速度，另一方面会进一步依赖渠道，这点很难发生改变。
预测六：拿地不急全年都是窗口期
2020年不要着急，不用像2019年3、4、5、6月份那样抢地，全年都是拿地窗口期，你认为适合就拿。2020年对于投资来说，应该更加从容一些。
预测七：兼并收购大鱼开始吃大鱼
预测七是关于兼并和收购的，以往的收并购可能更多的是“大鱼吃小鱼”，从2019年末开始，要出现“大鱼吃大鱼”的现象，未来“大鱼吃大鱼”的情况也会变得更频繁。
2020年，世茂与福晟的合作只是一个开始，未来百强之间的大合作、大并购，会变得越来越多。
对于福晟来说，实际上遇到的问题在于随着投资加速之后，并没有很好的协调好资金、运营、市场这三者间的关系。
这一方面可能是没有预料到近1-2年的市场调整，甚至有部分城市出现了下行，另外一方面也是自身的运营能力并不足以支撑如此大体量的项目与投资，所以产生了一系列的问题。
未来，各大房企都将面临如何协调好资金、运营、市场间的关系。“大鱼吃小鱼”的年代也会进一步演变成“大鱼吃大鱼”的时代。
预测八：仍看好物业但企业开始分化
2020年，我继续看好物业。在这其中，企业会出现分化，每家物业企业市盈率也会发生比较大的变化。好的物业市值仍然会比今年房地产企业高5到6倍，2020年会是物业企业分化的一年，包括很多上市的物业企业。
预测九：租赁变天还需寻找新模式
2020年，需要重新看待租赁市场。在2019年初，我曾说过今年的整个租赁市场压力很大，但从未来来看，我认为租赁市场未来空间很大。在这其中，租赁要寻找到合适的模式，要了解每块细分市场的实际需求，了解每块细分市场的实际大小，随后再做出更加符合当前不同细分市场的租赁新模式。所以未来的租赁市场，需要更精细化的管理，并且不断地全面提升。
预测十：推荐以下股票 |万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务
最后一个预测回到房地产股票，我看好这八家地产股，其中有六家是房地产股票，两家是物业管理公司的股票。
分别是万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务，兼顾了央企和龙头房企以及“小而美”的中小房企，兼顾了特色房企和物业公司企业。
武汉疫情成今年最大黑天鹅
以上预测是12月31日做出的预测，2020年新春伊始，武汉疫情成为了今年最大的黑天鹅，此次疫情持续的长短，会对今年的市场产生非常重要的影响。
1、“防下跌”：部分城市或出现调整政策
在这其中，预测一提及的既要“防上涨”又要“防下跌”部分，说过2020年更重要是“防下跌”。
当前中国经济下行压力较大，在经济增速下滑中，这次疫情冲击带来的边际影响可能更大。
从2003年非典前后的房地产政策调控来看，2002年底至2003年中，为了防止房地产投资增幅过大、房价增长过快等问题，建设部等六部委与央行先后发布了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》及《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（又称“121号文”）。
然而，在 2003年非典之后，决策层对于2003年宏观经济增速的预期发生了改变，2003年 8月国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称“18号文”），首次明确了“房地产行业已经成为国民经济的支柱产业”，从此之后房地产市场进入了高速增长期。
时值今日，随着整个市场的高速发展，2019年的各项数据都显示出，当前的整个市场体量远高于2003年，房地产对中国经济的发展的影响更高。
在中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，目前房地产政策的主基调依然还是“房住不炒”、“因城施策”。
因此，我认为，虽然2020年整个市场不太会再出现如2003年发布的“18号文”那样的强刺激性政策。但是在地方层面，随着整体市场的变化，并在“稳楼市”的基调下，可能会出现部分城市和区域的持续优化调整政策。
2、行业规模：今年会出现较大幅度的下降
预测三：行业规模、企业规模双见顶部分提到今年部分企业出现下调的情况也是正常，从数据来看，截至1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。
为配合国家抗击疫情、严防疫情扩散，在中国房地产业协会的倡议下，绝大多数房企积极响应、暂停了售楼处春节期间的销售活动。
从目前的形势来看，想要赶上去年的“小阳春”行情，基本已是不太可能，整体来说，一季度受到疫情的影响，今年行业销售规模会出现较大幅度的下降。
3、长三角空间：受疫情影响影响较大
预测四：深圳不会涨长三角空间大部分提到2020年长三角一体化战略落地最快，效果最快，所以长三角的空间更大。
然而从2020年新型冠状病毒最新疫情来看，长三角区域上海及江苏、浙江、安徽受影响较大，如果整体疫情在2月份能够实现缓解，那么3月份市场的成交可能会出现一个明显回升，如果整体疫情将持续到二季度，那对于整个长三角市场来说，压力不容小觑。
4、物企分化：已经开始显现
在预测八：仍看好物业但企业开始分化部分，提到2020年会是物业企业分化的一年，新春伊始，经过这一次的疫情，原本对老百姓来说存在感不强的物业，此刻走到了肉眼可见的一线，站在了疫情防控的基础环节，截止目前，全国众多社区开始实行封闭管理，外卖、快递、中介等外来拒绝入内，外来人口仔细盘查，尤其是疫区归来人员必须登记上报，时刻监控身体状况，防止二次传播。
在这其中，保利物业、金茂物业、金科物业等14家物业公司涵盖了进出人员体温监测；融创、招商蛇口等物业公司还为业主提供外卖上门、买菜送上门等便捷服务；中海物业在客服中心配置感应喷雾消毒设施人流大的公共区域设置感应喷雾消毒，设施每天对项目进行消杀消毒，针对有疫情的地区消杀消毒频次：1次/2小时；金地物业还启动了机器人，在各园区发动金地机器人在门禁、园区做好防疫宣传。
疫情面前，千千万万的物业已经开始显示出了其各自不同的管理水平差异和组织优势。
