[摘要] 日前，央行副行长刘国强在回应LPR下调的相关问题时表示，房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，LPR下行基本上不影响个人房贷利率
日前，央行副行长刘国强在回应LPR下调的相关问题时表示，房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
翻译成大白话就是，LPR下调不会推动房贷利率走低，个人房贷利率也不会走低，会保持稳定。
然而事实是，个人房贷利率已经连续3个月在下降了。
融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年2月（数据采集期为2020年1月20日-2020年2月19日），全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降1BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP。
另据673家银行分（支）行的监测数据，2020年2月，全国首套房贷款平均利率则为5.52%，二套房贷款平均利率为5.83%，均环比下降1个BP。
所以，不管以哪个标准都可以看出，2月房贷利率都呈现缓慢下降趋势，而且这种下降趋势已经持续了3个月。
另值得一提的是，2月20日央行公布最新一期LPR报价，5年期以上LPR为4.75%，较前值下调了5BP，但因上述统计数据采集均在2月20日之前，对应期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。
这也就意味着，3月份个人房贷利率整体上会继续下行。
为什么会有如此矛盾的一幕呢？其实也不难理解
从央妈的角度：一，不管什么货币政策都必须要和中央保持一致，不能违背“房住不炒”的总方针，这是态度问题，马虎不得。所以要先声夺人，免得遭非议；
二，通过下调LPR报价引导银行适当下调贷款利率，是基于稳经济的通盘考量，房地产只是之一，当然也会是受益者，但为避免社会把焦点过度放在楼市上，影响其他行业对资金的需求，此时需要在声势上给楼市浇冷水。因此不管具体有没有影响，央行都必须要说成没影响。
三，LPR下行影响的是基准利率，其对房贷利率的传导会有时间差，不会那么快，而且商业银行通过自主操作的加点数是可以磨平这种影响。
所以，逻辑上说没影响也解释的通，至少短期内是没实质性影响的，短期内主要影响预期。
而个人房贷利率的走低，一方面与商业银行的资金状况和放贷额度有关；另一方面，多多少少受到所在地力量的影响。
如日前因为大尺度的稳楼市政策而响边全国的驻马店在《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》明确提出，推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。
事实上，各地的房贷利率很多时候，是地方与银行、银监局协调沟通的结果，而地方能够施加影响的主要就是在LPR基础上上浮加点部分。
所以，当下个人房贷利率的持续性走低，不管上面怎么看，至少是正中地方下怀的，而且在LPR下行及地方影响的双重作用下，人房贷利率继续下行已基本没悬念。
当然，可能也会有人质疑，房贷利率百分之零点几的变动，对楼市的影响被夸大了。总价一百万的房子，零点几的变动，每个月房贷可能也就多个或少个几百块钱。房价较高的一线及强二线城市，也就千把百块钱左右。
但对于靠出卖劳动赚辛苦钱的刚需们来说，苍蝇腿上的肉也是肉，是不可能大方扔掉的。
所以，我们看到了一个有意思的现象，即个人房贷利率的变动与楼市行情的冷热保持着高度一致。如下图，
2019年开春后，随着房贷利率的走低，楼市出现了一波明显的小阳春；下半年利率回升，传统的金九银十惨淡收场，最两三月，很多开发商不得不开启优惠大放送来确保年终业绩的达成。
（融360|简普科技大数据研究院）
那么，现在随着利率的走低，及地方各种利好的不停出台，楼市复苏是不是会比预期的更早一些？这点值得关注。
除房贷利率的持续性走低外，还有一个现象值得关注。
2月，融360|简普科技大数据研究院监测的41个重点城市中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多（这点儿不意外，3成首付是标配嘛），占比73%，包括广州、深圳、南京、杭州等28个二线城市；北京和上海则是3.5成。
意外的是下面。
在监测的少部分非限购城市中，大部分首付比例为20%，包括南宁、哈尔滨、长春等地；惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。
（融360|简普科技大数据研究院）
不知大家看出规律没？
此轮调控中，压力最大的地方（北京、上海）首付门槛最高，3.5成；压力较重的广深杭等城市把首付门槛调到了标准值，3成；压力稍重的惠州地区降到了2.5成；压力没那么重的南宁、哈尔滨、长春等则把门槛进一步下调到2成。
结果，我们看到调控走到现在的深水区时，首套房主流首付比例为2成的南宁、哈尔滨、长春则成了少数房价依然高光的城市。
可见降首付对楼市刺激效应也是十分明显的。
（国家统计局）
现在房贷利率持续走低已成趋势，降低首付的操作除了统计到的8个城市外，也有其他城市（驻马店）和金融机构（浙商银行、工行绍兴分行）开始跟进。
若这两把柴火被大范围点燃，下面的担忧就不是杞人忧天了，毕竟矫枉过正是我们的老毛病。
