[摘要] 经济观察网获悉,近日,住建部会同财政部正制定面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法。受新型冠状病毒肺炎疫情影响,相关部门有意推动这笔专项资金去扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。
经济观察网获悉,近日,住建部会同财政部正制定面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法。受新型冠状病毒肺炎疫情影响,相关部门有意推动这笔专项资金去扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。
2月16日,财政部部长刘昆发表《积极的财政政策要大力提质增效》一文指出,将深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点等工作。
早在2019年7月,财政部、住建部公布第一批16个入选2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,中央财政将在3年试点期内拨款402亿元,对示范城市给予奖补资金支持。
据了解,这笔资金在2019年已经明确作为奖补资金用于支持住房租赁市场发展试点城市。疫情以来,租赁企业普遍面临着资金压力和暴雷风险,对于资金用途是否会调整,住建部内部及各地住建部门意见不一。
内部意见分歧
受疫情及各地管控措施的双重影响,“房屋空置率”和“租金池规模”两条生命线均受到威胁。为此,部分长租公寓企业采取了“要求房东降租、单方面停缴租金”、“租客未归不免租、房屋续租涨租金”等措施,用以保证现金流安全。
一位住建系统人士表示,以“轻资产”模式为主长租公寓企业,在2017年至2019年通过引入资本收储房源体量很大,且因互相抬价往往成本较高。“这些企业经营规模虽大,但商业可持续性和抗市场风险能力有待考量。”
以近期全国多地出现的“乐伽公寓爆雷”事件为例,一家注册资本100万元、实缴资本15.3万元的企业竟能撬动南京、苏州、杭州等多地10万多套租赁房源,涉及过亿元租金,最终该企业因经营不善、资金链断裂,导致租客被原房东驱赶出门,租金无法追回。
对于是否会将一部分专项资金转向用于长租公寓企业纾困,面临资金危险的长租公寓企业救还是不救?目前住建系统意见存在分歧。
一部分人担心,由于租赁企业链接房东和租客两头,一旦发生大面积暴雷问题,将会引发一系列连锁反应。利用专项资金帮助企业度过暂时难关,可以化解众多矛盾。
但也有观点认为,住房租赁是市场行为,一方面,这笔资金对企业的“解渴”效果有限;另一方面,住房租赁企业的盈利模式尚不清晰,政府下拨资金奖补租赁企业,如果后续获得奖补的企业出现“暴雷”,存在许多棘手难题。
住建部下发的负面清单中明确要求,产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标、主要满足旅游度假需求、公共租赁房、套型面积超过144平方米/套(含)且计划或者已经按套整租、装饰装修标准过高的高端租赁住房等项目,专项资金不予奖补,“这是红线”。
上述住建系统人士表示,假如中央财政资金不加区分,用于补助长收短租、高进低出类企业,可能将风险隐患延后托大,或违背试点工作初衷。“过分体现规模化,没有商业可持续性作为前提,规模化就是颗越来越大的雷。”
对于专项资金是否有转向纾困企业的计划,一位深圳住建局内部人士表示,深圳关于中央财政资金使用办法年前已经公示,现正发相关政府部门征求意见,“目前还没有增加上述内容,下一步也不排除在《办法》中添加”。
某一线城市住建人士则表示,不会利用专项资金去纾困受疫情影响的租赁企业,“一开始有人提出来过,但我们考虑到专项资金应用于专项,这笔钱不是因为疫情才拿出来解围的。不一定能起到解渴作用。”
租赁“礼包”
早在2019年1月,住建部和财政部便开始推动中央财政支持住房租赁市场发展试点工作。前述住建系统人士透露,此举是贯彻落实中央对“房住不炒、租购并举”决策部署的一项重要举措。
2019年2月,住建部和财政部联合印发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》提出,用3年时间,中央分批支持租赁需求缺口大的城市发展住房租赁市场,多渠道筹集租赁房源,促进专业化、机构化租赁企业发展,加快形成租购并举的格局。
关于这笔财政资金分给谁、怎么花,上述住建系统人士表示,针对住房租赁专项资金的定位是奖补,发挥财政资金“四两拨千斤”作用,“一开始住建部让各个城市上报方案,一城一策,同时不断修改方案。”
2019年6月,住建部邀请城市参与竞争性评审,经过一轮竞争性评选,16个城市最终入围。入选后,相关城市开始根据自身实际,制定资金使用管理办法,考虑“怎么花钱”的问题。
各地方将组织企业申报,开展专家评审、公示,制订专项资金年度支出计划,拨款并对专项资金使用单位及项目登记建档,建立奖补项目动态监管系统,建立定期检查机制和绩效评价机制等。
按照奖补标准,2019年-2021年,北京、上海、重庆每年补贴10亿元;长春、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、成都等13个省会城市和计划单列市每年8亿元。
上述住建系统人士强调,第一笔专项资金已于2019年10月下拨到入选城市。专项资金奖补对象主要是市场化定价的房源,制定资金使用管理办法是规定动作,是一个城市使用资金的前提条件。
他建议,中央财政试点工作应维持“扶优扶强”主基调,建议审慎对待“租金贷”“长收短付”“高收低出”业务规模较高的上规模企业,适度加大对“与用工企业合作”“减免租客疫情租金”“实行租金涨幅限制”项目的支持力度,促进产业发展和职住平衡。
同时,鼓励地方政府采用“科学管控人流”“直接补助租客”的方式,支持受疫情影响的新市民群体特别是外来务工人员和新就业大学生平安返城、租住工作,增加其归属感、获得感和幸福感。
地方措施
“专项资金怎么分给企业,由地方来决定。”上述住建系统人士透露,花钱得先出办法,资金使用管理办法是依据。住建部组织相关住建局交流意见,主要采用了深圳和杭州的方案,制定出专项资金年度申报指南。
据不完全统计,从2019年11月底开始,目前有广州、武汉、成都、深圳对资金使用管理办法进行公示,面向社会征求意见。
从进展上看,武汉速度较快,2019年12月18日对2019年住房租赁市场发展专项资金拟支持项目清单进行公示。其中,武汉都保置业有限责任公司等4家企业共获得1.53亿元专项资金支持。
除武汉外,2020年2月14日,成都市住建局发布《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法》(下称“成都管理办法”),完成意见稿“挂网”(公示)环节。
成都主要对新建或改建租赁住房、培育专业化规模化住房租赁企业、住房租赁企业将自持房源用于住房租赁经营、住房租赁企业多元化融资、充实国有住房租赁企业资本金共5类项目进行奖补。
成都管理办法中,专项资金将对符合要求的企业对项目建安成本、装修等费用总和的30%(最高不超过1500元/平方米)标准进行奖补;商品房配建的无偿移交租赁住房则按1400元/平方米标准进行奖补。
“各地资金使用方案大同小异,主要围绕房源筹集、企业培育、平台建设、课题研究,只是在奖补标准上体现出资金投放重点不同。”前述住建系统人士表示。
一位杭州住建局人士透露,2019年10月底杭州资金使用方案已经完成制定,预计在近期“挂网”。将按照“大钱补建设,小钱补运营”的奖补原则,重点奖补房源筹集建设环节,主要是蓝领公寓、企业自持、商改租、集体土地建设租赁住房四个方面,奖补标准及比重依次递减。
“特别是政府主导筹建的面向外来务工人员、低于同地段市场租金的集体性宿舍,即蓝领公寓项目。”该杭州住建局知情人士表示,蓝领公寓是杭州专项资金投放的重点,预计3年筹建4万套蓝领公寓。
专项资金将由各区政府主导、国企筹建,面向餐饮、交通、环卫等城市基础服务行业工人的蓝领公寓项目。在公租房、人才房等保障性住房体系下,专项资金向蓝领公寓倾斜主要是“打补丁”,给外来务工人员较好的租住环境,“尽可能留住人”。
杭州住建局人士表示,杭州住建局主要起到搭建平台和监管的作用,企业和用工单位通过平台签约。“有个别项目位置较远,导致入住率不高,我们一旦检测到异常,就会要求区政府优化选址。”
