[摘要] 站在2019年底看2020年楼市，形势那是相当的明朗，可以说就是一杯波澜不惊的凉白开。
站在2019年底看2020年楼市，形势那是相当的明朗，可以说就是一杯波澜不惊的凉白开。
政策层面，上面不厌其烦的强调“房住不炒”、“因城施策”、“稳房价、稳地价、稳目标”、“不拿房地产刺激经济”。事实上也一直在这么贯彻执行。
所以，在没有“黑天鹅”的冲击下，楼市大概率会沿着2019年的轨道继续滑行。
业内大咖丁祖昱做的2020年楼市十大预测，如既要“防上涨”又要“防下跌”；行业规模、企业规模双见顶；货币会松但楼市不是受益者；加速去库存，销售更加依赖渠道；市场进入淘汰赛，大鱼吃大鱼等等，及其他业内人士认为的三四月份会有一波小阳春等观点，其实都是基于市场进入静默期而做出的。
然而，一场突如其来“新冠疫情”直接将楼市打成了“休克”。需求端还好，购房者大不了推迟购房，不会有实际损失；但对于供给端来说，无疑是压力山大，房企没了经营性现金流，债务压力呈几何级放大。这也是为什么节后以来，地方纷纷出台“救房企”政策的原因。而楼市上下游供应链也不好到哪去。
楼市一旦不再四平八稳，年底预判楼市时的一些逻辑也就不再成立（换言之，最初的某些判断便不再合乎时宜）。如今国内疫情明显好转，各行各业都在忙复工，而经疫情冲击之后楼市，接下来会有哪些新变化呢？
1、“救需求”政策博弈不会停，地方会继续试探上面底线。
驻马店、广州“救需求”政策被重点关照，浙商银行、湖州银行“降首付”政策无疾而终。昨天，宝鸡的“降首付”文件也是不到24小时便被撤下。
这些被解读为上面对地方的当头棒喝（稳楼市但不能刺激楼市），也体现了上面对贯彻“房住不炒”的决心。
从主观上讲，完全可以理解上面的良苦用心。因为“救需求”政策的信号意义过于明显，很容易被解读为楼市调控松绑，引发市场躁动，让近几年的调控努力付之一炬，而我们也经不起楼市走回之前老路的再一次折腾。
但就地方客观现实而言，“救需求”又是必须迈出的一步棋。
首先，房地产是一个销售规模达是五六万亿（还不算上下游产业链）超级市场，而疫情让这个市场受到严重的内伤。
现在各地方出台的各种以缓解现金流为目的的“救房企”政策，顶多就是输液，延缓其倒下，但就像一个好多天没吃饭的人一样，要想让其尽快恢复到之前体力，最有效的办法就是进食（有销售收入）。当下购房者观望情绪浓厚，所以适当的需求刺激其实是有必要的。
其次，楼市是地方经济的“绝大大腿”，尤其是内陆的三四线城市。
如今上面给地方下的任务是，既要稳就业、稳工资、稳经济，又要贯彻“房住不炒”。关键是这两目标存在一定的冲突性。你说地方能怎么办，选择性还真不多。
所以，虽然驻马店、广州、宝鸡的“救需求”政策吃了闭门羹，但这并不意味着，没有地方再动这个“歪心思”了。可以预计，政策博弈不会停，地方会继续试探上面底线。
2、货币会比预想的宽松，地产行业还是会受益。
近来疫情在全球的爆发，直接导致全球主要央行的货币政策大转向，我们亦不例外。
日前上面多次强调，“积极的财政政策要更加积极有为”、“稳健的货币政策要更加注重灵活适度”。
接下来，降息、降准都已是大概率事情。这不今天下午股市收盘后，央行便宣布降准，释放长期资金5500亿。
“大河有水小河满”，随着货币放水力度加大，不管上面怎么围追堵截，肯定还是有不少会流到房地产，行业还是会受益。不管是从需求端流入（个人房贷规模增速变大），还是从供给侧流入（融资贷款变容易成本下降）。
3、小阳春被推迟，但不会消失。
去年底时，市场普遍预测三四月份会有一波小阳春，理由有二，一是政策层面年底时的各地“因城施策”潮会进一步蔓延，二是出于对全年楼市平稳的预期，房企会提前抢收。
三四月份的小阳春虽然泡汤了，但不会消失，需求只是推迟到五六月份释放。
4、降价潮要比想象的来得更猛一些，更短一些。
疫情使得大部分房企的资金流都高度紧张，所以一旦市场交易恢复正常，为了抢夺被压制的需求，也为了增加销售回笼现金流，房企打折降起价来，要比去年下半年凶猛的多，窗口期也会比预想的短。
当然对购房者来说，这是好事，因为有便宜可以捡。
5、疫情激发出了一些佛系的潜在购房需求。
疫情爆发前，还是有不少人认为在城市租房住也不错，至少生活压力不用那么大。但是疫情期间，一些城市的管控政策，相信伤了不少人的心。
可见，虽然曾经金贵的城市户口已经烂了大街，但城市治理者又竖起了一道无形的门槛——房子（某种程度上，如今房子就相当于八九十年代的城市户口）。
所以，你可以不稀罕城市户口，但是房子还真不能没有，除非你还想回农村。
相信此次疫情会激发出一些佛系的潜在购房者加入购房大军。
6、有房一族的置业观，也发生了新变化，深刻认识到了室内空间布局和通透性、健康科技配置、社区物业服务的重要性。
疫情也深刻改变了大家的住房观，《助家战“疫”大调查》报告显示，面对“受疫情影响，以后买房会更加侧重什么”的问题，大多数受访者选择了清风徐来、自带免疫力、空间布局合理和高效利用的房子。
7、一些老旧小区将会迎来一波换房潮。
报告还显示，仅20%的受访者对居家环境满意，56%的受访者认为换房才能改善现状；高达52%的受访者则萌生了置业计划。
所以，基本可预见一些城市的老旧小区将会迎来一波换房潮。对于手中改善型货值较多的房企来说，这肯定是好事；
而对于财力有限，或基于其他原因准备入手二手房的购房者来说，也是好事，选择空间大了嘛。
8、不知名小房企开发的项目，爆雷风险增大，能不碰就不碰。
较于大型房企，在疫情冲击下，小房企的现金流危机更加严重，换言之，项目烂尾的风险变大了。另一方面，小房企的物业服务和小区治理，也是很不咋滴。
不管是基于哪方面考虑，不知名小房企开发的项目，疫情结束后，还是能不碰就不碰。
9、不止是大鱼吃大鱼，国家队开始发力。
去年下半年随着一些TOP50的房企爆雷、卖身，一些业内人士判断，行业进入了大鱼吃大鱼的时代。但受疫情冲击普遍钱紧的情况下，即便是超级大鱼也没了以往的豪横，反倒是国字头背景的房企，趁此机会开启了扫货模式。
据克而瑞统计的2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，前5名中，有4家是国资背景（绿城中国的现任大股东是中交）。
尤其是中交系的两大地产平台，绿城中国和中交地产，单是2月份的拿地金额就有271亿、188.7亿，分别是其前两个月操盘销售额的2.7倍、12.2倍。
果真是不差钱的主儿。
当然从资本的角度来说，基于之前中交对绿城的厚望，及绿城在土地市场的狂吃，大家可关注下绿城中国的股票。
10、物业股将会迎来更加美好的春天。
其实2019年物业股就已经是牛气冲天了。在2019年港股行情没怎么上涨的情况下，股价翻倍以上的的物业股竟有6家之多，而整个板块还不到20家。若剔除2019年新上市物业股，去年物业股上涨率达72.7%。
即使在今年疫情期间，物业股市盈率基本在30倍以上，明显跑赢大市（市盈率普遍在10倍以下）。
这充分体现了市场对于物业管理行业的认可，背后逻辑不难理解，因为物业公司的商业模式很清晰也很稳定，即轻资产结构、现金流稳定，且具有穿越周期的能力。而此次疫情又国人对物业的重视提到了前所未有的程度。
所以，疫情之后，物业股大概率会继续保持强势。另一方面，头部物业公司也会加快扩张脚步，抢地盘。其他一些尚未上市的巨头物业，也将会趁着窗口加快入市步伐。
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