[摘要] 未来房价会降还是会涨？市场会继续冷化还是会迎来回暖？市场分化下，哪些城市的库存压力巨大？哪些城市货量不足？
引言
2020年开局，受疫情影响，全国范围内，各个城市的土地市场迅速进入冰冻期，未来房价会降还是会涨？市场会继续冷化还是会迎来回暖？市场分化下，哪些城市的库存压力巨大？哪些城市货量不足？
其实，以上这些大家最关心的问题都和一个因素密切相关——土地，今年土地市场的供销价表现，和新房库存叠加，和房企钱量叠加，这是未来2－3年房地产市场前端销售的根。
今天这篇文章，就是通过以上因素来分析、梳理、总结，有理有据地给大家提供一些入仓建议和抛售建议。
【一】疫情期全国土地市场表现
◆1．1、土地市场主基调变了吗？供销变化大吗？哪些变化？
整个2月份一直到3月中上旬，全国唯一的焦点就是疫情防控，楼市热点降至冰点。
房地产前端，售楼部关停、销售活动基本全面暂停；建筑工地也全面停工，施工进度被锁；而房地产市场最基础的土地端，线下招拍挂全部停止、部分线上交易也被迫取消，全国土地市场迅速进入速冻期。
从数据来看，土地供应量、成交量双双下滑。
——数据来源：CREIS中指数据
如图，这是2020年2月份全国300个代表城市的土地市场交易情况。
先看供应量，2月份土地供应环比下滑幅度并不大，但同比下降19％，接近2成。
细化来看，本月全国300个城市共推出1613宗，土地面积6644万平方米。其中住宅类用地（包含住宅、商住用地，下文同）推出450宗，环比减少 22％，同比减少 14％；推出土地面积 2261万平方米，环比减少 19％，同比减少 4％。
再来看成交量，2月全国 300个城市共成交土地 1364宗，成交土地面积 5193万平方米。其中，住宅类用地315宗，环比减少29％，成交面积 1492万平方米，环比减少 33％。
相比住宅来说，商业、工业、仓储等其他用地对于我们重点关注的商品房市场、房价走势的关联度并不高，所以住宅土地才是我们要关注的关键点。
而对楼市和房价影响重大的住宅类土地，2月份无论供应还是成交，都出现了2－3成的下滑，这会大大影响2020年接下来各城市的供地节奏、市场库存和房企拿地积极性。
◆1．2、大家最关心的地价，涨了吗？
——数据来源：CREIS中指数据
这次，我们直接把住宅类土地数据挑出来看。
2月份样本城市住宅类用地出让金总额为 2016亿元，环比减少 13％，同比增加 13％；
成交楼面均价为5800元／平方米，环比增加 22％，同比增加 35％；
平均溢价率为 13％，环比增加 2个百分点，同比增加2个百分点。
这说明什么？
即便在疫情期，在整个房地产市场都被按下暂停键的特殊期，住宅楼面价、溢价率依然非常坚挺，而且价格上升幅度高达2成以上。
现在的“面粉”，1－3年后都会成为市场上的“面包”。
如今来看，住宅类用地价格增长强劲有力，至少能说明，绝大多数地方政府对房地产的态度是足够积极的，对未来2－3年城市房价是有信心、有期望的。
这对普通买房人来说有何启示？
短期房价看房企着急程度，未来2－3年房价走势看拿地价格。如今地价已经陡然上升，这是未来2－3年入市楼盘的硬性成本，成本高了，房价必然要跟着上升一截儿。
【二】城市分化表现
◆2．1、一二三线城市，土地分化新特点？
越是特殊时期，越是市场不太好的时候，越能从城市间的分化看出城市差距。
如图，是2月份不同能级城市的土地市场数据汇总，表现突出数据已标红。
首先，一线城市数据全线飘红，供应、成交、价格全面上升，表现最为抢眼。
一线城市共推出土地 55宗，面积 269万平方米，环比增加 55％，同比增加 64％；共成交土地 59宗，面积 228万平方米，环比增加 48％，同比增加 4％；
土地出让金 946亿元，环比增加 86％，同比增加 81％；成交楼面均价为 15969元／平方米，环比增加 16％，同比增加 50％；
供销价同环比大幅走高，单月卖地收入环比增长近9成，最突出的是上海，单月卖地收入460亿元。
其次，二线城市的特点是地价明显降低，虽然单月平均楼面价环降近4成，降价幅度相当大，但溢价率却和一线城市相当，都是环比上升2个百分点。
最后，三四线城市的土地供销价齐跌，且环降幅度较大。
◆2．2、城市分化背后的信号
这些数据两极化的巨大差异，透露着一个非常重要的信号。
1、一线城市地价高，但溢价率低，说明土地挂牌起始价在悄悄抬升，诸如表现尤为突出的上海、北京，对房地产是寄予厚望的，增长势能也够强。
2、二线城市低价走低，但溢价率上升，这说明这类城市的土地挂牌起始价是在悄悄降低，城市信心不足，当然，二线城市情况不同，差异比较大，并不能一概而论。
3、三四线城市土地市场比较凉，土地供应少，成交量、价格都不高，房企布局比较谨慎，这也是一些地市不惜踩政策红线来急切刺激市场的主要原因。
◆2．3、40个主要城市交易明细；
依然只看住宅用地：
1、上海的土地市场最为活跃，单月成交住宅用地81万平方米；
2、北京的地价是全国最贵的，平均成交楼面价接近3万4；
3、深圳、武汉、苏州、无锡、济南、贵阳、合肥、银川、兰州、海口、北海等11个城市，受疫情影响没有土地成交。
对于普通买房人来说，如何挑选城市？
要想在今年的市场中，入仓赢面更大，那就要选土地市场活跃度越高、现在拿地价越高的城市。
【三】政策表现
◆3．1、疫情后期救市，上层对楼市、土地市场的态度？
2月底以来，全国大大小小的城市都出台了一系列针对疫情的扶持、放松政策。
这其中，包括历次被上层驳回的一日游政策，诸如驻马店降首付比例、广州放松商服用房的限购、宝鸡降首付比例等等，一次次试探均被驳回。
这说明，上层站在全国房地产调控立场上，“房住不炒”的态度坚决不变，不允许调控大放松、不允许刻意刺激市场、不允许各地的“因城施策”脱离主线。
前两天，最新LPR利率报价保持不变，并没有继续下调，就充分证明了这一点。
◆3．2、各城市土地新政汇总梳理，供给端的调控、需求端的调控；
这段时间，各个城市发布的政策几乎都提到了对土地、对房企的放宽和支持，因为条款太多，不做一一详述，在此我们选几个典型城市为例。
上海，受疫情影响，未能按合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作违约、不计滞纳金和违约金，可申请延期缴付或分期缴付；
无锡，疫情防控一级响应期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的，企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金，最迟可于一级响应措施解除后5个工作日内办理；
苏州，对受疫情影响未能按期开竣工的，用地单位可申请延期并签订补充协议，一级响应期间不计入违约期；
福州，疫情一级响应期间内应缴纳的土地出让金，延缓至结束疫情一级响应后 10日内缴交；
焦作，疫情防控期间，新出让土地竞买保证金降低至起始价的 20％，出让合同签订后一个月内缴纳50％，余款可分期，期限最长不超过一年；
……
由此看，各个城市对于土地市场的支持，除了约定时间不同、细节略有差别外，其实本质上大同小异，无外乎降低土地竞买保证金、放松土地出让金缴纳期限、分期缴纳等几点。
◆3．3、融资监管放宽了吗？融资成本放宽了吗？开发投资收缩严重吗？
早在2019年，众多房企就在融资难、融资成本高、债务压顶等多重围堵中苦不堪言。2020年开局，这场疫情的影响，更大大加剧了房企的缺钱程度。
2月份以来，虽然政策上并没有明确放宽房企融资的条例，但从实际操作来看，当前监管层对房企的融资监管的确有放松的态势，而且融资成本也降低了不少。
这种情况从2月中旬开始出现。
去年同期，哪怕是前5强房企，融资成本也基本在8％－9％之间；
但如今保利发展、珠海华发、首开股份、美的置业、滨江集团、金科、时代中国等房企密集融资，利率最低仅仅2．89％，最高也不过6．3％。
去年同期，多家房企海外债的融资利率都超过10％，甚至达到15％；
但近期，多家房企发行的海外短债，最低利率为4．80％，最高为8．75％。
房企融资成本降低了一大截儿。但即便这样，摆在房企面前的大难题丝毫不减——极度缺钱。
这是2018年6月以来，全国房地产开发投资的数据走势图。
2019年下半年以来，房企的开发投资增幅就在逐月下降，2019年至今，房企土地购置面积增幅一直为负，2020年前两月更是出现断崖式下降。
就目前形势来看，一边债务压顶，一边销售遇阻、资金回笼困难，大的一线房企尚能通过高成本融到些钱，但一些实力本就孱弱的本土小房企，2020年更难融到钱了。
所以，对于普通买房人来说：
1、地方小房企的唯一盘、唯二盘，真的不要再买了！不要再买了！
这种房企资金实力本就弱，抗风险能力极差，加上疫情影响，融资又比较困难，稍有不慎就离破产倒闭不远了，风险太大太大。
2、2020年很大可能会出现抄底机会，要盯紧本土品牌流量房企！
这种房企都有几个特点：深耕本土城市，土储量大、在售盘多，且8成以上为流量刚需盘，降价走量特别容易。
【四】从库存较量，看未来2－3年的市场力
房地产市场，库存包括两个方面。
一是短期库存，即现有已开工可售房源货量，这关系到未来1年内的市场供给；
二是中长期库存，即土地库存，涉及土地供应量、成交量和价格，这和未来2－3年的市场供给是密切相关的。
◆4．1、各个城市还有多少新房货量？够卖多久？
如图，这是截至 2020年2月末，中指监测的主要城市新房库存，整体上库存总量环比下降 1．2％。
其中，杭州可售库存降幅较大，近－8％；苏州次之，降幅为 5．93％；另外上海、宁波和温州有小幅下降。仅福州、北京库存环比上升，幅度较小。
单看目前库存对城市货量判断并不够具体，我们把2010年以来几个城市的库存最高水平、最低水平和目前水平放在一起来看。
当前谁的库存压力较大？谁的库存余额不足？
首先，福州新房库存量几乎要冲破20年来的峰值，库存压力最大；
其次，北京、厦门库存量接近最高峰；
最后，杭州、深圳两个城市新房库存量最接近20年来最低水平，苏州、上海库存量都在中位数以下。
北京：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为60万平方米，目前可售库存约为1100万平方米，那么去化周期约为1100／60＝18个月；
具体来看，2020年1－2月，受疫情影响，各地房产交易量严重下降，所以把这部分非正常数据刨除来看。
上海：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为116万平方米，目前可售库存约为750万平方米，那么去化周期约为750／116＝6．5个月；
深圳：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为31万平方米，目前可售库存约为250万平方米，那么去化周期约为250／31＝8个月；
广州：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为78万平方米，目前可售库存约为780万平方米，那么去化周期约为780／78＝10个月；
苏州：2019年以来，上海商品住宅月均销量约为56万平方米，目前可售库存约为400万平方米，那么去化周期约为400／56＝7．1个月；
总结一下：
上海、深圳、苏州三个城市新房去化周期在6－8个月，库存压力较小；
广州现有新房去化周期约为10个月，库存压力尚在可接受范围；
北京的销量一直不错，因为近两年新入市项目较多，库存量较大，去化周期突增至18个月，是一线城市中库存最多的城市。
这里，对普通买房人提示一个风险：
但凡商品房库存去化周期大于15个月的城市，不是投资优选，要谨慎入仓。
◆4．2、2020年新增土地货量有多少？
这里面，除了前两部分我们分析的2020年1－2月的土地交易量外，还要综合2020年的供地计划、实际成交量、以及新增供地分布来判断。
诸如广州，新增供地偏重南沙、增城，将成为未来2－3年置业重点区域；
2020年广州11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028公顷，其中住宅用地547公顷，商服用地383公顷。
值得注意的是，南沙万顷沙计划供地量近50万平方米，将成为新的热点区域；而黄埔香雪板块可供应面积22．8万平方米，占区域招拍挂供应量的44％；而老城区、番禺供应减少。
诸如北京，供地规模与去年持平，大兴、通州、顺义、昌平是重点。
今年北京土地供应总量3710公顷，与去年基本持平，其中住宅用地供应1000公顷，包括产权类住宅用地870公顷，租赁类住宅用地130公顷。这是北京首次将住宅用地供应计划，分类为产权类和租赁类。
住宅用地供应将新城作为供应重点地区，其中大兴区178公顷、通州区94公顷、顺义区87公顷、昌平区76公顷。
诸如青岛，住宅用地集中于市北和李沧。
青岛主城近几年供应如同挤牙膏，量少价不低。
2019年开始终于开了口子，尤其是市北，李沧接连出让。2020年主城区土地出让又加速。年度供地计划34宗，土地面积145．75万㎡，合计约2186亩，以商住地块为主，其中1宗位于市南还是商务地块，23宗位于市北，10宗位于李沧。
诸如合肥，滨湖、蜀山、包河供地降5－6成，新增供地向经开区转移。
合肥市区的库存原本就比较大，商品房存量约600万方，去化周期约11个月。
2020年合肥供地计划中，住宅用地为10185亩，环比下降约7％；滨湖区供地环比降幅最大为66％，其次为蜀山区54％、包河区44．9％．
相反，经开区新增供地最多，面积达552亩，将有效缓解经开区房荒的局面。
这里，也要提醒普通买房人一点：
在城市里选区域、选板块，一定要看新增土地都在哪儿？
主城有大量新增土地供应的，接下来就在主城里找机会，不要再去买郊区了。因为郊区市场热度会更低、价格、流通性都占不到优势。
新增土地供应大量分布在环主城区域的，要在城市发展重点轴线上，紧贴主城去找机会。
【五】最后，几点入仓和抛售建议
好，最后，我们从城市基本面、市场底子、住宅销售情况、新房库存以及土地库存和新增供应水平等6个因素，综合来判断一个城市的市场走势和机会，得出以下结论。
◆5．1、几个城市未来楼市依然会比较强劲，可择机入仓；
1、未来一线城市的市场活跃度、增长势能都要远远优于二线城市，所以如果资金预算够，一定要优先努力找资格，加仓一线城市；
2、北上广深4个一线城市中，最看好上海，广深次之、机会也不错，北京成本较高。
为什么最看好上海？
上海的城市实力在国内是不可多得的，基本面也不错，每年大量高精尖人才流入，住房需求增势非常强劲。
2月份全国疫情高峰期，上海土地市场不冷反热，甚至创造了几个新纪录。
住宅用地成交量环比增幅超2成，这是近一年来的最高水平；
徐汇区黄浦江南延伸段地块成交楼面价 28564元／平方米，总价达 310．5亿元，这不仅是上海总价地王，还是大陆区域总价地王。
地价高、起价高、溢价率不高，更说明了当地政府对上海楼市的信心；
3、二线城市中的分化会加剧，杭州、苏州、郑州等城市，2020年仍有机会可入；
◆5．2、一些典型城市，窘境难破，建议尽早抛售；
1、二线城市中，包括重庆、厦门、兰州、石家庄。
重庆、厦门的土地市场、住宅市场热度降得比较多。
单2019年上半年，重庆流拍了97宗地，总面积高达406万平方米，城市债务率高达555％。
2018年－2019年两年时间，重庆的土地流拍数量在二线城市中，一直高居第一位；兰州次之，兰州的土地流拍也相当严重。
2、市场凉了太久、且增长乏力的青岛、济南、安庆、宜昌、遵义等；
这些城市都有一个共同点，房地产市场热度持续低迷，缺乏亮点，二手房连续跌了10个月以上；
诸如青岛，二手房连续12个月都在跌，济南、安庆、宜昌、遵义，二手房连续跌了10个月之久，且毫无回温迹象和支撑力。
3、三四五线流拍重灾区城市，诸如驻马店、邢台、赣州、金华、遵义、潍坊、周口、平顶山、南阳、信阳等。
土地流拍严重，既说明了地方政府的信心不足、也说明了房企拿地积极性不高，甚至干脆放弃了这些城市的布局，买房投资，也要远离；如果已经入仓了，想办法今早抛售解套吧。
